全球城市房产泡沫风险排行 大多城市房价被高估

　　原标题：瑞银发布全球房地产泡沫指数 香港泡沫风险最大

　　作者：陈肖楠

图片来源：视觉中国

　　近日，瑞银财富管理（UBS）发布《2018全球房地产泡沫指数》，列出了全球主要城市房地产泡沫风险的排行榜。 其中芝加哥是唯一一个被低估市场。

　　在20个主要房地产市场中，处于房地产泡沫状态的共有6个城市，中国香港位列第一，接下来是慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹和伦敦。大多数城市的房价都被高估，米兰、新加坡和波士顿估值相对合理，芝加哥则是唯一一个被低估的市场。

　　瑞银全球房地产泡沫指数主要有5种风险类别：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk），指数高于1.5代表楼市出现泡沫。在报告中，泡沫的定义是“资产实质性和持续性的错误定价”。

　　根据瑞银的说法，房地产泡沫的典型迹象包括房地产价格与收入同步上升，以及过度放贷和建筑活动等经济失衡现象。与2000年代的繁荣不同，当前没有证据表明贷款和建筑业同时出现过度，而且未偿还的抵押贷款量增长率大约是危机前时期的一半。

　　瑞银首席投资官Mark Haefele表示，“尽管许多金融中心仍面临房地产泡沫的风险，但我们不应将今天的情况与危机前的情况进行比较。不过投资者在房地产泡沫风险系数高的地区，比如香港、多伦多、新加坡应该要有所取舍”

　　瑞银房地产主管Claudio Saputelli 说“在过去的五年里，最重要的金融中心的年均总回报中位数为10%。未来几年的回报尚待商榷，我们建议谨慎行事。“去年主要城市房价的上涨并不强势，且范围有限。通货膨胀调整后的城市房价在过去四个季度平均上涨了3.5%，大大低于往年，但仍高于10年平均水平。房价在欧元区最大的经济中心以及香港和温哥华仍处于爆炸式上升趋势中。但繁荣的第一个裂缝已经显现：去年的泡沫风险城市有一半出现了房价下降。

　　瑞银警告称，房屋负担越来越重。 城市的中等价格收入（PI）倍数从2008年的5.5增加到今天的7.5。也就是说，越来越少的居民家庭有能力购买自己的房屋。 总体而言，低负担能力会危及城市的长期增长潜力，并可能促使投资者重新评估未来资本收益的预期。

　　实习编辑：程诚 责任编辑：王颖