鲲鹏国际李凯：欧洲各国配额态势紧张

　　2018年7月17日由新浪出国、新浪移民联合乐居新海外、博辞广告共同举办的2018新浪全球资产配置高峰论坛在京隆重召开。本次活动主题为：海外资产配置如何“顺势而为”，移民、海外房产领域大咖云集，聚焦2018年全球资产配置新形势。以下是鲲鹏国际副总经理李凯在本次活动中的发言实录：

鲲鹏国际副总经理李凯

　　主持人： 欧洲移民今年很火，希腊排名非常靠前，移民指数当中也能看到现在欧洲国家非常受欢迎，因为可能它门槛相对比较低，给了更多人新的机会、新的机遇。我想知道您是怎么样看待这一股欧洲移民热潮的？

　　李凯：我个人的看法，对于传统的移民国家，比如说美国、加拿大、澳大利亚，已经运作很多年了，它确实有它的铁粉，包括一些家道殷实的客户，还是青睐美国，加拿大、澳大利亚的身份，随着我国经济的发展，包括最近这十几年房地产行业的发展，很多人手里不仅有一套房子，有很多套房子，家庭净资产也是逐渐增多，所以是有消费需求的。有的人确实喜欢买房置地来对抗通货膨胀和人民币贬值，我们再看一下国内房地产的情况，有些房价已经涨起来了，如果买房的话，实际算一下性价比并不是特别高。还有对于一些客户而言，美国，加拿大和澳大利亚，这些国家的申请门槛，尤其是对客户家庭净资产的要求相对较高，可能是够不到，而欧洲有一些移民项目，一些小众化的移民项目还是比较受欢迎的，正好适合。

　　我个人认为欧洲项目的出现跟欧洲经济的大背景大环境有关系，大家看一下欧洲的这些国家，实际每个国家的面积都不大，在这里说一个段子，欧盟委员会其实是很烧钱的一个机构，因为每个国家都有自己的语言，每次开会的时候各个国家都要求用自己的官方语言来出具厚厚的法律文件，有很多花费。大家看一下欧洲的这些国家把它拼到一起的面积，跟我国面积差不多大，很多小国在移民这个问题上也有自己的想法。大家看一下，开放移民的这些国家基本上都集中在南欧，我说的是现在比较热门的一些国家，比如说伊比利亚半岛的两个国家葡萄牙、西班牙，还有地中海国家--岛国塞浦路斯和马耳它，位于亚平宁半岛的意大利也是犹抱琵琶半遮面也出了一些项目，还有希腊这些都属于南欧国家。为什么要开放移民呢？因为前些年欧债危机发生后，经济受伤最深的实际是南欧国家。大家再看一下斯堪的纳维亚半岛的挪威、芬兰、瑞典这些北欧国家科技都很发达的，那个地方比较冷，开个玩笑，所以那里的人必须要努力工作才能有饭吃，科技和经济自然就搞上去了。但是大家再看看南欧国家，地中海风情非常的迷人，太阳日照时间又长，沙滩又有魅力、海水又清澈，这样的环境非常容易让人放松，我上个月刚去了那边，那边人的工作状态真的是蛮放松的，受欧债危机的影响，这些南欧国家希望能吸引一些海外投资，盘活自己本土经济，盘活本土房地产行业，再加上这些国家的政策支持，包括我们中国“一带一路”的国家政策，希腊这个国家其实是进军欧洲市场的桥头堡，包括中远集团斥资45亿欧元收购了希腊比雷埃佛斯港的大部分股权，持有35年。在国家大的改革开放政策的引领下，国民资金出海去投资的欲望也是越来越强烈，包括现在中央四台正在热播的关于“一带一路”的节目，有在详细的介绍希腊等这些国家，节目非常的吸引人。这样在投资舆论的引导下，还有一些客户会根据个人家庭资产的情况进行评估后，会去欧洲进行资产配置。他们认为虽然够不上美国和加拿大，但欧洲也挺不错，那我就成为欧洲的投资粉丝吧，去欧洲买房置地办移民，有一些客户会这样去想。

　　主持人：很多人觉得之前希腊国债移民一下子关停了，未来其他国家的政策有没有收紧的趋势？或者有没有可能涨价？希腊现在25万欧元，未来涨价怎么办？未来的预期预判各位有什么分享？

　　李凯：我个人觉得移民产品的属性之一就是保鲜期应该不会太长，关于这些国家的移民项目，大家可以看一下，还是要提到美国、加拿大和澳大利亚这些传统的移民国家，这些国家的移民政策已经发生了一些变化，甚至出现了门槛越来越高的趋势。比如说加拿大，要么一刀切，要么涨价，我今天早上听到了一个消息，据说加拿大魁北克投资移民九月份要重开了，这次要涨价。而美国投资移民项目是由于申请量非常大，出现了排期，前两天又冒出来一个新的消息，由于申请材料数量太大，移民局的材料评审员忙不过来，他们想了一个什么招呢？移民局官方称今年9月份开始只要材料不齐全，以后不给你发RFE（补件信）和NOID（预拒签信）让你补充材料了，不给你机会了，只要材料不合格，直接就拒了。另外还有涨投资款的，比如澳大利亚。

　　中国有一句老话叫“窥一斑而知全豹。今天我们通过审视美国，加拿大和澳大利亚这些国家的移民政策和当前现状，貌似也可以预知这些欧洲移民小国的未来走势。我们鲲鹏国际团队是市场上最早从事欧洲移民业务的团队之一，我记得五六年前，那个时候我是美国和欧洲出差两头跑，我当时去过葡萄牙，葡萄牙的房价应该在2013年就已经触底了，至少我个人感觉是这样。当时的房源非常充足，葡萄牙项目也是刚创设不久，我当时访问了里斯本，卡斯卡伊斯，辛德拉，波尔图，以及南部的旅游城市法鲁，看了一些非常不错的别墅，高档公寓什么的，基本上还都是空着，我一问卖出去一些，但是没有多少。大家现在再看看葡萄牙的房源，基本上所剩无几，比较好的房产基本上都已经卖出去了，价格与当初也不可同日耳语了。我们鲲鹏国际有个客户在2013年在葡萄牙买了一套房，上个月跟我们说他特别高兴，为什么？因为这个房子已经涨了十多万欧了，我们说真是恭喜你啊，他说当时买的真值。大家再看看西班牙的房产，西班牙和葡萄牙这两个国家当时在争取投资客户方面一直在进行PK，关于西班牙这个国家，最早中国客户买房基本上就是去它的首都马德里，或者巴塞罗那这两个城市，大家再看看现在的客户，除了马德里、巴塞罗那这些房产卖的差不多了，还跑到阿利坎特、马拉加，瓦伦西亚这些城市去买房子，已经不局限于马德里和巴塞罗那了，有些人还就喜欢这两个城市也还可以去。

　　还有爱尔兰投资移民项目从50万欧元涨到100万欧元。2013匈牙利项目刚出来的时候，我们也去了布达佩斯，那个时候在布达佩斯的中国人非常少，多瑙河流经布达佩斯市，河的一岸是布达，另一岸是佩斯，居住在布达，上班到佩斯，那个时候中国人特别少，随着移民项目的成功推广，越来越多的中国人移民过去了，这个国家不需要太多人，匈牙利项目到了2017年3月31号也就关停了。另外塞浦路斯护照项目也出现了传说中的700个限额等等…总之，我个人认为这些欧洲移民产品投资涨价，房产涨价是一个趋势，因为僧多粥少，这些欧洲国家本来就不大，去的投资人越来越多，这些产品卖得越来越快，房源持有量也会持续下降，另外这些欧洲小国其实也不需要那么多的移民，当他们实现了开设移民项目的初衷后可能会关停或者是涨价提高门槛进行限制。

　　还要强调一下希腊，希腊项目现在的投资额是25万欧，我们实际在2013年的时候也去过希腊，看过当时的房价，对比下，再看看现在真是涨了很多，尤其是雅典南部有一个地区叫格利法达，那个地方的房产相对来说是比较值的，而且那个地方临近波塞冬大道靠近海边非常的美，虽然希腊房产和美国、加拿大的房产相比有一些差距，但是我觉得对于南欧这些小国家来讲还是非常不错的，非常有当地特色，或者说是另一种地中海风情。格利法达地区的房子卖得也非常快，房源每天都在减少，而且希腊这个国家，包括雅典这座城市基本不会去盖太多新盘因为涉及一个2006年后房产交税的问题以及市政城市规划问题，基本上都是翻新装修房。我在希腊考察时正好碰到我们鲲鹏国际的客户到格利法达买房子，客户说我特别喜欢格利法达这个名字，就是因为谐音是“哥你发达”，蛮幽默的。其实很多中国客户也会有从众心理，别人买在那里，我也买在那里，反正地段不错。还有客户带着风水师来希腊看房的，真是趣事多多。这也让我想起大温哥华有一个地区叫高贵林，据说当时有很多港台的同胞特别信风水，觉得这个名字好，移民后都会去那里定居。

　　现在看情况，由于人越来越多了，可售房源越来越少了，经济也逐步复苏了，供求关系发生变化，这些欧洲移民国家的房价也会越来越高吧。另外还有一点，欧盟实际对这些南欧国家开放移民也是颇有微词的，一些反对的声音和报道也是屡屡见诸欧洲报端。欧盟其实也在给南欧这些开放移民的小国们施压，未来在行资金来源调查，反洗钱调查，在购房转款、过户等等环节中，可能会有更加严格的政策出台，我不敢说一定会怎样，但是有可能会有这个趋势， 在欧洲进行资产配置和办理移民宜早不宜迟吧，基本这就是我的分享。

责任编辑：许丹榕