63岁张玉良：董明珠65岁了还继续为国家做贡献

　　捆绑地方政府套红利的老办法可能没用了。

图片来源：视觉中国

　　绿地开启了它的“万亿元年”，而打破了国企管理层最迟退休年龄限制的张玉良，也在开启新的任期之际重新谋篇布局。

　　2018年绿地控股（600606.SH）的总资产达到10037亿元，成为上海首家资产破万亿的企业。

　　63岁的张玉良在2018年也成功连任绿地控股董事长兼总裁，他说，绿地已经踏上了全新的发展平台，要推动万亿时代的新一轮布局发展。在房地产主业上，张玉良提出希望未来三年保持5000亿的销售规模。

　　以下是界面新闻记者整理的张玉良讲话摘要：

　　绿地的发展模式是什么？

　　刚刚过去的2018年，绿地进行了近几年来最大规模的一轮拿地。

　　“我们在把城市功能项目、产业项目跟房地产开发有机结合，这跟其他房企差异比较大，我们将对城市整体的发展、整体的规划进行参与，而不是单一造住宅，造一个小的房地产项目就走了。”掌舵绿地20多年的张玉良，再一次想摸准地方政府的心思，并试图从中挖掘与地方合作的红利。

　　2018年绿地各大区域的高管团队都在忙于考察新区、产业园、高铁新城、小镇等类型的项目，和地方政府、地方国企谈合作。

　　去年6月，济南市人民政府与绿地签订合作框架协议，共同推进“中国济南绿地国际博览城”综合建设项目，拟总投资700亿元。

　　去年9月，绿地宣布与苏州市政府签署战略合作协议，将在科技产业新城、国际会展会议中心、消费、基建、康养等领域与苏州市展开全面战略合作，总投资超过千亿元，其中拟共同开发建设以人工智能与生命科技为主导产业的长三角科技示范城项目总投资500亿元。

　　去年11月，绿地又与贵州遵义市签订合作协议，拟投资600亿元打造绿地红城和高铁东广场等项目。

　　去年12月，绿地与天津市北辰区人民政府签署合作协议，投资百亿打造全球商品贸易港，占地面积630亩，200多万平方米总体量，将导入国际贸易展览馆、商务办公、物流保税仓、酒店式公寓、星级酒店、配套商业等业态。

　　到了今年，绿地的这一模式还在继续。2019年1月20日，绿地又宣布与宁波杭州湾新区管委会合作，在杭州湾新区再投资不低于250亿元，打造滨海新城综合项目和南部新城文化创意小镇等大项目。

　　这种针对城市功能打造、高铁经济发展、特色小镇建设、现代产业园开发的大手笔投资，在绿地被称为“地产+多元产业”战略。

　　2018年绿地新进城市30个，获取项目118个，新增建面4852平方米，总地价917亿元，新增货值4541亿元。这比2017年的拿地规模几乎扩大了一倍——当年绿地新获取69个项目，权益土地金额仅为457亿元。

　　在克而瑞的新增土地货值榜单上，绿地又重新回到了第一梯队。2017年绿地全年新增土地货值仅有1973.2亿元，排名第15，排在了新城、旭辉、世茂、阳光城等闽系房企的后面。2018年全年，绿地上升到了第6位，仅次于碧桂园、融创、恒大、万科、保利。不过，2017年新增货值破万亿的融创和碧桂园等房企，在2018年却又开始收敛，扩储规模有所减小。

　　从土地本身来看，绿地谋求与地方政府合作，大项目、低成本，这正是张玉良所说的“我们跟别的开发商不一样”。

　　通过“地产+多元产业”的布局以及与地方政府的合作，绿地收获了诸多占地数百亩、计容建面超过100万平方米的大项目。绿地的“城际空间站”和“国际博览中心”是其中两类非常重要的产品线。

　　“城际空间站”的概念是指以全国高铁站前地块为载体，将高铁站、居住、商务、会展、商业、教育、医养、旅游等业态融合重组，打造高铁站旁的多功能联动空间。

　　去年绿地获取的土储中，三分之一的比例是高铁商务区项目，多达20个，分布在安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等地。

　　“所有的‘空间站’地方政府都非常关心，因为我们把城市功能、把产业都带来了，我们做城际空间站就是切入城市功能，这个地方缺什么功能，我们就带来什么功能，你要商业、酒店、会展、产业园、科技园，我都给你建起来，不是简单开发房地产项目。我们百分之七八十的项目都按照这样的逻辑，更容易得到地方的支持。”张玉良说。

　　这就不难理解绿地为什么在有了房地产主业后，近年来绿地还要延伸出大基建、大金融、大消费，以及后来的科创、康养产业。

　　绿地控股董事会秘书王晓东谈到这个问题时说：“这些在土地获取，特别是获取重大战略性项目方面，协同性的产业起到了重要作用。我们的业务看起来比较庞杂，但是背后的逻辑是清晰的，就是要服务于主业的发展。”

　　高铁“城际空间站”的拿地模式也减轻了绿地的拿地成本。以2018年11月绿地获取的山东德州城际空间站项目一期为例，项目用地面积约42万平方米，计容建筑面积约115.57 万平方米，土地用途为商住用地，总地价11.38亿元，算下来平均楼面价仅为985元/平方米。

　　同样是在去年拿地的重庆涪陵高铁新城一期项目，用地面积39万平方米，计容建筑面积74.70万平方米，土地用途为商住，总地价10.67 亿元，计算下来的平均楼面价为1428元/平方米。

　　张玉良在谈到去年拿地楼面价时用了“非常低”来形容，全年整体平均楼板价仅为1890元/平方米。

　　这些“城际空间站”的周转速度甚至也比别的类型项目更快，绿地方面称，多个“城际空间站”实现了年内拿地、年内销售、年内回笼资金，去年15个项目入市，一共实现销售金额217亿。

　　而实际上房地产项目的周转快慢，很大程度取决于地方政府的政策、效率、是否放行的意愿。王晓东说，房地产是个重资本的行业，速度慢了，效益就会变差，风险变大，房企其实都讲究高周转，但高周转一般比较容易在三四线的地级市实现，或者是二线城市的新区，因为类似于新区管委会这种行政机构的管理权限比较大。

　　显然不少产业园区、产业小镇、高铁新城，都属于城市的新区或者是地方政府急需上马的项目，绿地希望从中快速吸收政策红利。

　　但这并不意味着绿地与地方政府有了这层关系之后就能达到“超级速度”，去年绿地在长沙的城际空间站项目就因为追求速度未批先建遭到地方政府的通报曝光。2018年8月13日长沙住建委发布通报，绿地长沙城际空间站E-12地块项目未取得施工许可证就擅自进场施工，绿地集团旗下的项目公司长沙绿地新里程置业有限公司收到长沙住建委执法局的不良行为告知书，并且成了长沙市34家住建领域失信企业之一，遭到公开曝光。

　　未来三年规划 1+3

　　绿地2018年原本提出的目标是实现房地产销售4000亿元，但最终的结果是3510亿元。张玉良也承认，“跟我们年初的目标相比，还差一口气，这主要是去年整个地产市场的下滑造成的，当然也有我们自身的因素”。

　　在资产创下万亿规模的同时，绿地的负债也在继续攀升。截至2018年前三季度，绿地控股负债合计达到8497亿元，创下历史新高。

　　对于房地产主业，张玉良要求未来三年保持行业第一阵营，每年的销售规模希望稳定在5000亿左右。这对于今年没有完成4000亿目标的绿地来说压力不小。此外，绿地还要形成一批300亿—500亿元的事业部，确保在重点城市群的集中度越来越高；继续围绕城市功能打造、高铁经济发展、特色小镇建设、现代产业园开发等题材推动重大战略性项目。

　　去年10月，绿地宣布重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，形成以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”的“1+5>N”的协同发展模式。

　　过去三年间绿地的大基建板块迅猛扩张。绿地的大基建就是混改的产物，张玉良说自己抓住了国有企业混改的契机。绿地从2015年开始参与国企混改，收购标的全部为基建企业；去年绿地通过混改方式成功投资控股天津建工；今年1月11日，绿地旗下的绿地城投集团又以8亿元成功受让河南省公路工程局集团70%的股权，这是河南省管国企子公司首单成功落地的混改案例。

　　“三年的时间，大基建的营收去年到了1700多亿，2019年2600亿的计划已经发下去了，我们的目标是到2020年左右实现4000亿左右营收。”张玉良提出的这个目标，实际上就是要求未来大基建能够占下整个集团营收的半壁江山。

　　对于抓住上海国际进出口博览会的机会新成立的商贸集团，张玉良提出要打造中国商贸领域大型龙头集团。商贸集团要在2019年至2021年每年营业收入翻番增长，到2021年营收要达到500亿元、利润10亿元。

　　此外，去年重组成立的酒店旅游集团，则被要求打造成为酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团。

　　投资布局

　　2018年四季度开始，绿地又回到二线城市发展了不少项目。张玉良表示，绿地的下一步布局主要在一线城市的溢出地区、二线城市以及有成长性的三四线城市。

　　他判断一个地方是否值得布局的标准是：经济有成长，人口有导入，空间有改善。绿地的高铁城际空间站、特色小镇，基本都将围绕这些城市。

　　打破年龄限制实现连任的张玉良说，退休是最舒服的事情，但像他这样的创始人，对企业非常有感情。他强调，绿地跟传统国企不一样，它是混合所有制企业，要依法办事。“董明珠连任格力董事长，她65岁了，还继续为国家做贡献。”

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　　责任编辑：张粉霞 实习生：李一帆