问题：

　　1.对社区建设的认识有待提高。

　　(1)对社区建设的重要性、必要性以及长期性认识不足。

　　(2)部分社区干部的观念和工作方法还没有从原来的村、居委会的工作方式转换到为社区居民服务上来，工作职责不够明确。

　　(3)部分驻社区单位、企业，对于社区工作仍然处于了解、支持、参与、配合不够的状态，社区要求单位参与活动时，个别单位存在门难进、脸难看的状况。

　　(4)部分居民对社区的概念认识模糊，对社区没有形成认同感和归属感，参与意识不强。

　　2.社区自治功能没有得到充分发挥。

　　(1)社区居委会工作行政化倾向明显。

　　(2)社区基础设施建设能力弱。

　　(3)社区工作机制不够到位。

　　3.社区硬件设施有待进一步改善。

　　(1)社区用房小、散。

　　(2)部分老小区设施差，问题突出。

　　(3)一些社区缺乏长效稳定的经济来源，直接影响到社区建设和发展的后劲。

　　(4)个别政府职能部门在要求社区协助完成工作时，也未能做到费随事转，加重了社区负担。

　　原因：

　　1. 社区建设观念不够到位。

　　(1)政府职能转变不到位，重心下移成了任务下移。一些部门不是深入社区，服务社区，解决社区的难点、热点问题，而是热衷于进社区挂牌子，向社区下任务。

　　(2)社区工作职责不清，工作重点不够明确，也是影响社区建设的重要原因。

　　(3)部分机关企事业单位共建意识淡薄，参与社区建设的热情不高，氛围还不够浓厚。

　　(4)居民参与社区建设的意识还不强。

　　2.社区内的治安问题比较突出。

　　(1)治安工作队伍不健全。责任区民警见警率低。

　　(2)一些小区由于原有规划的原因，小区内道路四通八达，不能实行封闭管理。

　　(3)小区内商住混杂，住房出租，架空层破墙开店等情况，闲杂人员进出小区难以控制，给小区的治安管理带来很大难度。

　　(4)一些居民群众自我防范意识不强，也是导致偷盗案件发生的重要原因之一。

　　3.物业管理尚欠规范。

　　(1)个别物业管理公司管理不规范。

　　(2)部分业主委员会没有很好地发挥协同管理的作用。

　　(3)部分业主法律意识不强。

　　(4)一些居民群众对物业管理这种有偿服务方式存在抵触思想，影响了小区的有序管理。

　　4.社区自治组织还不完善。

　　(1)社区建设已经开展近5年了，但是较为成熟的社区组织管理体制和工作机制并未形成，社区管理和服务工作面广、量大。

　　(2)各社区都建立了党组织以及社区成员代表大会、社区居民委员会、共建理事会等自治组织，其作用还没有真正得到发挥。

　　(3)一些社区志愿者队伍、群众性自治调解组织、楼道长队伍等社区辅助性管理组织和民间组织没有很好建立和运作起来。

　　(4)社区的各种活动和事务没有社区居民积极主动参与，就不可能提高社区建设和发展水平。

　　对策：

　　1.统一思想，加强领导，形成各方面支持社区建设的良好氛围。

　　(1)市委、市政府及各镇、街道，要从加强党的执政能力、促进

　　(2)各镇、街道把社区建设工作真正摆上重要议事日程，党政主要领导要亲自过问，经常给予指导，分管领导要切实负起责任。

　　2.综合规划，加大投入，不断推进社区发展。

　　(1)要加强社区建设规划。

　　(2)要加强社区基础设施建设。

　　(3)要改善社区工作条件。

　　3.强化教育，规范管理，建设高素质专业化的社区工作者队伍。

　　(1)要健全用人机制，有效改善社区工作者队伍结构。

　　(2)要健全培训机制，不断提高社区工作者队伍综合素质。

　　(3)要健全激励机制，充分调动社区工作者的工作积极性。

　　4.健全机构，营造载体，提升社区服务层次。

　　(1)政府公共服务要覆盖到社区。

　　(2)指导和支持社区开展自助和互助服务。

　　(3)以文明社区创建为抓手，推进社区居民思想道德建设。

　　(4)强化社区物业管理。

　　5.完善机制，强化措施，积极稳妥推进社区警务建设。

　　(1)要不断完善社区治安管理机制。

　　(2)要建立完善收集、反馈社情民意的工作机制。

　　(3)要积极探索新型户籍登记管理办法。

　　重点问题：物业管理存在的问题

　　1.体制问题

　　从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。

　　2.法律法规滞后，体系不完善。

　　我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。

　　3.政府职能的问题

　　(1).政企没有完全分开，企业无法独立运作。

　　(2).政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。

　　(3).管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。

　　4.市场化程度不高。

　　(1).物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。

　　(2).市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。

　　5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。

　　6、物管企业经营的风险问题

　　7、物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。

　　原因：

　　1.政府方面

　　(1)由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。

　　(2)由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。

　　(3)对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强(4)物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。

　　2.企业方面

　　(1)没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。

　　(2)发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。

　　(3)由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。

　　(4)由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

　　3.社会方面

　　(1)由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。

　　(2)业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

　　(3)社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司(4)行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

　　对策：

　　(一)政府方面

　　1、物业管理重在立法

　　(1)从物业管理业务来看：

　　一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章。

　　二是建立设备设施管理法律、法规及规章。

　　三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章。

　　四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。

　　(2)从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

　　2、政府职能的转变

　　(1)政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。

　　(2)减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。

　　(3)要建立物业管理市场准入制度。

　　3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。

　　(1)限制开发商盲目组建自己的物业管理公司。

　　(2)鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。

　　(3)鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

　　(二)企业方面

　　物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。

　　(三)社会方面

　　1.物业管理协会应积极有效的发挥作用。

　　2.要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

　　3.社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。

　　4.新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

　　5.广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。

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