近日，由新浪出国频道主办、博辞广告承办的2016年第五届新浪诚信移民活动高端访谈--“全球资产配置应该如何布局？” 成功举办。活动邀请了数家全国知名移民机构老总、海外房产项目资深专家、移民律师围绕主题展开热烈讨论。 以下为环球移民海外房产项目总监巩彦妍的现场发言实录：
嘉宾：环球移民海外房产项目总监巩彦妍巩彦妍：大家好！我先做一个自我介绍，我是环球移民这边做海外房产的项目经理，我看起来我的资历比较浅，但其实我在环球移民干了差不多六年的时间。大家知道我们这个公司，我们最早都是做移民业务的。我最早也是做加拿大移民，我们公司的主业也是做加拿大。后来慢慢随着移民行业的发展，我们公司也会去做欧洲移民，相信在座有很多老总都是比较有经验的，像刚刚提到葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯，我之前做过希腊，后来我去做纯海外房产投资，非移民类的海外房产投资。
我们公司之前有一个说法，也会代表很多我们客户的想法，单纯这个海外房产投资对我们很多客户来说是一个很作的事，很多客户会选择做移民，因为可能移民会解决他比较基本的一个要求。为什么说基本呢？比如国内空气不好，水不好，食物不安全，孩子得不到好的教育，所以我选择移民，去好的国家，比如加拿大、新西兰、澳洲，有一个好的生活环境，他会先考虑这些事情。如果有剩余的闲钱，才考虑这些钱怎么做配置，是不是买海外的房子，或者海外的保险或者组合基金理财，在最早的时候，包括从我们公司来讲，我们最早这个项目部叫定居类房产项目部，特别明显，我们都是给一些移民后的客户去做海外房地产投资的。比如他移民到澳洲，后期有刚需，孩子上学，我要过去住，要买一套房子。加拿大也是一样，后期买多伦多或者温哥华的房子去自住，我们最早叫定居类房产项目部，客户都是我们售后做完移民的客户。
从15年开始有一个明显的转变，很多客户都是来自于售前，还没有做移民，不考虑移民之前，就先考虑海外房产的投资。我们都会觉得这批客户的素质应该是很高的，比如我有五百万人民币流动的资产，很多人考虑是不是我要办其他国家的身份，比如欧洲、澳洲、加拿大这些地方。我应该不会先去考虑做一个海外的房产投资，但是现在我们会发现这些客户越来越多，所以我们整个部门也改了名字，就叫海外房产投资事业部。从这个改名就可以看出来，中国海外投资意识越来越好，包括我们根据客户的需求，我们做了基金等等海外的投资项目。我主要负责海外房产，我觉得我们应该更适合上一个话题，给大家讲几句关于海外房产的事情。
我的看法和上一场姬总很相似，我们都是做这个纯房产的。基本上我们现在这个海外房产投资这一部分，我们总结了一下，差不多就是三个客户的群体，第一个就是考虑海外地产配置的。不会有客户倾家荡产，比如北京有套房子，卖掉房子才有足够的资产做这个投资。他手上有闲钱，保障他有非常好的生活环境，他有闲钱做一个配置，这个配置是不同的投资方式，比如他会有自己一个理财规划的规划师，他不需要我去给他规划。比如他的理财规划师告诉他你现在有五百万的资金可以做资产配置，可以20%做保险，20%做理财，40%做房产，他自己就会去选择哪里投资房产，他会选择不同类型的投资方式。
第二，他会选择不同类型的货币，就像刚才很多嘉宾已经提到的，比如人民币贬值了，我要兑换很多不同的货币，比如美元，美元硬通货，肯定要买。英镑，很多人考虑现在脱欧，英镑有暴跌，现在入手是不是比较好的时机？包括加币，之前卖了很多温哥华的客户，说怎么办？因为我们都是期房，不到交割之前，都是要受这个税的影响的。两三年之后交割的时候要多交15%，客户已经绷不住了，现在没有很好的办法解决，我们看这个税是什么情况，如果实在不行，只能做一个转手，转楼花的情况，但是转给谁呢？很难说。海外投资也是要看时机的，我们之前移民的时候都说你要注意时机，越晚的话政策越严苛，海外房产投资也是一样。像上一场嘉宾提到的，澳洲贷款不了了，加拿大又这样，英国又脱欧，都是要看时机。
我们相信越早投资肯定是越好的。海外资产配置，我们说鸡蛋不能放在同一个篮子里面，配置不同的货币或者配置不同的投资类型都是可以的。我们有很多客户，中国人特别喜欢买房，中国人特别相信房产投资，也比较痴迷于做房产投资。很多人不喜欢做理财或者金融类的投资，很多客户说这个就是一个数字，我不相信这些数字，我更喜欢买房子，房子实实在在。很多人有了身份，比如护照或者签证，我觉得特别有面子，我到不同的国家都有自己的房子，跟朋友一说，我在那儿有房子，倍儿有面。刚才提到了移民和留学刚需的客户，我们从移民公司角度考虑，现在目前是有50%的客户都是来自于我们在做的，已经移完民的这些客户，他考虑要去当地买房。
我特别赞同姬总的看法，原来都是客户移完民之后，比如拿到加拿大身份了，你们这边卖不卖加拿大房产？你有没有房子可以卖给我？或者澳洲拿到身份了，我现在要去墨尔本定居了，看看有没有合适的房子？但是现在越来越多的情况，我们很多客户他会从他刚刚开始考虑澳洲移民的时候，比如刚和我们签约之后，他就会来找我们澳洲的房产去咨询，你们现在有没有房子，我可能三年以后要住。我们就说这个客户也挺好的，这么有先见之明，我们当然愿意你去买房，你肯定有一种可能，后期没有成功的。你本身就算后期移民真的不幸没有成功的话，这个房产也可以作为一个资产配置，或者作为一个投资，后期也可以做楼花的转售。
我们客户的考虑，现在比较热门的房地产国家，同时也是移民国家，比如像加拿大、澳洲、英国本身都是移民大国，客户本身他移完民之后，更倾向去很热门的城市生活。比如澳洲去墨尔本，加拿大去温哥华或者多伦多，这些城市本身的房价增长速度也是非常快的。为什么温哥华加了15%的税，温哥华当地的人叫嚣15%不够，应该加30%，本身房价以20%多的速度在增长，所以要求加税。客户考虑我后期要去这个城市生活，我现在买房，三年以后拿到身份以后，房产已经增值30%、40%、50%，现在买比三年以后买划算很多。很多人前期有资金，先去考虑买海外的房产了。
像留学的客户也是一样的，我们也接触过一些客户，因为我自己也有切身的体会，我08年在澳洲悉尼留学，那个时间段，澳币汇率很低，4.3，那时候是近几年澳币汇率最低的一段时间。当时我们家给我换钱，家里面都觉得这个时间我赶的太好了。最早的时候澳币到6、5，我那个时候是4.3，我们家里面的人天天在那儿算我这次留学省了多少钱。因为是4.3的汇率，我们家也是天天挂在中行的网站上看什么时候汇率低，我妈赶紧给我换钱，给我汇过来，说你看我一这汇又省了多少钱，特别开心。如果你的孩子在留学的时候，你需要从国内用人民币去给他换外币来做生活费或者学费的时候，你会很受限制，你要考虑汇率的问题，当然很多人不在乎，这个另说。
大部分人还是比较在乎这个钱的，汇率高的时候你会觉得很亏，汇率低的时候会觉得很划算。现在客户比我妈聪明多了，现在很多客户在美国留学，我们给客户推荐美国的房产，客户在纽约上市，不一定买美国房产，他可以买休斯敦二线城市的房产，他买过来这个房产，从人民币换美金，然后购房。他这个房产要做一个出租的，他不住，孩子也不在那个城市，他拿到的租金全是美金，他早期换美金过去，比如这个房子两百万人民币，换了差不多20万美金过去，后期我所有的租金收益全部都是美金。我这个美金可能自己在美国开个账户，或者让我孩子开个账户，我拿美金租金收益给孩子就可以了。我们说以租养学，后期不用再受汇率的牵连，做一个置换，美国的房子生美金，英国的房子生英镑，这是比较好的选择。孩子留学毕业了，选择在美国居住，也会去住这个房子，或者把这个房子出售都是可以的。这是我们第二类人群。
第三类，也不能说是一个人群，像刚才姬总提到的，很多客户之前在海外没有买过房，问我们购房流程的时候，特别惊讶于海外购房的流程原来是这么严谨，要有律师，要有审核的合同，要有产权审核，一步一步的。之前有个特别好的案例，也可以给大家分享一下。我们之前有个客户去买澳洲的房产，我们这个海外的房产你之前缴纳这个首付的时候，首付款不是给开发商的，都要打到监管账户的。当时这个客户打10%首付的时候，给监管账户，我们跟客户说他要做转款，你多汇一点手续费，别中转行给你扣钱，到当地钱不够了，客户说我多汇点手续费，他多汇了差不多一百澳币的手续费。结果发现这个首付除了10%以外，多出来5澳币，最后剩下5澳币，我们说出一个收据就可以了，律师说不行，我们先要把这5澳币给你打回去。客户说我不要这个钱了，留在那儿吧，5澳币往回打，没有剩的。律师一定要把客户把5澳币打回去，除了10%的首付之外，账户上面不能多一分钱，这一分钱都不解释什么钱，5澳币一定要往回打。客户觉得这个很死板，客户特别信服，原来在海外投资房产这么安全。
很多客户越来越不喜欢在国内投资，因为国内感觉不安全，但是海外的投资，因为他有一个更完善的法律体系保障，所以他会觉得这个房子其实买成什么样无所谓，至少我这个投资非常安全。我至少可以做到一个保值和风险分散的作用，所以这也是为什么我们现在越来越多的客户去做这个海外的投资和房产投资。我今天就分享到这儿，谢谢。
