近日，由新浪出国频道主办、博辞广告承办的2016年第五届新浪诚信移民活动高端访谈--“全球资产配置应该如何布局？” 成功举办。活动邀请了数家全国知名移民机构老总、海外房产项目资深专家、移民律师围绕主题展开热烈讨论。 以下君拓移民总裁王晓峰的现场发言实录：
君拓移民总裁王晓峰王晓峰：我尽量简短大概把我一些观点亮出来，首先给我们今天交代的任务是关于资产配置，资产配置首先要考虑两个问题，我听到很多朋友他们考虑在资产配置这一块，其实我们讲是一种投资，用投资的角度，用冲动消费的角度，去看这种国际资产配置。不是你现在要到国外去买这个房子，希望他每年有20%，三年60%回来，不是的。
现在每个高净值人群的家族做资产配置的时候，考虑这几个问题没有，第一个，你在境外配置资产的合理化，你考虑好这个问题没有？第二个，你的需求是保值还是增值？同时你对传承这个方面有没有想到过？现在根据去年胡润发布的榜来讲，现在中国的千万级以上的人口已经达到了121万，亿万级以上的富翁也有7.8万人口。这些人口当中，他们98%的人肯定有资产配置的方案，现在最传统的最主流的方式就是两种，投资理财和不动产。分别占到了38%和35%这样的比例，大部分的国人还是做这样的方式。
在海外的资产配置有没有？有，三千万以上的家庭有26%的人在海外已经投资了20%左右的资产比例，20-50%的投资比例也占到了18%。把16%的资产配置到海外去了，这里面绝大部分都是投资在了地产上面。海外地产的配置它的合理性，我们现在反过来看，就像大家热议的在加拿大要加税了，澳洲贷款限制了，这是一个冲动消费的后果。你根本没有想到过，我们总是在讲海外地产，这个是永久产权，我要传三代。可是你在投这个产品的时候，你有没有考虑过传三代的问题，我要告诉你有一个最大的问题是什么？是税，我们拿美国投资地产来看，中国人在美国投资地产首选是什么？学区房，第二考虑市中心，第三考虑是华人区，最后的人才选择郊区。很多人在美国投资房产，市场上给的概念，抄底欧洲，抄底美国，确实这几年美国的地产或者澳洲的地产翻一番，加拿大每年20%，包括美国从98年到现在基本上翻了两番，但是他跟中国地产升值的速度是不同的。中国在七八年当中，我们岂止翻了两番，翻了三番没问题。
全球资产配置就是要考虑到家庭财富安全的问题，我觉得是更注重保值这个问题。美国地产一年涨10%，但是买的房子不能总背着，还要做一个投资产品，你要出租，租金回报是多少？在座各位你们对在美国地产出租期望是多少？
网友：8%。
王晓峰：这是你的期望值，我告诉你，这是不可能的。因为如果有8%的回报率，巴菲特不炒股票了，投房产了。实际上我告诉你，在美国纯租金的收益，你期待8%左右并不难，如果在曼哈顿投150万买一个两套的公寓，每个月租金收益四千左右，可以拿到。但是有一个问题，你没有打税，你收入有所得税，地产税打下去以后，在国外的回报率大概是4%左右，拿美国来说，这是合理的预期，这是可以做到的。同比国内，国内回报率是多少？0.8-1.2，这是一线城市，二线不知道。
对比来讲，我们还有一个数据，投资地产的时候一定要考虑一个什么呢？它的租贷比，你的租金能不能抵贷款，这是最基本的投资地产的一个判断思路。你的租金能抵贷款，这个就可以投，抵不了，像国内就别弄了。在北京学区房，一个厕所要卖180万，那就是大傻等二傻，都在等接盘侠，这种家族财富传承绝对不能这么考虑，这就是我们今天说的关于家族国际资产配置这个问题。
传承，你要考虑到你的投资在国外去做什么，现在确实我们的亿万级富翁全部都在国外在投什么？投实业。比如我们前四年的时候，在欧洲不是去买房子，欧洲什么最好？欧洲现代工业非常非常好，很多濒临倒闭的这些企业，我们集团在意大利就收购了一个百年传承的发动机配件机构。生产设备，人家二十年前的生产设备拉回来以后，比国内现在生产的设备还要先进，把研发机构留在国外。包括意大利奢侈品牌，不是我们所了解的，其实他是一线的牌子，在中国不是那么有影响的，像这些品牌很多去收购。不要老看万达去西班牙收购大厦，这是企业行为。
个人家族财富传承一定要考虑动产和不动产的配合，投资短期和长期的组合，还有财富传承的组合，这里面有信托和保险。太多的不具体说了，很多人讲信托的时候，对方是不是了解可撤销信托和不可撤销信托，哪个在税务方面有利，如果只在美国买了房，就说全球资产配置了，拉倒了吧你。
梅景松：王总跟你约一下，就讲海外资产配置，讲的特别好。为什么一定要投欧洲实业呢？我有不同观点，我们可以PK。以前我最早那时候认识潘石屹和任志强，他们俩关系很好，他们老掐架，越掐越热闹，都掐成名人了，大家掐来掐去，就成明星了，我们这个平台也就红了。我身边至少有两个朋友，比如我们是移民加拿大的，加拿大的朋友跟我们说，比如我有几个朋友去年在加拿大买的房子，现在基本上都涨了20%以上，半年到一年时间涨了20%以上，他们劝赶紧来买，他那边首付35%，新移民，他们可以找有些像小银行，可以谈到20%。很多人一对夫妇至少押四套房子，甚至他们再押两套，我有北京夫妇俩朋友，他们去了以后，从去年年初到现在已经押了六套房子。他说赶紧来，就像抢白菜一样，现在整个多伦多地区房子基本上过去一年出几万套房子，现在才出几千套房子。我说我这次过去，你帮我挑挑房子，他说还挑，你知道这边什么状况？只要一个房子出来，十几个人跟着去抢，加价，根本你还看这个房子满不满意的一个趋势。我的问题是，我要在多伦多买房子吗？最近又说房产税的问题，今天又有人给我支招，你应该在美国买房子，美国的房子怎么怎么样，我该不该在多伦多买，我该不该在美国买？
王晓峰：我刚才的观点，今天大家探讨的问题，太多把目光聚焦在冲动消费这个点上，在美国投资房产，这是投资的行为，在国外投资房产是有风险的。为什么外国人不买房子，喜欢租房子？外国人不喜欢买房子，大部分租房为主。我问一个问题，一个外国人平均每个家庭一生当中要搬多少次家吗？
网友：30。
王晓峰：接近，36次，所以他不会定居的，他租房更便利，投资房产越是在热投的地方，现在房地产为什么澳洲要限贷款，加拿大要加税呢？因为现在中国人在拿着支票到市场上面去了，你买我买大家买，把房产一直往上炒，炒到当地生活指数都受影响了。他要限制你，他要回调理性。国外的政府他们全部都是民选政府，如果说这届政府的所作所为不能满足本国人的需求的话，他一定会下台的，因为有反对党在等着呢。
现在在国外投资要合理理性，现在房地产增值最高的是什么地方？华人待的人多的地方，华人什么地方多？中国炒房子一年才20%，深圳去年就翻番好不好，当时我看到这个情况，首先我作为一个深圳来的，我不是很开心这件事情。因为我第一想到的是什么呢？我原来承诺给我们公司的同事，我的伙伴们，我说你们来，跟我一起来创造这个事业，今后我都让你们有房有车，当他的房价翻一番，我的距离离远了，我很痛恨这个事情。深外一个外国人，一个加拿大人，你们很热衷讨论他们土地上的问题，他们也在讨论这个问题。
理性消费，短期的，如果你想做一笔投机的生意，我觉得现在去国外炒，买一两套，或者孩子留学买一套房子，以房养学，这些都是合理的，或者你觉得我真的确实需要在加拿大投资一套房产，作为一个长期的传承和收益，每年4-5%，这是合理的。你想炒，四五套，我建议你考虑一下。其实这跟股票做空是一个道理，因为我们不能预见什么时候这个房地产就会迎来一轮大限，那时候就是暴跌。你楼花卖给谁？那就看谁便宜，像股票跌下来了，你卖我卖大家卖，最后大家亏钱走人。我们讲的国际化资产配置，理性是最重要的。小投机可以，不要拼身家。谢谢！
