正规军联手要求提高租金标准 民办公寓小本经营客源紧俏

　　上周，北京市的高校陆续开学。从四面八方返回北京的各地学生，使得大学生公寓市场再度热闹起来。近日，有关部门透露，2001年北京将建成交付使用50万平方米的大学生公寓，此外，还要争取再新开工50万平方米。从各种统计数字上看，大学生公寓是一个大有可为的市场。除了政府规划建设的大学生公寓外，各种形式的学生公寓也已经在市场上应运而生。不过，从现实的状态看，无论是政府规划建设的公寓，还是众多的民办公寓，要想尽快地从这个市场上赚到钱都不容易。

　　-建学生公寓

　　预计投资250亿

　　据悉，到2003年，我国将建成3000万平方米的学生公寓，以解决由于高校人数增加而造成的学生住宿难问题，预计需要投入资金250亿元。尽管国家计委已经一再增加了高校建设的投入，但是在目前的条件下，由国家负担这250个亿，显然不太可能。因此，学生公寓的建设势必要通过市场行为来完成。

　　从北京市的情况来看，按照北京市教委的规划，今后5年，北京市还将扩招大学生近50万人，需要增加学生住房300万平方米，而新建的面积全部将以学生公寓的形式来完成。让投资商参与公寓的新建和改扩建项目，建成后由投资方进行经营和管理，政府提供一定的优惠政策。目前，北京校外的大学生公寓已经开工九处，总面积超过110万平方米。这部分大学生公寓俨然成为了大学生公寓市场上的正规军。

　　-开发商称

　　50年收回公寓投资

　　目前，“正规军”学生公寓的官方操作办法是，由政府相关部门、学校等各方共同选定公寓地点，然后由政府部门进行公开招标，选择投资者进行工程的投资和建设，其总的原则是“谁投资、谁管理、谁受益”。

　　不过，从目前的情况看，虽然大学生公寓纷纷开工，但是很多开发商对于未来的经营前景并不太乐观。

　　以北京大学为例，北大发展规划部的吕斌主任告诉记者，根据规划，北大未来5—10年内，学生公寓面积要达到26万平方米，学校校园内可以提供的住宿面积只有6万平方米，而其余的20万平方米都要通过校外的学生公寓来解决。也就是说，今后只有低年级的本科生以及少部分的研究生才有可能享受完全的校园生活。

　　根据最初的设想，这20万平方米的学生公寓都将建在海淀区的万柳地区。不过，最后敲定的北大万柳学生公寓的面积只有10万平方米，开发商是万柳房地产开发有限责任公司。事实上，北大万柳学生公寓的选址地点位于万柳小区之内，小区之内有锦绣大地等多个商品房楼盘，是一个高档的住宅小区。以这个小区接近每平方米6000元左右的房价来说，开发商品房项目显然更加有利可图。

　　目前，在现有的大学生公寓项目中，大运村公寓已经接近尾声。大运村规模近18.75万平方米，其中10幢学生公寓的面积在13.2万平方米左右。开发商北京天鸿集团的总投资近7亿元人民币。在大运会结束后，今年年底，大运村公寓附近的北航等高校的学生就可以入住新建成的公寓。但是，虽然一些公寓项目声称15年左右能收回投资，但天鸿集团的一位人士却表示，按照目前国家规定的公寓定价标准，天鸿集团要收回投资至少需要50年。

　　-每年1500元的租金会提高吗？

　　现在，北京市学生公寓的价格由政府部门做了统一规定，基本上一个床位的公寓年租金是1500元。这个价位是北京市参考其它地方的定价而来。根据记者了解，尽管各地的学生公寓定价不同，但大都在1500元以下。如，武汉大学的梅园4舍、5舍又叫“标准化学生宿舍”或“豪华宿舍”，每年收费1200元，上海的收费标准也在1300元左右。

　　虽然北京学生公寓的价位已经相对较高，但是大部分的开发商仍然抱怨租金太低，很难收回投资。有消息说，一些开发商已经向政府有关部门提出了提高学生公寓租金定价的要求，但是还没有得到明确答复。

　　有专家指出，依靠社会力量投资学生公寓当然是一种市场行为，但是其整个的运作背景，又决定了学生公寓不可能一下子完全按照市场规律进行定价。不过，也有业内人士指出，待学生公寓市场逐步成熟后，对“正规军”公寓的价格做出一定范围内的调整也是极有可能的。

　　与那些投资巨大的学生公寓项目相比，一些民营的学生公寓，由于投入较小，从理论上说，能够更快地通过经营学生公寓而赚到钱。

　　-民办学生公寓

　　给北京申奥让地

　　赵兴发是北京北圆大学生宿舍的总经理，记者通过校园内张贴的出租广告找到了他。赵兴发原来是黑龙江矿业学院的教师，后来到北京办学。北圆大学生宿舍位于圆明园内，其原址就是赵兴发创办的金海私立学校。

　　由于看好大学生公寓市场，赵兴发去年结束了金海私立学校，并投资对校舍进行了改造，改建为现在的北圆大学生宿舍。赵兴发对北圆大学生宿舍的投资是100万元左右。目前公寓有统一的物业管理，公寓内设有食堂、商店、电脑房等辅助设施，每天早晚有班车往返于公寓和海淀大学区之间。

　　北圆大学生宿舍的租金，每月每床一般在140—160元之间，多数房间能提供冷热水。赵兴发自认北圆大学生宿舍是民办学生公寓中条件较好的一个。按照他的计划，3年后北圆公寓可以盈利。

　　事实上，多数民办的学生公寓都与北圆一样是平房，在条件上无法与正规的大学生公寓相比。记者参观了大运村公寓的样板间，每个房间都有配套的卫生间等设施。但是，民办公寓因为标准较低，所需的费用也较低，3年左右就能收回成本。

　　在高校集中的海淀地区，与北圆大学生宿舍相似的学生公寓还有好几家。光清华北门附近就有清东学苑等不下3家。

　　目前，这些学生公寓招租的对象主要是大学内没有被学校安排住宿的学生、一些来京参加各种考试的外地学生和一些民办大学的学生。虽然正规大学生公寓的大规模建设肯定会对这些公寓未来的经营造成冲击，但是由于很多学生公寓的开发才刚刚起步，势必会有一个相当长的过渡时期，所以不少民办公寓的经营者还是认为能够在未来2—3年内抓住这个机会。

　　事实上，眼下对于民办的学生公寓来说，最大的冲击不在于官办学生公寓，而是来自北京的申奥。由于多数的民办公寓都处在郊区附近，因而很多公寓的占地都已经划入了北京申奥的城市规划范围之内，近期就将搬迁，另寻合适的新址也并非易事。随之而来的是，这种局面，很有可能使高校附近的民房出租更加活跃。

　　-出租房屋的小广告

　　与学生公寓抢生意

　　事实上，最近几年很多大学生都走出校园，在学校附近租民房居住。现在，中关村附近一间普通的一居室月租金已经超过千元。对于多数学生来说，这样的房租显然负担不起。而那些条件略差的平房就成了“平民”学生的选择。

　　一些家中有富余房屋的附近居民，都愿意将平房出租给学生，月租金在300—500元之间。一般来说，房主会在学校附近张贴小广告，招学生上门。

　　不过，学生的需求也使得一些无照的房屋中介机构产生出来。记者拨通了一个写着“房屋出租”的广告上的电话。对方说是一家房屋中介公司，但是接电话的人却不肯说出公司的名称。记者提出要租一间平房。对方说现在1间的独居很紧俏，很多学生都想租月租金500元以内的平房民居。不过，如果同意与人合租，倒是有现房。记者提出想先看看房子，对方则表示需要先交付一半的定金。也就是说，如果想租月租金500元的房子，就要先交给这家“中介公司”250元的中介费。

　　据天鸿集团透露，大运村公寓的近3800套公寓，其中400套已经有了去向。近日，天鸿集团与北京航空航天大学签订了合约，北航今后每年将向大运村公寓输送400套公寓房的房客。天鸿集团的有关人士称，其它公寓的学生源也不成问题。

　　不过，也有专家指出：学生在校外居住，除了解决居住问题，也希望有更多的独立空间，而分散的民房就满足了这种心理需求。相对而言，统一的学生公寓虽然条件较好且价格便宜，但大家过的还是集体生活。另外，有的学生公寓地点离学校也比较远。像北大的万柳公寓，距离学校的自行车程大约有20分钟左右。在这方面，学校周边民居的优势就显现出来。由此可见，未来几年如果北京市的房价能降低到一个合理的水平，且房地产的二级市场和三级市场进一步成熟，民房出租很有可能成为大学生公寓的竞争对手。(文/殷迈 摄影/简森)

大运村学生公寓的房间内装有空调等设
施，窗帘被设计成装饰画，带有橱柜的
复合结构木床是每个学生的独立空间