金征远金正连：海外置业纯投资呈不断上升趋势

　　2018年7月17日由新浪出国、新浪移民联合乐居新海外、博辞广告共同举办的2018新浪全球资产配置高峰论坛在京隆重召开。本次活动主题为：海外资产配置如何“顺势而为”，移民、海外房产领域大咖云集，聚焦2018年全球资产配置新形势。以下是金征远皇家移民总裁金正连在本次活动中的发言实录：

金征远皇家移民总裁金正连

　　主持人：首先请金总分享第一个问题：中国投资者占领全球投资市场，2018年海外移民置业的焦点将集中在哪儿？

　　金正连：我稍微整理了一下。有一些数据需要给大家讲一下，2017年严格的调控下，国人买房热情不减，跨国房地产投资总额达到452亿美元，同比98.4%强劲增长。中国投资占主导地位，还有2015年中国富豪花300亿美元投资海外房产，就说明买房置业永远是国人最热衷的投资产品。中国投资者海外资产配置仍以不动产为主，除了出于规避风险的目的而进行海外资产配置以外，还有相当一部分中国精英是为了移民，而自住购买行为，而移民为目的的购房在欧洲比较多，海外置业有这两个最大的吸引点，一个是房产性价比高，另一个是房产的产权优势。海外人群的构成来看，纯投资现在上升的趋势逐年在增加。

　　我从投资的角度来说房产，一般判断一个国家或地区的房地产市场是否为上升市场，要从短期，中期，长期三个维度来分析，影响房产投资的主要因素是房价，什么决定房价？把脉一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。

　　短期看政策，应该投资哪里？目前地处东南亚四小虎之首的泰国，是中国一带一路政策核心国，东盟物流，贸易和金融中心，是东盟与中国的桥梁，这就给泰国带来了难得的发展机遇。中期看泰国土地供应，土地供应紧张是导致泰国房价上涨的一个重要原因，曼谷的市中心往年的土地价格增长是5%-10%，现在已经到了10%-30%。土地成本的增加直接助推了新盘售价的上涨。最后一点，长期看人口流动，东南亚拥有6.48亿人口总数，泰国作为东盟的中心，政治，经济稳定，就业充分，失业率极低；曼谷是泰国首都和最大城市，也是著名的旅游城市。从人口红利层面，能让我们对于泰国房地产增值有一个良好的预期，而房地产是信心市场，全球的投资者都有信心，蜂拥而至，势必又进一步加快了泰国尤其是核心区域的房价上涨。

　　主持人：中国投资者占领海外市场，海外移民置业的焦点在哪里？

　　金正连：从海外移民分析，美国、加拿大、澳大利亚等移民大国政策逐渐缩紧的政策下，欧洲各国纷纷打开了投资移民大门，利用良好的自然条件和优厚的福利待遇吸引了更多的投资者，规划海外身份尽享欧洲福利与环境，全球享受，世代产权房产，更有优待，坐享投资收益，这些纷纷让国人投入欧洲的拥抱。

　　从6月22日希腊的主权债务危机解除，宣告了欧债危机的终结，说明欧元区经济的向好。这为希腊重返国际金融市场、恢复经济增长提供缓冲空间。目前希腊经济的增长和旅游业的繁荣，已经带动了房价及租金的上涨。就雅典房价数据显示，2016年与前几年相比房价上升了10%，预测说还有20%的上升潜力，而经过全球金融危机和欧债危机的希腊，房产的价格还是处于低位。所以说希腊买房投资移民项目还是欧洲最低门槛的移民项目之一。

　　主持人：我们前一个环节沟通了，整个海外置业也是，不管是移民或者是投资的用户的话，实际上都是成为他们的首选，但是这个也跟中国喜欢买房这个习惯是有很紧密的联系。但是实际上大家也知道国内最近的房地产调控非常严，而我们之前也谈到，海外置业，包括海外投资的群体不断扩大，包括中国的M2增发造成人民币泡沫鼓励很多人做海外资产配置。针对这种很庞大的群体，包括很好的、非常微妙的时间点，针对越来越大的海外置业的群体，可能从高净值人群到白领，针对扩展群体的话，我们怎么样能够做一个更好的海外的资产配置呢？也可能其中房产是一个方面，还有很多可选择的，包括保险，包括各种金融产品，实际上都可以成为我们的选择。针对这样的一个很大的需求的话，您能给一些您这边的建议吗？

　　金正连：随着国际化的不断加深，成功人士都在寻求积极、稳定、收益高的资产配置结构，中国需要海外资产配置对冲国家风险，甚至对冲汇率，就刚才您说的利率，还有购买力的风险。目前中国人海外资产配置比例并不高，而且可以说才刚刚开始，发达国家家庭海外资产配置目前约为15%左右。中国家庭的海外资产配置目前是4-5%左右，95%的中国家庭是没有海外资产的，所以说从资产配置的角度可以把视野放在全球。其中外币和海外购房是投资者的首选。