9、新华社2005年3月17日报道，最近江苏一家在全国也算得上重量级房地产公司的老板向媒体反映：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府“操盘”的结果，政府调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。

　　据这位老板说，现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格，

特意请他们这家公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格招得太高了，砸在自己手里吃不消。“你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府”，政府的一位官员这样“开导”他。吃了政府官员的“定心丸”，这位老板竞起价来底气十足，果然使地价迅速飚升，再创这个城市土地出让价的新高。而类似这样由政府“操盘”推动地价上涨的事例在不少城市都存在着。

　　政府人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现，对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为不少购房者的共识，一些手中有金钱而无投资渠道的人，就把购置第二套、第三套及至更多套房子作为一种投资，从表面上看起来，购房需求十分旺盛。正因为如此，每当有人警告某个城市存在房地产泡沫时，当地政府都要进行严厉的反驳。与中央政府不一样，地方政府不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升政绩，所以与中央抑制房地产投资政策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。在这个利益驱动下，我们看到，许多地方政府以重新规划市区、建开发区、大学城等名义圈地，不顾一切搞房地产开发。与此同时，地方政府希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多的

　　10、在国家发出多道宏观调控“金牌令”，地产市场“温度”渐渐走低的情况下，温州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在温州当地一家媒体的组织下，50多位温州人组成的“上海杭州投资置业团”在上海、杭州两地考察，成交房子8套。此前一月，另一路温州“炒房团”在南京已取得不俗“业绩”——8名温州人合资数千万元拿下南京等地200套房子。此次，温州“炒房团”之所以逆势而行，就是窥见了利益链的存在——不少城市否认自己辖区内的房地产市场存有泡沫，急于表示调控已到位；有明文规定，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，但媒体“炒房团”仍马不停蹄，从东到西，直炒到“天涯海角”；为了业绩考虑，一些银行想方设法打“擦边球”，视实行关于对房地产价格上涨过快城市和地区个人住房贷款最低首付款比例提高到30%的规定于不顾，支持低首付贷款；为了提升房价，房地产商实行房价“双轨制”，给房屋中介、“炒房团”低价，给普通消费以高价……这些，不符合政府对房地产市场的调控精神，也违背了广大消费者的意愿。

　　11、对于国内房价的未来走势，最根本的问题就得看政府(包括中央政府与地方政府)对市场的理解了。因为，目前国内新一轮房地产需求扩大膨胀，有其几十年积聚的住房需求的释放，也有政府信贷政策误导，而后一种情况越来越成了主流。在目前的情况下，由于银行的超低利率及银行对资金的获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的人纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远地超过人家发展几百年的市场。发达的市场经济国家房地产市场发展几百年，个人住房持有率，欧洲的法国与德国仅30%-40%，美国仅68%，但北京则为85%，上海为81%。

　　对于刚刚从学校毕业的年轻白领来说，存钱的速度往往赶不上首付上涨的速度。工作一年，夫妻两人存了三、五万元，但首付一年可能要涨八、九万元。对于相当一些白领阶层成员来说，即使努力买了房子，经济负担的沉重也是可以想见的。有专家指出，随着中国个人消费信贷(特别是住房信贷)规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经成为高负债一族。其中，上海和北京的家庭债务最高，分别达155%和122%，已经超过2003年美国的平均家庭债务比例115%。结果，就是生活质量的明显下降。而对于城市中的下层来说，影响则在于，对于不得不买房的人来说(包括拆迁房)，经济压力要更为沉重；对于一时买不起房子的人来说，房子离他们越来越远而不是越来越近；而对于租房者来说，也不会没有影响，因为房租是与房价相联系的。

　　12、建设部总经济师房地产司司长谢家瑾指出，房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题，房地产业的宏观调控并不是要“打压房价”，政府不希望房价出现大起大落。现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来威胁。

　　《人民日报》2005年6月7日刊登了对谢家瑾的专访。谢家瑾指出，从需求情况看，房价雪崩下降在全国范围内不大可能出现，但非正常上涨的势头会得到遏制。这次出台的政策的确增加了投机的成本，但不会影响普通居民购买自住的普通商品房。炒房的泡沫消退后，市场会趋于平衡，改善性住房需求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标。

　　13、房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论成为关注焦点。2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进地产税改革。

　　从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。

　　14、2005年6月1日之后，随着各地政府关于房地产政策的出台，“房地产新政”的走向，成为政府、房地产企业及民众十分关注的问题。我国社会学者易宪容认为，政府要调控房地产市场，只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求，通过市场需求来影响房地产市场价格。所以，无论是“稳定房价”还是“调控房价”，都是对宏观调控的一种误读。更何况这次房地产新政基本上都是一些微观手段，如禁止房地产炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。

　　因此，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的。

　　三、申论要求

　　1、请根据材料概括目前房地产业存在的主要问题。概述文字要简明扼要，不超过200字。(20分)

　　2、我国政府此轮对房地产业进行宏观调控已经有两年之久，下面是社会各界对此问题的一些理解，请根据给定材料，指出哪些理解是不正确的，并说明理由。要求：只说明你认为不正确的观点的理由；如果在正确的观点下面作答，此题将倒扣分；每条说明理由的字数不超过150字。(30分)

　　A、目前我国部分地区房价过高，中低价位商品房的比重太低是一个重要原因，政府、开发商和“炒房者”也都有很大责任。

　　B、我国政府对房地产业进行宏观调控，是因为某些地区房价过高，房地产业泡沫已经产生，调控的目的就是要让过高的房价降下来。

　　C、从官方公布的2005年各地的房价走势看，我国此次对房地产业进行宏观调控初步取得了成效。

　　D、调控房地产业是经济问题、社会问题、更是政治问题，所以调控措施主要应该使用行政的手段，并辅之以经济的、法律的方法。

　　E、增加消费者在房地产保有和交易环节的税费，将是我国政府未来规范房地产业的一个重要方向。

　　3、假如你是政府价格主管部门的工作人员，请以“我对政府稳定房价问题的思考”为题，写一篇1200字左右的文章。要求：观点明确、条理清晰、联系实际、有针对性。(50分)

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