过去一年的大多数时间，万达商业都在退市与重返A股间忙碌。但首富王健林显然也没忘记自己两年前给这个商业帝国提出的转型计划。
12月20日，万达集团宣布已与富力地产签订战略合作协议，计划在从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。其中富力负责投资、建设。万达提供万达广场品牌，并负责规划设计、招商运营及部分投资。
这是沉寂了快一年的万达轻资产战略的又一个动作。万达称这标志着他们轻资产战略进入一个新的阶段。事实上，合作开发并非首富之于轻资产的最初期待。在经历了过去两年的探索，外加退市、金融集团重整的波折之后，这似乎又成了首富目前唯一的选项。
自2014年底，万达商业实现港股上市以来，轻资产就是首富王健林赋予自己商业帝国的又一个概念。在随后的的两年里，万达尝试了五花八门的方法，从引入外部投资，到与地方政府、地方企业合作开发、改造，甚至利用自身金融业务打包试水REITs。
彼时的王健林，曾豪言要在未来十年打造1000座万达广场，并计划在五年内“消化”其持有的7000万平米销售物业，以完成向轻资产的正式转型。但和大多数转型轻资产的公司类似，万达在过去两年不断的摸索中，走的也不容易。
万达的第一例轻资产合作，在上市后不到一个月的时间就对外公布了，这给资本市场留下了一个好印象。
2015年1月14日，万达商业地产宣布与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署协议，4家机构将在未来两年投资240亿人民币，建造20座万达广场，并委托万达负责招商、运营及管理。各方按比例分享租金收益。
这是万达轻资产战略的第一步棋。王健林最初曾给轻资产化开出两套方案，一种是万达只负责输出品牌和运营，拿地、建设找别人，二是将已建好的广场直接卖给投资者，租金七三分成。但这次协定看起来更像一份股权投资，并不完全属于上述两种方案。
但对第一次尝试来说，快钱的加入却暗示了王健林彼时之于轻资产化的真实想法。随后一年，万达轻资产从最开始的“别人出钱，自己出力”正式向与关联企业打造金融化产品转移。
也是在那个时候，王健林期待已久的金融集团，在王贵亚等行业大佬的加入后也正式成立。
这给了万达一个实现目标的机会。随后从2015年8月开始，王健林的想法开始陆续实现。在连续三个月的时间里，万达陆续公告了三起与关联基金签订的合作协议。万达向这些基金出售共计15个万达广场股权，以此获得资金，并向基金返还一定回报。
这三个协议，缘起于快钱在当年6月发起的两次“众筹”。那是国内首次以商业地产为主题的众筹。万达金融前高管王贵亚在一次发言中透露，那次众筹外加机构投资者的跟投，总共为万达募得了近200亿元现金。
这笔钱随后被用于成立四支与万达关联的私募基金，其中的三支正是后来与万达签订投资协议的买家。用具有牌照的快钱发起众筹，再用众筹资金成立基金，打包买入商业地产股权。在当时，这种尝试令不少人眼前一亮，其中依稀可看出首富之于未来商业地产与金融结合的构想。
而这实际也是万达发行REITs的初步尝试。因为当时的协议安排了具体的合作期限和退出方式。不少金融业人士仍将此看作一种债权操作。但作为这种模式的创建者之一，王贵亚曾表示，他们当时向证监会解释这是一种“似股非股，似债非债”的新模式。
彼时的王健林看起来更希望将手中庞大的商业地产资源，用自己的金融公司盘活，以期获得更低的扩张成本，开拓更广泛的融资渠道，并帮助金融集团成长。他曾对彼时的进展颇有信心，“投资者自己买地投资，可能还不如万达的租金回报率高”。
王贵亚也曾公开表示，当时万达做轻资产的方式实际是探索REITs，并最终实现在交易所上市。不过，目前国内REITs仍然处于探索阶段，尽管不少人在尝试和呼吁，但官方始终没有给出明确的许可。包括万科在内的不少企业都在尝试这种探索，但仍需要时间。
对于许诺要在5年内完成轻资产转型的王健林来说，他没有时间等。随后到今年，包括王贵亚在内的几位金融集团高管陆续离开，以及万达金融集团的重构。忙于退市的万达商业之于资产证券化的野心也没了动静。
而这次与富力的合作，可以看出万达正在把精力重新放到传统的合作开发模式上来。需要注意的是，在万达过往的轻资产试验中，由房企负责拿地开发，且合作规模达到20个项目以上的几乎没有。在轻资产轰轰烈烈的2015年，他们通过这种方式设立的项目也仅有3个。
这可能也从侧面反应出，这种合作开发的谈判难度。一方面，万达内部对商业开发有着严格的控制，从成本控制到招商引资都有着精准的流程，这可能会令一些流程不规范的地方公司望而却步。另一方面，万达广场过去主要定位三四线城市，这也与近年来一些希望涉水商业地产的大公司战略不合。
事实上，万达很早就在官网开通了项目合作链接，但直到现在，这个页面上的合作项目案例也仅有两个。
轻资产从来都不是一条好走的路，对于万达这样体量的商业地产公司来说更是如此。他们今年上半年的租金收入为84.8亿元，仅占万达商业上半年收入的13.18%。虽然增长较快，但对于王健林希望的，取代物业销售的目标来说，依然任重道远。
而在退市、金融集团重构的背景下，“1000座万达广场”的豪言与轻资产转型，可能都需要找到更多新的方法。这次是拉上富力一起玩，下一个会是谁？
原文标题：《富力加入王健林千座万达广场计划》
责任编辑：张海磊
