小猪美居Allen：海外置业实现生活方式国际化

　　由新浪出国、新浪移民联合乐居新海外、博辞广告共同举办的2019新浪全球资产配置高峰论坛于2019年5月21日在京隆重召开。本次活动主题为：共创·共赢·共享，移民、置业、海外房产等各领域大咖云集，聚焦2019年全球资产配置新形势。以下是小猪美居CEO Allen在本次活动中的发言实录：

小猪美居CEO Allen

　　[国人赴美置业领域呈现三大趋势]

　　第一，交易价格下沉化。现在最新的数据显示，中国人在美国置业平均房价只有73万美元，虽然比加拿大在美国买房高2到3倍，但比起前两年已经有所下滑。这一现象不意味着中国人的钱包瘪了，主要因为在美国买房不再局限于高净值人群，而是更多大众财富人群，甚至有前卫理念的年轻中产家庭也都开始加入其中。

　　第二，美国置业服务金融化。如果是几年前大家在美国买房几乎都是用全款，但现在大部分客户在美国买房会用贷款，美国没有限购限贷政策，中国买家近期普遍喜欢利用美国本土低利率按揭贷款。跨境置业服务金融化的同时，人们对房产经纪公司员工的素质要求就越高，也更需要服务公司有资产配置和财务分析的能力。

　　第三点，购房管理一体化。五年前很多美国置业经纪公司是等客户到了美国再开始进行服务，房子买下来后，客户往往自己住，不需要后续的物业管理。但在现在，每年中国移民到美国的家庭约3000个，而在美国买房约5、6万栋。因此，在美国买房有95%是没有自住需求的，而是完全出于资产配置。这些买家存在对于购后物业管理的需求，也就是说从事这个行业的服务商，不能仅是国内购房平台公司，不能仅把交易做完，而是也需要考虑如何帮助客户做后续的物业管理、出租管理等当地服务。

　　以上是我在从业中观察到的一些现象，但还希望跟大家进一步分享如何系统性提高行业对客户的服务水准。

　　[如何提高跨境置业从业人员的服务水准]

　　首先，房源信息平台已经远远不够，没有服务的信息平台在我们眼里没有任何意义。

　　从信息到交易之间有很长的路要走，在整个过程中，第一做到尽量服务流程化，第二做到产品标准化。小猪美居的组织架构不同于传统的经纪公司，传统的经纪公司由不同经纪人或销售跟不同的客户接触和服务到底。我们用的是流水线的模式，客户通过市场推广，或渠道宣传得知小猪美居并与我们取得联系以后，会有专人或专门的事业部对客户系统性咨询解惑，对这些人员我们都进行过高层次的培训。然后，国内和美国的客服部门进行服务环节的操作。

　　其次，所有的产品，既然能够做到标准化，肯定会有相应的财务模型。一旦落实标准化，通过财务模型，不同的人讲出的东西肯定都是一致的，绝不会有众说纷纭的现象。

　　所以对于每套房子都要进行财务分析，就跟一个企业在海外并购一样，要对标的进行尽职调查，我们把这个环节提炼出来，放在一个事业部进行。

　　我们也看到，其实在这个领域里面最优秀的销售是那些经过高等教育，曾有海外布局、至少有全球理念的人。这些人往往可能是30岁左右，跟着互联网长大，但同时已经工作7、8年，也开始积累一些财富，甚至已经结婚生子，因为有了孩子，对孩子的责任感，马上对资产配置形成一种紧迫感。

　　[海外置业在资产配置中的功用]

　　在美国买房，以及把美国学区房投资理念传播出去的过程中，房产起到三个功用：第一，美国房产是永久产权；第二，美国房产也是债券，当期出租收益（租售比）合理；第三，美国房子也有股权的属性，随着通货膨胀、经济发展、人口净流入，房价稳健上涨。

　　房价走势，会受益于各种因素，当你没时间做投资趋势分析或不了解各家公司的股票的基本面或授信时就去买房子，是最好的消极投资资产。

　　[如何抓住机遇，依法依规地实现资产保增值]

　　关于这个话题，我从三个方面阐述一下，一是中国的法律法规，二是对方国家的法律和监管，三是协会或从业人员的自律，三个方面都重要。

　　首先，从中国看海外，改革开放以来，财富增长是几十倍的，呈现几何式增长，中国有全球最好的基础设施，中国有全世界最勤奋的人，再加上人与人之间有最深厚的情感，这些都是海外很多国家没有的。

　　如果要走出去，肯定要做一些在中国做不到的事情，才对我们的资产配置有意义。比如对我们来说，一是美式教育，希望孩子从小有一些创新性思维、批判性思维，再结合国家本身的国学和中式机遇，就能制造出下一代的人才。资金出境一定要符合外管局的规定。

　　第二，美国经纪人的指纹都会在FBI存档，可以在他的服务管辖范围内，用“万能钥匙”打开任何一所在售房子。美国经纪人被赋于很大自主权和信任感，同时拥有极大的责任感，为他们代理的客户，为当事人提供最个性化，客户利益最大化的服务。

　　另外美国当地分买方代理人和卖方代理人，并且为各自的雇主（当事人）博弈。只有在双经纪人制下，经纪人为各自的当事人博弈，获得的价格才是最公允的；否则，居间方会滥用信息差。

　　第三，行业的自律。国内行业的自律组织包括行业协会在投资移民、海外留学领域都存在。但是，在美国某些州，譬如加州，行业的自律方面就做得很好，并且对从业人员也都有监管。但是目前在中国人去海外置业的领域里，缺乏真正的自律性组织。美国房源信息都是透明化的，信息本身没有太大价值，服务才有价值。但有某些公司试图把房源数据据为己有，通过信息差赚钱或者形成局部垄断。我们在这个方面还有很长的路要走。

　　海外移民、海外留学、海外置业，只不过是在帮助我们中国梦进一步延伸，获取和对接更好更多的资源。

　　[总结]

　　首先感谢新浪教育频道和乐居新海外举办的这个行业论坛，让我能发表一些观点。

　　不要闷头做，而要知道如何做得更好，要用正确的方法做正确的事情。

　　现在的美国置业，从参与人数上面介于美国留学和美国移民之间，我们服务的客户群，也是正在美国生活工作的华侨或正准备赴美国移民的准华侨们。在这个领域里，所有的客户或说投资人，他们表达的期待浓缩了中国过去几十年改革开放想要能够走出去，能够去别的国家学一些先进知识、最好技术的情感。

　　希望能够通过海外置业，尤其是美国置业，将住作为一个载体，承载海外教育，海外找工作、海外旅游等多元化的生活方式。并通过置业把中国人在海外的生活方式国际化做得更好。