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　　在很长一段时间里，海外房地产市场成为中资房企心之所向的“流着奶与蜜”之地。但是，和在国内做房地产一样，海外并非无风险的避难地，政策市场同样适用于海外市场。继马航失事之后，如今又一个噩耗砸向“出海”的中国房企们。

澳洲移民[微博]新政生变 出海房企再遇政策噩耗

　　澳大利亚移民部发表正式声明称，从4月24日开始，澳大利亚500万澳元投资移民将被暂停。同时，新政也禁止直接投入住宅房产。

　　曾经500万澳元几乎成为所有中国移民澳大利亚的敲门砖，如今马航阴影未散，澳洲移民敲门砖碎，一众中国房企的出海路似乎越发不平坦。

　　移民新政策

　　一直以来，浩浩荡荡的中国移民大军是澳大利亚移民局接待最多的客人。在澳大利亚500万澳元投资移民中，有89.1%的签证申请人来自中国。而2014年中国与全球化智库(CCG)及中科院共同发布的《国际人才蓝皮书》亦指出，中国已是澳大利亚最大投资移民来源国。

　　汹涌的移民潮间接使得澳大利亚多个城市房价大幅上涨，悉尼和墨尔本如今成为讨论澳大利亚高房价必须提到的标志性城市。

　　据房地产集团PRDnationwide近日研究显示，悉尼房价距离峰值已经不远了，悉尼大都市房价中位值从2013年上半年的85万澳元(约人民币408万元)增至2014年同期的98.9万澳元，目前已经达到113.3万澳元了。而在悉尼外环和新州其他次发达区域中心的地区，房价中位值也从去年同期的25万澳元增至目前的33.2万澳元。

　　日渐疯涨的悉尼房价让澳大利亚政府和人民开始警觉，据《悉尼晨锋报》报道，约有2.6万澳大利亚人联名签署请愿书，要求进一步限制外国人在澳大利亚购买房。而当地政府亦早着手加大对移民政策的修改和监管。

　　2014年底，澳大利亚政府公布了有关加强监管外籍人士在澳买房规定的若干建议。澳大利亚外国投资住宅房地产众议院经济委员会，提出12条修改意见，任何人若违反当前限制将受重罚、修改移民法以及向该国海外投资监管机构提供更好的资源等。据政府表态，此举旨在抑制房价大幅上涨，缓和澳大利亚民众日益加剧的愈发买不起房的担忧。

　　进入2015年，澳大利亚政府再出“辣招”，2月26日消息，该国政府提议外国买家购买价值100万澳元以下的房产，投资者还必须支付至少5000澳元的购房申请费；购买房产的价格每增加100万澳元，须增缴10000澳元费用。此外，政府还承诺执行有关禁止非居民购买二手房(而不是新建住房)的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。彼时，澳大利亚国库部长霍基表示，这些新费用，每年可带来约2亿澳元的收入。

　　这样的政策力度似乎还没有达到澳大利亚政府的预期，其决定暂时停止所有重大投资者签证申请人的提名。而这一暂停行为从4月24日起实施，新提名将于7月1日重新开放。新政禁止直接投入住宅房产。

　　与此同时，澳大利亚预计将从今年7月1日起开始实施新签证政策，新签证政策在投资领域方面会有进一步限制。诸如，不允许投资政府债券；至少100万澳元通过风险投资方式投入初期资本增长类型的投资；至少150万澳元通过管理基金投入澳交所小型上市公司股票，投资管理人必须有超过1亿澳元的管理资产额；任何单一投资者在风险投资基金中的比例不能超过30%。

　　和大刀阔斧的澳大利亚遏制投资移民的政府不同，澳大利亚地产界业内人士并不看好这些政策。有业内人士直言，这项新措施将给澳大利亚房地产市场带来极大的打击，应该取消。

　　奔向澳洲的房企们

　　值得注意的是，在备受打击的澳大利亚房地产市场中，首当其冲却是近年来努力出海的中国房企们。

　　来自仲量联行的数据显示，2014年中国海外房地产投资达到165亿美元，比2013年增长了46%，而悉尼获得了22亿美元的中国房地产投资资金，超越了纽约成为最吸引中国投资者的城市之一，仅次于伦敦。其中，绿地、万达、碧桂园、富力地产、保利地产、复星集团、中国奥园和上海升龙集团等诸多中资房企都聚集在澳大利亚，并以不同方式扩张。

　　中国奥园地产集团股份有限公司是最近一个投资澳大利亚的中国房企。该公司于今年的3月3日宣布，将与澳洲本土发展商Ecove建立联营公司以1.21亿澳元(约人民币6亿元)收购澳洲悉尼市中心一宗地块，合作打造高端住宅公寓。

　　和奥园的小笔投资不同，另一个热衷于海外投资的绿地集团也在澳大利亚砸下数额惊人的投资。2014年，绿地集团在全球新增了近100亿美元(约合612亿元人民币)的投资，累计海外投资项目已达200多亿美元(约合1225亿元人民币)。在这些大手笔的投资中，澳大利亚成为其中浓墨重彩的一笔。

　　2014年6月28日，绿地集团就投资开发澳大利亚悉尼市库克湾新城开发项目正式签署合作意向书，计划总投资约80亿元人民币在悉尼市阿恩克里弗区，规划建设总建筑面积达40万平方米，集高品质住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区。

　　目前为止，绿地集团在澳已投资开发了4个项目，包括悉尼最高住宅地标——悉尼绿地中心及北悉尼项目、莱卡项目、墨尔本赛马场项目，总投资规模达14亿澳元(约合75亿元人民币)。

　　此外，绿地悉尼公司营销经理罗丹还于2015年初对媒体表示，今年绿地仍将会继续在澳洲加大投资力度。绿地澳洲公司正在参加在布里斯班一个叫皇后码头(queenswharf)项目的最终轮投标——该项目包含了一个六星级酒店、1个五星级酒店、复式公寓、1个赌场还有商业体，整个规模有几十万平方米。

　　避无可避的政策风险

　　和去年在澳大利亚取得良好销售业绩的碧桂园一样，同为中资房企的绿地集团将目标客群中的一大部分锁定在华人移民和留学[微博]生。

　　其中，绿地在澳大利亚的首个项目——悉尼绿地中心，首批产品推出的便是颇受中国买家青睐的公寓产品，其后在开盘3小时内卖掉了258套公寓，成交额达17亿元人民币。据成交数据显示，贡献这17亿元销售的绝大多数客户来自于亚洲，大部分是华人。此外，绿地于悉尼市阿恩克里弗区的项目也主要面向华人及留学生市场。

　　对于澳大利亚的房地产市场，张玉良曾经公开表态，澳洲市场目前总体上是比较健康的，但海外投资亦会面临多重风险。一般而言，出海投资的房企除了要面临汇率风险、产品开发风险外，还要提防着各个国家、民族有不同的民俗和政策法律等很多看不到的风险。

　　以去年突然爆发的马航失事为例，该事件曾经是一度笼罩在去马来西亚的房企们的巨大阴影，并让曾尝到靠海外移民潮托高业绩甜头的碧桂园、富力的销量出现不同程度的下降。

　　数据显示，2014年碧桂园的马来西亚销售业绩仅为26亿元，与前一年近70亿元人民币的辉煌销售业绩相去甚远。到了年末，集团高层更对年初定下的海外业务目标下调至“五年内占集团总资产比例不超过10%”。而另一个重点推售马来西亚项目的富力地产，其在马来西亚项目销售金额则由2014年8月份开盘的10.14亿元、9月份的3.45亿元下降到10月份的1.37亿元。

　　在过去很长一段时间里，500万澳元几乎成了中国移民澳大利亚的敲门砖。事到如今，马航阴影未散，澳大利亚的新移民政策来袭，不难预见这一政策的实施对中国房企的海外销售将是一个大打击，而这似乎早有端倪。2014年11月，澳大利亚政府为进一步抑制房价大幅上涨，澳大利亚外国投资住宅房地产众议院经济委员会，提出12条修改意见，并将加强监管外籍人士在澳买房监管。如任何人若违反当前限制，将受重罚、修改移民法以及向该国海外投资监管机构提供更好的资源等。