模拟试卷七 (房地产问题)

　　一、注意事项

　　1.申论考试，是对分析驾驭材料能力、解决问题能力、言语表达能力的考试。

　　2.作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。

　　3.仔细阅读给定的材料，然后按申论要求依次作答，答案书写在指定的位置。

　　二、资料

　　1.据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年7月，全国70个大中城市(自7月起，房地产价格统计范围由原35个大中城市扩展为70个城市)房屋销售价格比去年同月上涨了6.4%，上涨幅度继续放缓，部分城市涨幅明显回落。其中，7月份房屋销售价格同比涨幅超过10%的有7个城市，涨幅分别是：太原11.1%，青岛11.4%，呼和浩特12.3%，包头10%，赣州13.4%，宜昌11.5%，温州10.5%。从本市的情况看，今年1～7月份，天津市房屋价格销售指数为106.2，与上年同期相比，价格水平上涨6.2%，比上半年指数(106.3)回落0.1个百分点，低于全国平均价格增幅(8.9)2.3个百分点。其中，住宅平均销售价格上涨7.0%，低于上海、重庆的价格增幅，与北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均价为3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易额在5000元以下的中小户型房屋备受青睐，二手房交易非常活跃。

　　2.今年以来，各金融机构在继续支持房地产稳步发展的同时，加大了对住房开发贷款，特别是

　　3.2005年6月9日《京华时报》报道，“政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处”。建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾前天对媒体表示，目前房价大跌的条件并不存在。

　　谢家瑾表示，有些媒体说一些地方出现了房价暴跌，也有媒体说中央要在短期内打压房价的目标难以实现等等。这样理解房地产市场的宏观调控是片面的。国办转发的七部委通知提的非常明确，是“稳定房价”。这个通知的精神可概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

　　谢家瑾说，政府不希望房价出现大起大落的情况。房价的大落对老百姓没有好处，现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全会带来威胁。“目前房价大跌的条件也不存在，从成本的角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套做不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格成本也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的”。

　　对于目前很多购房者持币待购的心态，谢家瑾表示可以理解。但她认为，现在一些不实信息和报道也助长了观望心态。“比如，一些媒体说上海房价每平方米降了3000块钱，这是不了解情况造成的”。她建议居民要到已经开通的房地产市场信息系统网上去查阅相关的房价信息。

　　4.自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　5.2005年9月16日中国房地产资讯网消息，在某房地产网主办的以“楼市走出观望了吗”为主题的PK台上，学者易宪容昨天又与开发商唱了一出对台戏。昨天上午，他公开质疑此前开发商主导的“9月楼市走出观望”说法，并认为，成交量上升不能视为“走出观望”的依据。

　　易宪容这一驳斥依据的是央行9月13日公布的统计数据。根据8月中下旬来自全国50个城市的城镇储户问卷调查结果显示，未来3个月准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较上季提高0.5个百分点，但从历史数据看，仍处低位。“这说明民众对现在购房是缺乏信心的。”易宪容说。另一方面，他认为不能简单地看待8月份以来成交量的上升。他指出，成交量上升的同时，楼市的供应量也在增加。所以他认为，作为“走出观望”的标志应该是成交量与供应量的比例。

　　另外，易宪容一再坚持，对于购房者，尤其是自住型的购房者，做出购买决定依据的是自己的财富状况、自己的判断，而非开发商的号召。“我们的房地产开发商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告诉民众，说现在是一个房地产繁荣销售时期，大家都来买房子吧。其实，开发商错了。”

　　他还认为，购房者继续观望是因为期待中的房价下降没有出现，尤其是对于自住型住房的购买者。不过如果坚持这个观点，易宪容很可能面临尴尬处境。因为虽然经历了一轮宏观调控，各地的房价涨幅已经放缓，但是房价依然在涨。对投资型的购房者来说，这是他们愿意看到的，这意味着投资的升值和潜力；对自住型购房者来说，只要有居住需求，只要房价的上涨在承受范围内，他们同样会选择购买。

　　6.今年一季度，昆明市商品房平均价格2740元，在全国35个大中城市中，昆明房价上涨4.6%，房价水平仍在可控范围。市政府要求市建设局、发改委、国土资源局、房地产管理、人民银行等部门要严格按照国务院的精神和国家七部门的《意见》，调整住房供应结构，严肃查处违法违规销售行为。

　　7.2005年9月19日《厦门晚报》报道，近期，一些开发商认为，房地产市场从9月份开始逐渐走出观望期。但这次网上调查显示，60%的受访者并不认同这一观点。因此，大多数的受访者认为，9月份市场交易量不会“井喷”。即使9～10月份有大量的项目开盘，59%的受访者依然选择“不会购买”。

　　不过，也有24%的受访者认为市场会走出观望，另有16%的态度模糊。

　　至于什么才是房地产市场走出观望期的标志，42%的受访者选择了“量升价跌”，26%认为是“量价双升”。21%认为应该是“量价双跌”，这种心态显示不少受访者不堪忍受高房价，希望市场出现较大波动。仅有11%的受访者认为“量缩价升”是走出观望的标志，这种状态是目前市场的真实写照。

　　因此，六成多的受访者认为，新政后厦门房地产市场将不再是“金九银十”。近半数的受访者认为自己(购房者)才是决定楼市是否走出观望的决定性因素，理性购房占据上方； 38%的受访者寄希望于政府相关部门的行政作为，仅有13%的认为开发商是决定性因素，这表明开发商的所作所为不足于取信多数人。

　　能承受的房价：3000～5000元的受访者占74%

　　期待房价下跌可以说是市场的观望的一个主因，那么，未来几个月房价到底是涨是跌？调查显示，48%的受访者认为未来几个月厦门的房价会下跌；20%的受访者认为会涨，认为持平的有32%。

　　而且，48%的受访者认为能承受的房价为3000～4000元之间，他们大多认为，以目前的厦门收入水平，这也是合理的房价。26%的承受区间为4000～5000元，仅有2%的受访者承受均价在6000元以上。

　　至于选择观望是否有代价？53%的受访者认为没有，因为观望能够为自己带来性价比更好的产品；30%的认为有，因为房价会持续上涨，后买将付出更多。另有17%认为很难说。

　　另外，81%的受访者认为有开发商“捂盘”，这与几个月来新盘发售数量较少直接相关。72%的受访者认为，“捂盘”意味着开发商也处于市场观望之中。

　　8.今年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，继央行房贷新政、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，5月11日，中央七部门联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《意见》)。

　　这份被称为“政策组合拳”的《意见》，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控，此举顿时在房市激起千层浪。

　　9.2004年10月《信报》讯随着个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市居民已经悄然成为高负债一族，北京家庭的家庭债务比例高达122%，已经超过了2003年美国的家庭债务比例115%。专家指出，大城市的家庭高负债主要是由高房价引起的。

　　金融债务比率是衡量家庭债务负担的指标，等于家庭债务余额与家庭可支配收入之比。中国社会科学院研究生院的刘建昌撰文指出，根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算，上海家庭债务比例高达155%，北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，为44%。

　　10.市房地资源局昨天宣布，本市房地、工商、物价部门将从4月中旬起至6月底，在全市范围内开展房地产市场专项整治活动，联手查处开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的行为。以维护房地产市场秩序健康有序，保障广大群众的住房消费。

　　三、申论要求

　　1.用150字左右的篇幅，概括出给定材料所反映的主要内容。(20分)

　　2.用200字左右的篇幅，概括房价上涨的原因。(30分)

　　3.请以价格主管部门工作人员的身份，就我国房价上涨的现状，用不超过1500字的篇幅提出关于稳定房价的建议。要求中心明确，有针对性和操作性，有说服力。(50分)

　　模拟试卷七参考答案

　　1.答案提示

　　近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。因此，了解价格快速上涨的原因并找出解决措施成为有关部门的重要任务。

　　2.答案提示

　　一是住房及商品房的需求确实较旺，其中包括居民和机构的投资行为。

　　二是供给方面成本上升：钢材、水泥、木材、砖石等建材市场价格全面上涨；人力成本、项目的期间费用上升；土地成本持续上涨。

　　三是商品房供应结构发生变化。当低端的商品房供应减少时，整体的商品房价格将上升。

　　四是信息系统不畅。我国没有统一、规范的房地产市场信息发布平台，加上少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，恶意哄抬房价；有的囤积土地、囤积房源，诱发房价短期内非正常上涨。

　　3.答案提示

　　物价局稳定房价的措施建议

　　为加强对房地产市场运行的监测调控，稳定住房价格，物价局要求各级政府价格主管部门要采取有力措施，抑制住房价格的过快上涨。具体措施建议如下：

　　1.严格经济适用住房价格管理。各级政府价格主管部门要对经济适用住房实行政府指导价管理，限价销售，确定价格以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。经济适用住房超过政府规定享受面积标准部分的，按当年度同一区域内的普通商品住房价格出售，开发建设单位应按规定缴纳因政府优惠政策的差价款，差价款实行专户储存，专款专用，主要用于经济适用住房项目的小区基础设施和配套建设，用于经济适用住房和廉租住房建设的专项补充资金。

　　2.做好廉租住房租金管理。廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应，与同期公有住房租金水平相衔接。

　　3.加强商品住房成本的监管，引导住房价格合理形成。商品住房的成本由土地使用权取得费、勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施配套建设费等构成，属房屋配套性质的建设费用应按规定计入房屋建造成本，一并计入房价，房地产开发经营企业不得以任何名义向购房者重复计费。要加强调控引导，定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，引导住房价格合理形成；对高收入家庭购买的高档商品住房，由企业依据开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。必要时，政府也可规定开发企业利润限制幅度，控制不合理的价格上涨。

　　4.规范商品住房价格的销售行为。商品房销售实行一房一价、售房明码标价制度，房地产开发经营企业在取得商品房预售许可证后，应当在其售房场所显著位置设置商品房明码标价牌和售房标价表，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准等内容，禁止虚假标价。商品房销售实行成交价格申报制度，房地产开发经营企业在商品房销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售合同价格报同级价格主管部门备案。

　　5.进一步完善土地价格管理。要建立规范的基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。各级政府价格主管部门要会同有关部门综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素，合理确定基准地价，定期更新和调整基准地价，并及时向社会公布基准地价。同时，规范土地市场交易价格行为，制止低价出让土地，高价炒卖房地产行为。

　　6.继续清理整顿涉及住房建设项目收费。对不合法、不合理的收费要坚决予以取缔，继续降低部分过高的收费标准。

　　7.进一步规范房地产中介服务收费行为。监督中介服务机构按规定办法和程序开展业务及收费，坚决禁止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。

　　8.加强对房地产价格的监测调控。各地要及时掌握房地产及其相关商品价格运行态势，关注房地产价格变动对群众的影响，福州、厦门市要加强对土地出让价格、商品房和存量房的交易价格的定期监测工作。各地如发现房地产市场价格出现异常波动现象，必须及时报告上级价格主管部门。对连续3个月普通商品住房价格涨幅超过同期居住类价格涨幅较大的地区，当地价格主管部门应暂停出台公用事业提价项目。

　　9.依法加强对涉及住房价格和收费的监督检查。对部分住房价格上涨过大的地区和城市要重点检查。对违反规定，不按规定明码标价的、价外乱加费用的、利用虚假或使人误解的价格欺诈手段损害购房者合法权益的、经济适用住房不执行政府指导价及浮动幅度的、房地产中介服务乱收费等不正当行为要严肃查处。