来自：中国企业家网

　　日前，万科集团执行副总裁毛大庆做客《杨澜[微博]访谈录》，就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势进行了相关分析。在内部讲话遭曝光、离职传闻等风波后，远离公众视线数月的他首次接受外界专访，现根据视频还原对话文字，让你一次看个够。

　　毛大庆

　　问：大庆最近被媒体关注很高，您怎么看待这个事？

　　毛大庆：这火了得换点什么价值回来(笑)。

　　问：5月份，我们看到包括像上海、深圳的房价已经开始下降了，怎么样来解读？

　　毛大庆：其实刚才谈到俯卧撑，包括拐点、崩盘，我觉得都不是很准确，我更愿意形容它是一种消化不良的状态。

　　问：消化不良，那首先是吃多了。

　　毛大庆：有几种消化不良，一个是市场吃撑了，就是在过去的3年，政策的强调控之后，调控相对偏弱一点的城市，吸引了一大批投资，政府又非常积极地卖地，这就使得供应量实际上超过了这个城市在阶段性的需求量，这是一种。

　　还有一些城市，基本上是中国房地产最火热的那十几个，北京为首，这些城市其实地永远都供不够，特大城市，所有人都认为这些城市地多贵都没有风险，永远有刚需，比如说一米房价都到8万了，还有人说这也是刚需，这是什么刚需？有时候我也不太明白。但这个“刚”不代表中低收入群体，它代表容易有人要的那个“刚”。

　　那在这个背景下，在2013年全国的房地产投资总额，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，这个总额的里面的绝大部分，可以说是三分之二的投资，都去了这十几个城市。在这样的情况下，导致土地价格迅速增长，把未来的房价上涨的空间给提前透支了。

　　问：说说北京(市场)吧。

　　毛大庆：北京呢，其实“看不懂”是个夸张的说法，但是北京是个极其特别的市场，在中国没有第二个，就是因为，第一，它有着太复杂的定位，第二，它有着太好的资源。对一个十三亿人口的国家来说，所有的软实力、优质资源都高度集中在北京。优质资源是什么？无外乎老百姓要的那些东西，教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化，包括工作、就业的机会。我们做过一个调研，把这些都排在一起的时候，老百姓对雾霾是最不关心的，雾霾放在是最后一条，先进去再说。但当你房子也有了，小孩也上了重点中学了，工作也挺好，这时候开始第一位变骂雾霾了。这就是围城心态。

　　所以，到北京买房，买的不是房子，买的是抢占优势资源的权利，这就是到北京买房子的人的心理。为什么我说这个城市的房地产我看不懂，就因为它不是房地产，它就是一种心理需求，买的包括面子、尊严，包括生活的、未来的，儿女的这种地位，都在这个房子里，北京的房子承载了太多太多居住之外的功能，所以这个房价没法用普通的物品的定价去定价。

　　中国在前面这十五年里边，购买力最旺盛的人是谁？我做了非常详细的数字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头，这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰，当时大概出生了4亿人。这些人已进入中年，财富已经稳定，再次购房的刚性需求肯定很少了。但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求，这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题，出于恐慌心理的购买。

　　但是不是这些人都买了，就没人要了呢？我说仍然有人。比方说济南，这个城市就很有意思，每年进去好几十万大学生，而且基础设施建设都越来越好，可是它留不住大学生。说明什么呢？城市要发展，关键在于产业结构，在于能不能够留住年轻人，留住未来有财富积聚能力的人。而未来中国实体经济要发展，也在于这一批人能不能积累财富，如果他们不能积累财富，这个事儿跟房地产绝对有关系。他们有了能力，又是房屋消费的购买者，然后城市就会再被更新。所以，不是说房地产这个事儿没市场了，说白了，它被提前折腾了一通，现在你要再培育一批人，这批人能不能培育起来？要靠实体经济共同增长。这个话说到这儿。

　　这二个就是老龄化问题，原来我形容，中国有几件事在跑步，比如产业结构转型和老龄化的赛跑，这件事情我个人认为跟房地产已经脱开了，这是一个非常麻烦也非常重要的问题，就是中国将面临全世界从来没见过的老龄化人口国家的局面，这里面有很多的危险，同时有很多的机会，但是这个事情是不以你我的意志为转移的，到那天，一堆人就老了。我们去年算得很精细，跟一群博士算，大概到2030年，会出现4亿多的60岁以上人口。

　　问：那意味着什么呢？

　　毛大庆：老龄化占比提升的时候，房地产消费一定会变，因为刚性需求慢慢就减弱了，房子一定是一个永远都需要购买的产品，但不要指望房价涨个没完没了。

　　问：上一次房价的大幅反弹，是因为政府主导的四万亿刺激方案，但是这次政府没有这么做，现在都在讲新常态，政府应该有一些什么样的作为？

　　毛大庆：我觉得前面十年，确实房价呼啦一下上来，加上有好多不正常的需求，导致了资源配置的高度不均衡、不公平，引发矛盾，政府为了极快的制止这矛盾，于是就拿政策去调，减速调控大概就是这个思路。

　　但是这又带来了一个问题，就像说人天天靠吃药来调节身体，调到最后，内分泌全都紊乱了，你不知道最后是哪儿分泌的东西乱了。靠药不行，它掩盖了真实的市场现象，同时还刺激了一些非正常的需求，由于这种市场现象是不真实的，就带来了投资的不均衡，你是继续发货币，刺激经济，还是坚决地跟过去的做法告别？你不调整结构，这事儿就不动弹了，但是一调整，这个M2(广义货币)，你看这房地产立刻就难受了。

　　这次调整没有动用任何政策，它只在银行方面稍微做了做文章，而且这文章还真不是冲着房地产去的，它是冲着经济结构去的，这就是开始了市场的调节。

　　问：房地产经济是很多地方政府的重头戏，政府债务偿还有问题的时候，这口气还沉得住？

　　毛大庆：腾挪空间还有。

　　问：当我们说到城市在分化，房地产企业在分化，其实社会心态也有变化，站在不同的位置上，会有不同的反映。

　　毛大庆：因为他个人财富太大，一堆东西在房子里头，所以输不起。拿着一个房子，他会琢磨这个房子能不能变钱，拿着钱，他觉得这钱会不会贬值，他永远在房子和钱中间矛盾着。其实我发现，越有钱的人，持有房子越多的，他越担心，他会很害怕财富缩水。

　　问：这一轮的行情中，我们看到、听到了所谓的担心和犹豫，你觉得该怎么做，能够对我们的经济结构的调整带来正面的影响？

　　毛大庆：我基本上没有更多的意见，过去十年强调控全靠政策，今年没政策大家就不习惯了，这个要慢慢学会(自我调整)，习惯靠市场来平衡市场，但是这个过渡其实是很不舒服的，我认为，这一段时间开发商会过一段苦日子。另外就是老百姓也在调整，到底买不买房，我想要有一个(适应)时间，可能得有个一两年。这段时间过去了，原来消化不良的东西把它消化了，没找平的方找找平了，它自然会找到新的平衡点。