来源：加申夜话，微信公众号CCOCSZ
加申夜话前言
不少留学生家长准备给孩子买房时，发现：不少银行非居民办理贷款难度加大、利率也有继续提升迹象，于是，陷入如何买房贷款的纠结中……有些留学生家长会不放心，银行利率涨了还是低了？加元是升了还是跌了？当然充分了解境外银行，选择适合自己的境外银行是非常重要。
分享嘉宾介绍
罗宇航先生，加拿大蒙特利尔CIBC 银行的贷款经理。
加拿大央行加息会带来怎样的变化
谈到加拿大加息，指的是央行的隔夜拆借利率，但是会有很多其他方面的影响，比如直接的影响就是银行的基准利率。
银行的资金来源就是央行的隔夜拆借利率，所以说银行利率肯定是应声而涨、应声而跌，与隔夜拆借利率的变化是高度正相关的。
另外一种情况，就是固定利率。它也会受到央行加息的影响，但是它动力不一样，因为固定利率与短期中期的国债收益率直接相关。
国债收益率增高，银行借钱成本就会增加，同时固定利率也会增加，降到0.5。
这个利息一直维持到今年7月，然后提了0.25，9月再提了0.25。加元利率的历史变化基本就是这样的情况。
那么，我们来看一看，这次为什么会发生涨息这件事情？
实际上，涨息预期已经有很长一段时间了。
上一次利息变动大概是2011年，从0.75升到了1，一直维持到2015年。因为这个利息确实非常低，对房市刺激比较大，因此加拿大央行一直有升息的打算。
但是，2015年的石油价格大跳水对加拿大的经济产生了巨大的影响，加拿大的升息计划被迫转为降息，隔夜拆借利率从1%降到了0.75%，半年之后，也就是15年7月又降到了0.5。所以说，此次加元加息是有动力来源的。
第一个动力就是加拿大央行，他们一直认为百分之一的隔夜拆借利率都偏低。
第二个动力就是加拿大经济数据今年的强劲表现。一季度GDP涨幅是3.7%，二季度是4.7%，这对于加拿大来说是非常高的，已超出总体经济预期的2.7。
第三个因素，就是加拿大央行行长波洛兹，他一直属于支持升息的一派，并且在寻求机会升息，现在经济数据比较支持，就立刻不出意料地付诸行动。
这次升息唯一出乎意外的是时间。本来银行等各方面的预期是10月份，因此9月的调整让很多人措手不及。
以上就是加拿大央行加息的历史背景，接下来我来讲一讲如何应对。
其实，对于我来说，应对升息非常简单：就是不需要应对。
打个比方，比如准备晚上做一锅红烧肉给家人，如果你突然接到电话，说今天酱油的价钱涨了五分钱，你是继续买酱油做红烧肉呢，还是就不做红烧肉了，甚至不做饭了？这是同样道理。
我的意思是：买房对大部分人来说，是一个非常大的决定、一个家庭整体规划，涉及到要不要去国外投资、要不要给孩子读书买房做准备等一系列的问题。
这些重大决定不可能因为利息的变化而变动，否则容易本末倒置，所以，我觉得最好的应对方式是不应对。
但是，我可以根据不同的人群给出建议。一种是长期计划，可以到真正行动的时候，再开始考虑市场利率，提前关心没有任何意义。
第二种是近期计划购房人士，可以尽快联系银行，至少锁定一个利率，可以控制住第一个利率期限内的利率。另外，锁定利率有效期是120天，这个期限内要过户（有时可以延长到180天）。
留学生和加拿大非居民如何根据自己的情况，选择适合自己的银行
实际上，选银行更多的时候是一个选人的问题，如果你跟你选择的银行服务人员为人处事的节奏是一致或者接近的，沟通就会比较顺畅。
在此基础上，加拿大五大银行，甚至有些小银行都可以选择，关键还是要找到合适的人。
另一方面，这个选择同时也是双向的，如果客户与服务人员能够沟通顺畅、互相体谅，顾及交流效率，就会合作比较愉快。
准备申请贷款有哪些注意事项和值得参考的建议。
最重要的事，是一定要维护好自己的信用。刚到加拿大的留学生或新移民都没有任何信用记录，需要办理信用卡。在加拿大，信用是非常非常重要的，由专门的信用公司来管理。
每一个银行开账户、办信用卡、房屋贷款、车贷，都会报告给信用中心，有一个终身记录。如果欠款或迟交，这个记录都会汇报给信用中心的，所以说这是一个非常严肃的事情。
同时，要记住不要轻易给别人做担保，因为这个有可能会影响自己的信用。
第二个建议就是早做准备，因为贷款政策越来越紧，要尽早联系贷款经理、客户经理。如果到下了offer、买卖合约都已经签好的阶段，再去找贷款的话，就有点晚了。
第三点建议是早准备首付，因为现在从中国汇钱有诸多、限制、比较困难，所以这方面要好好考虑一下。
加拿大各大银行贷款收紧以后，留学生和海外人士如何应对银行政策的收紧？
简单说来，可以做留学生贷款、非居民贷款的银行基本有三家，分别是CIBC、BMO和TD。
其中，TD非居民贷款非常复杂，需要的资料非常多。CIBC相对少一些，BMO可能是最少的。
简单来说，CIBC对非居民人士贷款需要如下材料：1、工资单，2、加拿大账户证明，3、加拿大账户上有房子价值40%的钱，其中包括30%的首付加一年的付款能力（约为房款的5%）。
BMO一般来说，要有35%的首付加上5%的一年供款能力（这笔款项需要冻结在BMO银行）。另外，BMO一般是不看电汇历史的。
TD则需要国内完税证明、过去一年的工资入账流水、收入证明，且需汇到加拿大账户上；另外，汇款历史路径全部要非常清晰地展现出来。
关于各银行的利率，TD目前对非居民和留学生的利率应该是最低的，BMO的利率对非居民新移民和留学生比本地居民高0.5，而CIBC则比本地居民高0.1，几乎可以忽略不计。
关于贷款政策收紧的情况，加拿大从去年到现在对于非居民&留学生的贷款政策一直在收紧。
以前述几大银行为例， TD银行由于资料要求的因素，成功率非常低。CIBC则要求要有收入证明、电汇历史等等。
另外，对留学生来说，以前父母可以作为担保人，但是最近加拿大银行都要求父母作为留学生的共同借款人，一起负担贷款的责任和义务的关于浮动利率还是固定利率，我个人比较倾向于浮动利率，因为加拿大没有25年固定这种操作，一般来说，大家选择比较多的是五年以内的固定利率，或者3年或者5年的浮动利率。
既然没有25年固定利率这种产品，那么选择固定5年、还是选一个浮动5年还是选固定2年，对于25年的总周期来说，都是一个很短的时间。
要注意这是一个长线投资，不是一朝一夕的事，所以，市场是变化的，如果在变化的市场上去选一个固定利率，反而会变成不稳定因素。
我个人的态度是比较喜欢选浮动利率，因为这样会带来一些好处，比如罚金。
如果你买房贷款时拟定了一个5年固定利率，5年内如果把房子卖掉的话，罚金可能非常高，跟当时的市场利率有关。但是浮动利率的罚金，是固定的三个月利息，是可控的。
由于心理及其他方面的因素，有些客户倾向于选择固定利率。这种情况下，我建议尽量选短期的2、3年固定利率，因为5年固定利率罚金一般都很高。
如果选择了2年固定，那么到期的时候，你可以按照当时的市场利率重新选择利率政策，就跟现在做新贷款选利率是一样的。
以上内容仅代表嘉宾个人观点，不代表CCOCSZ立场及看法。
