新加坡大锤落向房地产 海外买家会被吓退？

　　作者：江敏JM

　　降温措施在短期内或许有效，但海外买家仍有可能在未来返场。

　　在七月初，新加坡政府开始实施增加买家印花税等一系列限制房地产市场的政策。不仅是海外买家，连本国买家也被纳入限制范围内。

　　经过快一个月的施行，新加坡的房产市场已经做出反应，特别是在豪宅领域。据彭博报道，新加坡豪宅市场预计在未来两季度的销售额将下降30%至40%。

　　下降原因显而易见，对海外买家而言，在新加坡购置豪宅意味着要比此前多缴纳5%的税款，价值200万新元的豪宅仅税费就超过40万。海外买家占去年奢侈品交易近三分之一，今年由于税费上调，持观望态度的海外买家将增多。

　　具体来看，新加坡的额外买方印花税（ABSD）调整并不像加拿大、澳洲或新西兰等地仅针对海外卖家，其境内的炒房者也难逃限制。

　　根据新规定，对于外国购买住宅物业，印花税从15%增加到20%；对于新加坡公民来说，在购买第二套购房和第三套以上住房时，印花税分别涨至12%及15%；持永居身份的居民在购买第一套住房时，就需要缴纳5%的印花税，而第二套住房的印花税涨至15%。

　　除此之外，对于购买任何住宅物业进行开发的实体，额外买方的印花税上升得更多，从10%涨至25%。

　　不仅仅是炒房行为被限制，贷款政策也愈发严格。买家第一套房的借贷上限从现在80%减少到75%，借期超过30年，或买家年龄超过65岁，借贷上限也相应减少5%，从现在的60%下降到55%。

　　该措施出台后，被认为是新加坡史上最严厉的限制政策。因此也引起了新加坡房地产开发商协会的不满，他们曾发布声明抨击政府的举动，认为该降温举措是毫无来由的，因为新加坡房产在经历4年低落后，才刚刚开始复苏。

　　但从政府角度出发，推动限制措施的动机很简单，他们认为新加坡房地产的泡沫正在发酵之中。

　　在限制举措施行之前，买家们的疯狂行为或许能解释降温措施的必要性。据《商业时报》报道7月5日，政府宣布新举措将在6日施行，仅一天时间里，某开发商的三个项目就有超过1000套房产的交易量，因为时间短暂，还有不少购房者被拒之门外。

图片来源：《商业时报》

　　新加坡国家发展部长黄循财曾公开表示说：“我们非常担心价格会超前于经济基本面。”从官方数据来看，房价涨幅的确高于GDP增长。私人住宅价格在过去一年中上涨了9.1%，在截至6月份的三个月中上涨了3.4%，是自2010年以来的最大增幅。而去年，新加坡经济增长率为3.6%，也达到2014年以来的最快增速。

　　但最近的经济大环境的确令人担心。房地产咨询公司国际房地产顾问公司（International Property Adviser）首席执行官Ku Swee Yong曾公开对新加坡媒体评论道，新加坡经济前景看起来越来越暗淡，而国际贸易不稳定性很可能把新加坡也拽进去，而这个国家又如此依赖贸易。另外，新加坡元的不稳定性，也可能增加当地银行的利率。

　　在快增长背后是本地买家可负担性的降低。华侨银行经济学家Selena Ling对媒体称，许多本地买家过度依赖贷款而不考虑利率上升会影响他们还债能力的影响，这种情况也令人担心。

　　总体来看，新加坡是希望在房产市场过热之前能先发制人，将泡沫扼杀在摇篮里，以稳定国内经济情况的不稳定性。

　　另一个值得探讨的议题，是对待海外买家的涨税是否能起到作用。据《南华早报》的报道，有房地产分析师将最新的措施描述为用“大锤杀死苍蝇”。根据兴业银行RHB的研究表明，今年第二季度，新加坡87%的购房者是当地居民。外国人仅占5%，低于2011年第二季度的17%。从比例来看，海外买家似乎并不是新加坡炒房主力军。

　　不过，海外买家的杀伤力并不可小觑，因为他们对全球房产投资变化最为敏感。与新加坡相似的香港，在此前也出台过类似的限制性政策，针对海外买家的税率在15%至20%之间，虽然实际效果并不理想，但短期有效总好过持续不断的高增长。

　　最新的限制可能会让新加坡的房产狂热消停一段时间。但在未来，买家是否会重返市场，还是要综合新加坡的经济整体表现。毕竟，选择房产标的时，价格并不是买家们唯一的参考标准，该地区的发展空间和人口流入情况更为关键。

　　新加坡作为亚洲金融中心的声誉也意味着其房地产市场将始终备受国际购房者的关注，这是无法改变的事实。

　　实习编辑：王尧 责任编辑：王颖