实录:如何让留学生家长把钱花在刀刃上?

2016年09月19日 18:05 新浪教育 微博
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  留学生活怎么能够保值?从经济的角度上说怎样可以做得更好?如何让我们的钱生钱?为解决家长们的疑惑。2016年9月19下午03:30 ——04:30,新浪教育“家长课堂”邀请到了王斌老师在《sina移民投资1》举办了分享讲座《揭秘有价值的留学生活》,并解答了众多家长的问题。以下为本次讲座实录:

  大家好,我是鲲鹏美国的王斌,我们今天的主题叫“揭秘有价值的留学生活”,我们的专业,我们怎么选择学校,我们怎么出去,我们怎么获得签证,我们鲲鹏移民和鲲鹏留学的副总经理李凯已经给大家解释过了,所以今天我们所要讲的就是说我们在美国怎么样说真正地去生活?我们的留学生活怎么能够保值?从经济的角度上说我们怎样可以做得更好?然后我们的家长如果有移民的需求,到美国我们如何置业?如何让我们的钱生钱?到美国取得美国的真正收入?

  留学生活不但保值还能赚钱?

  分三块:第一块,我分给大家了讲座的大纲,第一块就是怎么让我们的留学生活不但保值还能赚钱?我们认为花钱买豪车不如首付美国置业。我们第二块讲的是说父母出钱交学费,还能为我们的留学生做什么,我们就是用美国白人家庭和美国犹太人家庭经济观点去看一下说,美国的家长如何建立富三代的金融体系,因为美国人是很讲究说family tree,我们怎么做到我们家族的经济体系,我可以说世世代代的富下去,用我的钱杠杆的原理去钱生钱。最后要讲的是说,我们毕业后如何找到高薪的工作?为什么我们要讲这个?是因为我们移民的客人、我们留学的客人在美国遇到最现实的问题就是说,我们到了美国,我们毕业了,我们或者移民过去了,我们怎么能生活?因为有很多客人他们移民过去了或者留学毕业了,他们说我该怎么赚钱?他们就会问我说,我该怎么赚钱?我需要考什么执照?我需要怎么去做实习?最后一段,我们就会讲说毕业后我们怎么样能找到高薪和很好的工作。我们怎么让留学生活不但保值还能赚钱。

  我为什么会有一个副标题说“花钱买豪车不如首付美国置业”呢?其实我有两个简单的例子,我想跟大家分享。就是我身边的例子,因为我们美国总部的办事处在洛杉矶,所以我自己在洛杉矶又待了很久,我身边就有很多朋友。我其中一个朋友,家里是南方人,送他出来读书,刚一到美国他就觉得说美国好棒啊,然后读书,然后父母也给的生活费蛮多的,他说美国的车很便宜,他就跟家里人说,我要不要买一辆车,因为也许在北京的一辆奔驰SUV到那边就可以买兰博基尼,然后他的家人就同意了,说那你去买一辆吧。买了车去USC读书,USC大家都知道,南加大,很有名的一所私立大学,开车的第二天他的后面挡风玻璃就被别人砸了一个洞,他就去学校调监控,说我的车是怎么回事?怎么会被别人砸了一个洞,然后我们就调出监控给他看,说你看,是一个外国人戴着帽子,就拿我们的可乐瓶子在后面砸的,因为为什么?因为美国人很不理解,很(英文)04:10这件事说,中国人为什么来读书,要去显摆开豪车。当然我说的这个例子也是一些小众比较极端的例子,但是我觉得说车他卖掉了,他换了一个很普通的车,结果他这个车35万买的,卖掉的时候只卖掉了20万,他短短半年的时间就赔了15万。

  也是我身边的例子,也是我很好的朋友,但是他就很有头脑,他是2011年到美国的,他2011年到美国,也许我们很多人不知道,它在洛杉矶,它在福布斯的排行榜上,在排行榜上,它在2015年、2014年是可以排到第一位的,因为它是靠什么排名呢?是靠我毕业以后挣的薪水排名。最出名的就是商学院,我这个朋友很有经济头脑,他说我在商学院旁边读书。

  这就是我说的怎么才能让我们留学生活保值还赚钱。因为大家可以算一笔账跟我说,如果说我们到了美国,不管是您的孩子还是您到了美国,我们租房子去每个月付两千块、三千块这样子,那不如说我们还月供,到最后四年到五年中,包括美国过去的四年到五年中,我们的房地产增值了40%。您想想,您的钱除了每个月还月供以外,到孩子读完书,我们卖掉这个不动产,我们可以赚钱,我们也许把学费都赚出来了。

  我们通常来讲,我们大部分的移民客人,我们的留学客人通常选的州,比如说我第一个讲说,为什么我们美国置业这张图片上讲了说有加州、纽约、麻省,然后我们的教育那部分讲了加州、德州、麻省、宾州呢?因为我列出的这些州它们都有很好的高中、很好的大学。选择学校的时候肯定会大部分选择说我一定会去东部或者西部,中部偶尔可能大家会选到,但是选的人没有说特别地多,因为东部和西部的好学校特别地多,所以我们就存在于说,那我们怎么样地去购置这些房子?我们除了选学校以外,我们怎么样购置这些学区房?我就以洛杉矶举例告诉大家。

  要在学校旁边买房子,我们首先知道说我们在学校旁边的城市是不是好?是不是有发展的潜力?因为其实在美国,跟我们北京,跟我们全国是一样的,我们要买什么样的房子,我们可以保值呢?在我们毕业以后,我们想卖掉这个房子或者想出租这个房子的时候,第一,我卖可以升值。第二,我出租的时候,我可以得到很好的租金,我的出租,我的空置率会很小,我的出租比会很大。那怎么样呢?首先就要在说,您所在的大学或者高中附近去选择城市,那我们看我刚才发的第一张图,我以洛杉矶举例子,我们标出红点的地方,我列出了洛杉矶最好的学区、学好的城市。

  那么买房的第一步,我们要在哪儿买呢?我们要买好学区的房子。为什么要买好学区的房子呢?因为以后,通俗来讲就是以后我们好脱手,我们好卖,然后它的升值空间非常的大。

  什么样的叫学区房呢?

  学区房,我们在美国讲学区房,我们讲的是什么样的叫学区房呢?在美国讲学区房大家说是不是讲说它的小学好不好,它的初中好不好,完全不是这样的。在美国我们要讲学区房,我们一定要讲说是高中,我们只看高中,为什么?这个学区高中好,它的初中、小学就一定好。

  高中是很累的,包括我自己就是在美国读书的时候,高中真的是,如果说我们高中,我们拿一些AP的课程,我拿四门AP的课程,我在想上四年制好大学的时候,你就一定要拿很多AP课或者BI的课程。这也是为怎么评价好高中的一个评选的方面,大家看我给大家的一个公立高中排名那里,我就告诉大家,我们从哪些方面去评价它是否是好高中。我们除了看GPA和API以外,我们就要看它的教学指数参数。第二个,就是说它的大学升学率。第三,我们还要看说这个高中的黑人、西裔和我们少数民族及经济特困生的学业表现。有一些综合的参数以后,我们才知道说,原来我们所选购的房子是不是学区房,因为在美国是这样,不管是租在这里还是买在这里,我们都可以去对应的公立高中去读书。公立高中它的教学指数参数就是我刚才给大家讲的那些。   

  我把大致的我以洛杉矶举例的公立排名给到我们的朋友。还有我们特别注意的,比如说第五名,第五名是(英文)13:09,(英文)大家应该是蛮熟悉的,包括今年年初还是去年年底的电影,《北京爱上西雅图2》里面,他们电影里也提到了(英文)13:20,(英文)它是南加州第五名,它今年的排名又往上了,我们给到大家全美排名第167名是两年前的数据,今年它已经全美排到前100名了。但是为什么很多我们的朋友、我们的客人、我们移民的客人、我们留学的客人很喜欢买(英文)13:44呢?因为我们还有另外的数据给到大家,就是说客人总会觉得说,你们总说美国的房子好,我给我的孩子去买,我的孩子去读书。那万一美国跟中国的经济体系是不一样的,美国的房子是有(英文)14:00的,它十年到十二年以个(英文)14:04,如果说买的时候更好是高点,我在卖的时候我赔了怎么办?好,我们鲲鹏美国的专业是什么?专业是我们尽量不让客人赔钱,我们虽然不能百分之百的(英文)14:17给客人说我不让您赔钱,但是呢我们会告诉客人说,比如说(英文)14:22我们非常推荐是为什么,因为它的华人比例占到了30%以上,非常有购买力的,而且我的华人全部是用现金去买的,很少人做贷款。

  您知道(英文)14:36过去在2007年、2008年全球经济危机、美国经济危机、次贷危机那么严重的时候,(英文)14:44有没有跌呢?我们给到客人的数据是(英文)14:50没有跌,为什么没有跌?因为(英文)14:54这个城市只有4300户,而且每一户都是(英文)14:56,都是(英文)14:59,它的体系、它的社区环境、它的城市建设非常地棒,所以它完全不会跌,所以说我们很多人都在跟我讨论说,美国的房子会不会跌?我说要看买到哪里。它遇到经济危机的时候,遇到次贷危机的时候,这个区域有可能不涨,但不会跌。我们就帮客人来进行非常非常好的数据分析。

  有时候也可以关注到比如说第九名(英文)15:28,(英文)这个区就是现在非常非常出名了,就是我有很多客人来了洛杉矶以后,说我要去(英文)15:38,(英文)在哪儿?其实客人很多东西都不知道说(英文)15:44在洛杉矶的南边,在海边都不知道。(英文)15:46的名气,现在目前为止已经大过洛杉矶的名气。其实(英文)15:51跟洛杉矶完全是两个城市,它只是在(英文)15:56这个区域里,它属于大洛杉矶,但是(英文)16:01属于(英文),我们之前提到的(英文)16:06这种地方我们叫(英文)16:08,它完全是两个县,连购物税都不一样,比如(英文)16:12的购物税是9,但是我们(英文)16:16的购物税只有8。

  为什么火呢?我可以告诉大家,因为(英文)16:21旁边有一所很有名的大学,也是UC系列的,叫UCI,叫UC Irvine。UC Irvine这所大学在UC系列也是蛮出名的,它在公立大学的排名也是不错的,然后有很多我们的中国区的留学生和中国移民都很喜欢住在Irvine,为什么呢?因为Irvine的空气好,Irvine它到海边只有10分钟到15分钟,然后Irvine什么好呢?Irvine社区好,Irvine它的社区环境非常地棒。为什么呢?因为我们新移民或者留学生去了,家长很担心说要不要出去不安全?会不会有枪击?会不会有各种各样的状况出现?在Irvine几乎不太会有。为什么?因为Irvine全是(英文)17:09,就是说Irvine绝大部分的小区都是有大门的,它可以完全保证客人的安全。

  最后一个,Irvine的性价比比较高。比如说刚才我提到的(英文)17:22(英文)比Irvine靠前,它离(英文)17:25,离好莱坞比Irvine近一些,但是它的均价现在到了多少呢?它的均价到了800美金,到了900美金/尺。什么概念呢?就是说8000美金到9000美金/平方米,但是Irvine只有多少钱呢?Irvine只有说400美金到600美金/尺,就是说4000美金到6000美金/平方米,而且美国的房子我们只讲墙内面积,我们不讲建筑面积,我们的地也都是说,比如说我们讲说房子有300平米,地有500平米,地也是不算在房子价格里的。   

  所以说不管你住在(英文)18:43的哪个角落,你都可以去(英文)18:47读书,但是Irvine完全不一样。Irvine的容纳,Irvine城市建设它容纳,设计人口是多少人?最多不超过20万。但是Irvine现在已经有多少人?Irvine现在已经达到了19万,但是Irvine现在整个大城市被两条高速路分成了三块,被5号、405分成了三块,我们通常叫什么呢?北Irvine、中Irvine、南Irvine。UCI,加州大学Irvine分校是南Irvine,我们通常来讲这边学区是Irvine五所高中里最棒的,我们叫做大学高中,也就叫做(英文)19:35,这个名字大家一定知道,因为非常非常的出名,不管是这个公立很出名,它旁边有一个城市叫(英文)19:42,(英文)有一个私立也非常的出名。

  我这是题外话,美国很多真正好的私立它是只给有绿卡的人上的,(英文)19:55就是这么一间私立。刚刚讲到了南Irvine,南Irvine就是大学高中和UCI,它是在一个半山上有很好的风景,然后开到海边只需要10分钟,但是这边的房子就会贵,这边的房子,比如说客人讲说,我如果买一栋大概要多少钱?我就跟客人说,如果买一栋能看的上的大概要150万起,150万美金起。如果想要性价比高的?我说性价比高的,您就不要听别人的忽悠,去中Irvine一定不能买,因为中Irvine那块叫什么?叫(英文)20:34,(英文)是目前Irvine五所高中里最差的一所,所以我不建议客人去那里。

  那我们下面挪到北Irvine,那北Irvine有三个高中,一个是最出名的Northwood(北木高中),一个是Irvine High(尔湾高中),还有一个是马上会招生的,叫什么高中呢?(英文)21:00。北木高中一定是最好的,它也是我们很多很多留学的朋友或者说移民的朋友的首选,为什么?它的性价比非常地高。多少钱就可以买到一个独立的别墅呢?80万就可以买到一个独立的别墅,而且是在北木高中的学区里,然后大概有多少平米呢?大概有200到250平米。但是它的院子不是很大,它的院子大概是200到300平米,我们的需求,我还是讲回经济的道理,比如说我的客人买一个80万的,他可以贷款多少?贷款60%,他首付40%,他就只需要花,一共才花30几万就可以买掉一个80万的房子。但是Irvine一定是看涨的,如果说当他大学毕业,四年大学毕业以后,或者说当我们移民的客人陪孩子读完书以后再想卖掉这个房子的时候,也许可以翻两番到三番,这个是一定的。

  学区呢,我给大家比较了两个城市的差别,比如(英文)22:09和Irvine,一个是非常老牌的、很牛的一个学区的城市和一个新兴的、新贵的一个很牛学区的城市的对比以外呢,我们下面就跟大家说一说,那我们的购房流程到底是怎样的?

  如果说我们真真正正想在美国投资房产,想给我们留学生购置一套保值的房产,想为我们移民生活购置一套保值的房产的时候,我们的购房的流程。第一,我们一定要选一个靠谱的agen,什么叫靠谱的agen?比如说这个agen不能瞎忽悠您,刚才我说的Irvine有几点我没提到,是说因为现在时间有限,我就粗粗一说,如果有具体问题可以问我们鲲鹏的人。

  然后比如说Irvine有四个区,它有四个区,但是有一个区它就挨着墓地,当然在我们中国传统文化里是非常不喜欢的,但这个墓地是2017年才会建成,所以那儿的房子又漂亮又好,很多客人说,我说千万不要,因为我们要做一个有良心的中介,我们告诉客人说,不要去那里买,因为那里2017年有个退休军人墓地。还有我们Irvine北边有一块(英文)23:30是用回填土做的,就是它之前是一个垃圾的填埋场,我们也不要去那里买。然后比如有客人说我想去(英文)23:38里面读书,我跟客人讲说,最好不要。因为每每你的孩子上学的路上都会路过一个监狱,我不觉得是很好的,为什么我们花同样的学区买(英文)23:50,这叫靠谱的agen。

  然后第二,我们是要选择城市,选择区域,选择学区,我之前也跟大家都分享过了。我们要精选的看房,什么叫精选的看房?就是说当您选择完这个靠谱的agen以后,他会把这些靠近墓地的、垃圾填埋、回填土的或者说靠近监狱的这些全部都避掉,我们只挑比如说Irvine有五所高中,我们只挑两所高中给客人看,客人有的时候就会质疑我说,你是不是故意不给我看那些?你是不是没有那样的房源?我跟客人说,如果你想看,我完全可以带您看,但是我会把丑话说到前面,这个不是最好的高中,不是最好的学区,您的升值潜力会低很多。这样我们就让客人自己选,如果客人坚持要,我们也坚持客人的意见。

  让客人的钱花刀刃上

  下定金,通常我的建议是什么?因为我们是做全球资产配置,我们帮客人的钱用到最大化,说白了就是让客人的钱花刀刃上。我们一定跟客人说,能贷款就贷款。因为客人说,我说外国人在美国没有信用,可以贷款吗?可以的。但是贷款有些要求,我跟客人讲说,一定是有要求的,如果没要求的一定是骗子,因为天上没有掉馅饼的好事。我们贷款是说一定要先首付40%,我们的合作的银行和一些贷款的lander我们可以给客人贷到60%没有问题。那说你们利息是多少呢?好,如果是美国本土人,他有绿卡或者公民的状况下,他的报税很好,信用很好,我们可以给他做到2.5到2.9,如果是中国人或者说刚刚来到美国的新移民,我们的利息大概是5%左右,他们说5%是怎么算出来的呢?当然美国所有的都是公开的,我们是可以算出来的,我们怎么算呢?是美联储的利息加上1.25到1.5,有的贷款也加到2,所以现在美联储利息是3.75,3.75加1.25,或者加1.5,或者加2,要看您所在的贷款银行的要求。利息说可不可以要固定的?我说按照杠杆的原理不要要固定的,因为固定的一开始利息就很高,很不划算,因为我们这样浮动的,美联储涨我们就涨,美联储降我们就降,这样对于我们的客人是非常好的。

  讲完offer以后,我快速地跟大家讲一下我们要叫房屋检查。因为有的agen跟客人说,您不用做Home inspection。我们是不可以的,我们一定要做Home inspection,这样我们客人买到所有的房子才会觉得说,你买到是满意的,如果说我们下了定金,我们发现房子的地基有问题,房子的房梁有问题,我们就把定金拿回来,这是我们帮客人的。如果说卖家不拿回来,我们就告他,我们是一定是可以拿回定金的,获批贷款,然后交钱,然后把钱打到(英文)27:07,我们客人拿到(英文)就是我们经常说的房产证。贷款获批在我们这里大概是25天到30天,我们都可以很快帮客人拿到贷款。

  我们客人买一次房子大概需要多少钱。我就简单地跟大家讲一下,大家可以仔细地去看我的PPT。

  大概在美国买房子很少钱,因为agen的佣金是卖家付的,第三方公正公司的费用是买家和卖家各一半的。那大家说到底是多少钱,你可不可以给我一个区间呢?我可以给大家一个区间,这个区间是多少呢?千分之二,怎么算?因为美国按平方尺算,如果您的房子是3000尺,什么叫3000尺?3000尺最简单的,按照标准的数学公式是应该乘以0.9的,但是我们不要那么费事,我们就说3000尺是300平米,费用大概是多少呢?大概是6000块,就是我们大概是3000尺然后乘以2,就是您的(英文)28:18的费用。然后比如说那有一些产权保险的费用,当然都是卖家来出的,我们作为您的代理人,我们作为您的法律上的代理人,我们会为您争取最大的利益,我们让卖家来出。比如说县政府的过户费呢,我们也让卖家来出,我们一定要为您争取最大的利益。还有一个叫(英文)28:46的,就是说我们也让卖家给客人买,通常找我们买的我们还会加一条,除了买最基本的(英文)28:57以外,我们还让卖家多加800块给我们的客人买一个更优更棒的(英文)29:06,什么叫更优更棒呢?就是在美国卖房子很规矩,卖家卖给您这个房子,他的空调,他的炉头还有说他的热水器坏了以后,这个(英文)29:21都是免费给客人修的。但是如果我们再让卖家加这800块的意义是什么?可能空调的滤芯那个基础是没有的,可能我们多加的就是有的,这就是靠谱的agen会帮客人的利益最大化。

  比如说日常的费用,我们大家看一看我的PPT就好了,我们也给客人列出来了,东部大家可以看一下,因为在美国的东部和西部买房的流程不太一样。在西部,我们agen就相当于您的代理律师,相当于您的agen,我们两个证是一个证,都可以用。但是在东部,我们就需要一个房地产律师来帮客人来操作。

  我们鲲鹏小蜜蜂的职业服务,我们大家都可以看的到,后面真正找我们买房子以后,我们会帮客人说,做一些免费的售后服务,别人收管理费,别人收6%到10%的管理费、托管费,我们这边因为是我们鲲鹏的移民的客人,是我们鲲鹏留学的客人,我们偷偷地给客人免掉。

  如果我们讲说怎么保值房地产的最后一块,我大致跟大家讲一下,如果大家真的有任何兴趣,可以私下联络我们。就是说在美国房地产是分三种类型的。第一,大家可以看一下我的PPT,第一叫自助型房地产。第二叫商业房地产,就是我们的刚需房。但是它的出租回报率稍微有些偏低,我们讲的出租回报率叫(英文)30:54,(英文)的回报率,如果是好学区的学区房大概是3.5到4,为什么客人说这么低?因为在美国跟中国是不一样的,美国越好的区、越好的学区它的(英文)回报率就越低,它的倍数就越高,这是美国的经济体系下的一种计算的方法。但是越差的区,它反而它的(英文)31:20和它的回报率就越高。我们客人要的是安全,我们客人要的是说我们的增值空间很大,那我们一定要用好的区,那自助型地产,就是我们经常说的(英文)31:29它的回报率,大家心里有个谱,是3.5到4,大家就会问我,那我这个回报率还有任何费用的支出吗?没有了,我们全部帮客人刨掉,各种管理费、中介费,您的地税,您的所有所有费用,我们讲的是净回报率是3.5到4。

  如果选美国商业地产的话,我们就跟客人说美国的商业地产当然分三种,第一种是开发。第二种是收入型住宅。第三种是纯商业。大家有兴趣,就看一下我的PPT就好了,因为在这里我就不多讲了。因为我们鲲鹏美国拿到的执照,我们可以做开发,可以做收入型住宅,可以做(英文)32:12,可以做商业。

  至少是1倍以上,我给到大家一些图片,是我们鲲鹏美国联合别人一起开发的房子,我们全部帮客人卖掉了,我们帮客人,客人投了300万美金,我们帮客人纯利润赚了600万。第二个,收入型住宅,它的回报率大概在3%到10%,什么叫收入型住宅?就是平常客人喜欢买的学生公寓,这些那些,通常比如说我们刚刚做掉的一栋160万,在UC Riverside,就是加州大学河滨分校旁边,160万,16个单位,就是16栋,然后它的回报率,我们净回报率(英文)32:55可以达到7%,都是我们帮我们的客人去挑选、去买卖的。

  常说的纯商业地产,就是写字楼、酒店,通常它的回报率会很高,比如说我们经常可以拿到一些白人和犹太人很好的酒店,比如说之前我们在(英文)33:14卖的丽思卡尔顿,我们现在在(英文)33:19,还有说我们现在在(英文)33:23,就是希尔顿旗下的一间酒店。这些都是我们说我们扩展性的地产的一些知识,在于这里就不多讲,因为说不占用大家其它的时间。

  有人说父母出钱交学费还能为留学生做什么?我们为什么要讲这一块呢?因为我想让大家调整一种思维方式,什么思维方式?美国有钱人的思维方式。美国有钱人他会把眼光放的很长,然后他会讲说,建立自己的family tree,建立自己的家族,让我的世世代代都有钱,因为美国大家知道,是有遗产税的,美国有各式各样的税,但是现在中国没有那么完善的税务体系,但是税也很高。但是我们怎么能避掉这些税,我们怎么能合法的去避掉这些税呢?下面我们的执照就起作用了,我们的理财执照,我们的会计执照,我们的保险执照,我们就可以给大家出谋划策,教大家怎么建立一个富三代的金融体系。

  我们的孩子去留学,去读书,我们希望说,我们希望给他做一些理财产品,希望说我们的,因为现在人民币贬值,我们美金升值,我可不可以在美国帮我孩子做一份保单做一个教育基金,做一个退休计划,还是说我做一个年金,然后比如说那因为中国也要马上有遗产税,因为现在深圳在试点,我怎么能说我避掉我的遗产税,怎么做?那好,我刚刚发了三个PPT给大家,我们美国的节税大法,像很多人知道的比尔·盖茨,这些名人他们世世代代都不用交遗产税,他们的税很低。为什么?因为在美国我们讲节税,我们讲严税,我们讲省税,我们是按照什么呢?是按照法律框架下去给大家讲的,我们绝不做非法的事情,那我们怎么做呢?在美国有美国的信托法,我们会有很多信托来帮客人去做节税、省税的政策。

  在这里我给大家大致讲一下,然后大家有所了解,具体问题可以单独问我。我们大致两种叫可撤销信托和不可撤销信托,我们通常如果买房子,因为很多家长就跟我讲说,我的孩子没有够18岁,我的房子可不可以写我孩子的名字?不可以,我们只能写家长的名字。那家长就说,那我的房子以后留给孩子要怎么做?那您怎么做呢?您就要做一个说生前信托,叫living trust,这个生前信托可以避免什么呢?可以避免遗嘱的纷争,我们可以把税率,遗产税、赠与税、交与税、所得税降到最低,我们还可以避免法院的认证,法院的(英文)36:18,因为法院的认证是资产,会占到您资产的5%,这个费用很高。所以我们会教客人做一个living trust,如果客人选择我们帮客人置业,我们都是免费告诉客人怎么去做living trust的。

  刚才我讲的是可撤销生前信托。我们下面讲一个Irrevocable trust,就叫不可撤销信托。不可撤销信托是避什么税的呢?大家要有所了解,不可撤销信托,我们通常是跟Dynasty Trust,跟朝代信托放在一起做的。我们怎么做呢?我们是把我们想留给孩子的钱放到不可撤销信托里,再加一个朝代信托,我们要避我们的遗产税,因为大家一定要把眼光放长远,我们如果一旦说我们的国内,我们的中国国内有了遗产税,或者还是说您移民到美国,您有遗产税,但是美国的遗产税它的额度很高,1000万美金,夫妻两个人,一个人546万,中国的遗产税它的额度就很低,只有100万人民币,但这样怎么做呢?我们就要不可撤销的信托来做。我们把我们的钱或者我们的理财、我们的所有东西放到不可撤销信托里,我们可以避掉百分之多少的遗产税,我们可以帮大家避掉98%的遗产税,而且是完全合理合法的避税,然后那客人说那2%去哪儿了?我跟客人讲说天下还是没有百分之百好的事情,没有天下掉馅饼的事情,2%您需要交给信托一个管理费。

  那可能大家就会问我说,什么叫朝代信托?朝代信托是什么意思呢?很多客人都为他的子女为长远计,说我的女儿以后嫁人了,或者的儿子以后娶妻生子了,我不想说,万一他们的婚姻出现状况或者怎么怎么样,我不想让我留给我孩子的钱给到别人,给到我们家长眼里的“外人”的时候怎么办呢?我们就要做朝代信托,那这个朝代信托是说,世世代代都归您的儿子、您的孙子、您的重孙子所有,不会归任何外人所有。这个就叫朝代信托,所以说我给大家讲了这么多,说各种各样的方法,

  最后一个话题是毕业后如何找到高薪的工作?其实说了这么多,我真实的体会,在美国真的非常好找工作,而且包括您看我考的这些执照,所有的都是要有绿卡为先的,我真的真的就是很真心地推荐大家说,在您孩子读书的过程中,尽量帮他用,您可以用适合您家庭的方式申请一张美国的绿卡。

  我弟弟的例子,弟是UCLA学金融毕业的。他当时毕业的时候,身上有三颗星,他是他们最厉害的代表,因为一颗星、两颗星、三颗星,我就问他们说,你们班里都有谁找到工作了?他说,找到工作的都是绿卡的。因为没有绿卡你只能有实习的机会,你还要抽签,你还要怎么怎么样,或者去学一些就是比较高新科技的行业,或者说苦读博士才可以拿到美国的身份。我建议大家,先拿美国的身份,然后再去找工作,这样真的是一举两得,在您孩子读书的过程中,就把身份拿下来了,然后学费又便宜了,您办移民的钱都可以省出来,然后孩子毕业以后就可以找到非常非常好的工作。

  跟大家讲这么多,因为只有45分钟的时间,讲的内容蛮多的,因为我说话可能也快一些,如果大家有什么不明白的,可以问我。然后也谢谢大家支持,然后也谢谢大家支持我们鲲鹏移民、鲲鹏留学和鲲鹏美国。谢谢谢谢。

  没有绿卡,没有固定签证可以买房,然后初次买房只需要说付一个首付,房价的40%就可以了,然后其它的费用在我的PPT里都有,您可以看一下。

  没有移民,就拿(英文)41:53去贷款,贷款不需要什么要求,因为我们帮客人做的都是外国人贷款,因为如果说有绿卡做贷款,头款只需要20%。(英文)42:06过去签证的我们付40%就可以了。

  美国读本科,超过18岁,您可以用他的名字来买房,只需要您的头款在美国待够一个月以上,比如您买一个50万的房子,头款是40%,然后就是20万,这20万美金需要在美国的账户里待够一个月以上,我们就可以帮您批贷款。

  固定签证都可以买房,然后那下面的问题我就延伸一下跟大家讲。我的客人就问我说,那有绿卡和没绿卡买房,在对于买房的费用来讲有什么大的区别?完全没有区别,大家可以这样讲,完全没有区别。就是说您有绿卡和没绿卡,没有固定签证,您买房的费用是一模一样的。

  下面说Seattle、L.A。和San Francisco,西雅图、旧金山和洛杉矶这三个城市都是西部的城市,西雅图是最近几年才火起来的,因为如果让我个人推荐,西雅图它现在不是一个很好的买房的切入点,为什么呢?因为它在近两年增值了45%,它热得太快了,而且西雅图,刚才我所讲的很多好的公立高中,因为西雅图是华盛顿州,华盛顿州大家知道没有好的大学,这个我可以很实际的告诉大家。然后华盛顿州全美国的公立高中排名,华盛顿州几乎进不去一两所,空间和升值潜力来讲,西雅图不是我们投资的一个首选,而且西雅图,大家华人愿意买到哪儿呢?也就是通常我们说的旧金山,为什么我们移民的客人和留学的客人,如果说留学的客人,那他要去斯坦福,去UC Berkeley读书,那他肯定会在San Francisco附近买。但是移民的客人大部分会在洛杉矶买,为什么呢?因为全美国最贵的三个城市,我告诉大家,第一名和第二名是并列的,就是旧金山跟纽约,然后第三名是洛杉矶。两个第一名跟洛杉矶的差别是多少呢?大概是1.5倍。所以性价比高的话,那当然是洛杉矶。

  有人还让我比较说,那旧金山跟洛杉矶,你帮我比较一下?我说如果客人是IT精英,他一定要去硅谷工作,那就去旧金山,或者去斯坦福读书,或者去旧金山艺术大学读书,或者说去UC Berkeley读书,那就去旧金山。然后如果是说我想选一个性价比高的,那当然是洛杉矶,因为休闲、娱乐,因为洛杉矶、旧金山都是加州,都是加州的状况下,它的学区是完全一样的,而且加州,我可以很负责任地在这里跟大家说,加州是全美国好学校最多的州。那大家都说,那你把哈佛和麻省理工往哪里搁?他们是有很多好的学校,你把宾大和比斯堡往哪里搁?但是他们不是一个州的,我讲的是加州,但是州对州的,比如说我在加州上高中,我考加州大学一定是容易的。但是如果你有绿卡的话,考加州公立高中是免费的,加州公立大学是国际学生的1/3的价格。

  有人说加州理工,那加州理工跟麻省理工几乎可以齐名,比如说我们UCLA、UC Berkeley非常非常好的大学,所以如果说性价比最高,我很推荐洛杉矶。然后如果说去伯克利或者去斯坦福读书,我很推荐旧金山。西雅图是这三个城市我最后才推荐的。

  房子呢,其实我通常跟客人讲说,美国的房子就是一分钱一分货,好区、坏区您用肉眼可以看得出来。我们通常带客人实地考察房子的时候,我跟客人讲说这个区好,这个区相对差一些,客人说我用肉眼完全可以看得出来。

  我建议客人预算不要太高,因为为什么?比如说我之前一个客人,现在是我一个大姐了,然后她还看上一个房子是270万,我就跟这个大姐说,买了500万的房子后回报率跟270万的回报率是一样的,那不如就买(英文)47:02的270万,虽然500万的我们可以拿到的收入更好,但是我觉得说要为客人着想,要好脱手。

  是1%左右,比如说一个一百万的房子,每年可能就是一万块的地税。客人可能会表示地税挺高的,我不如去租房子,其实不是这样,地税是可以全部都抵掉我们的收入的,比如说您的孩子打工在美国,或者说以后我们有些收入的状况下,比如说我投资房我要出租,我的租金一年可能就四万块,然后我们可以全部的百分之百的把地税抵掉,这个地税是完完全全在美国合理范围之内可以百分之百抵掉的。

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  (责任编辑:尹菲)

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