粘贴公告引来官司

　　入住宝隆温泉公寓的白小姐，2001年十一月初的一天突然接到了法院给她打来的电话。

　　这是周晶晶法官的电话，她告诉白小姐，宝隆公寓的物业已经把她给起诉了。

　　拿到起诉书，白小姐才知道，物业公司起诉她的原因是她曾在公寓的电梯前庭粘贴了一张通知，而按照入住时物业公司和白小姐所签的《住户公约》第三十二条的规定，业主未经管理者同意不得在公共地区从事搭建、张贴、悬挂、涂抹等行为，以确保该住宅小区幽雅的居住环境。但白小姐认为，公共地区不包括电梯和电梯前厅等。

　　法庭上，双方争论的焦点集中在电梯前庭是否为公共地区和白小姐粘贴通知的行为是否违约，但事实上，很多业主认为，引发这场官司的主要原因是通知的内容。

　　白小姐一语道破天机，她说：“我贴通知的地方是以前物业经常贴东西的地方，如果说我贴的通知内容是寻物启示或其他什么的，它肯定不会把我告上法庭的。就因为我贴的通知内容是召开业主大会，所以才把我告上法庭。”

　　原来，白小姐和宝隆公寓的其他一些业主对物业的管理、服务以及收费不满意，便想召集更多的业主对物业公司进行评议并商讨成立业主委员会，于是作为联络人之一的白小姐便张贴了通知，邀请业主们参加，却没想到被物业公司告上了法庭。虽说白小姐被起诉了，可11月4号的业主见面会仍如期举行了，只是地点不在通知上说的一楼大厅里，而是转移到了业主范女士家。

　　对此，物业公司当然不会置之不理。召开业主大会前，白小姐他们也请物业的人参加，但是请了几次都没请动。而在开会的当天，物业的人在业主大会开会的门口站了两位物业的人，每个人进来他就发一张致非法业主大会，他说业主大会是非法的。

　　业主们想成立业主委员会的想法得不到物业公司的认可，于是他们便聘请了律师，想通过正式地渠道和物业公司接触。但是律师先以电话通知了物业公司，还有开发公司，然后电话之后没有得到任何答复。在这种情形之下就用书面形式，另外又给了传真，可是这些东西到了物业公司和开发商那儿都是石沉大海，一点答复都没有。

　　房产商及其所属的物业公司置之不理，业主们无可奈何，便委托律师和代表到丰台区房管局小区办让小区办帮助协调组建业主委员会。区房管局小区的工作人员找到物业公司。物业公司却提出了一个冠冕堂皇的理由，就是业主方面入住率还不到50%。50%达不到，就组建不了业主委员会。不过国土资源局和房屋管理局在2001年又发了一个516号的通知，这个通知文件的第2条就规定了自首户入住商品房满2年的可以按照485号文件和387号文件来组建业主委员会。

　　而业主白小姐说，他们第一户入住是98年11月份入住的，现在已经2002年了，将近5年了，已经够了。

　　虽说宝隆小区已具备了成立业主委员会的条件，然而目前，开发商和物业公司仍不愿和业主们接触，业主们成立业主委员会的想法不知道还要等多久。

　　真的没想到，就是业主白女士，就因为在电梯的前厅里贴了一张通知，就被物业管理公司告上了法庭，那么，到底她这种做法是否有错呢？我们采访了两位专家，就是清华大学的教授季如进先生，和中国社会科学院法学研究所的法学博士刘俊海先生。

　　记：我想先问一下刘先生，你觉得这个白女士，有权利在这里贴通知吗？

　　刘：判断白女士，是否有权利张贴通知，关键要看，业主公约是怎么写的。而不是看物业公司是怎么说。业主公约第32条，明确规定，就是在公用区域未经物业管理公司同意，不得张贴通知，但是该公约第9条在解释公共区域范围的时候，将电梯前厅排除在外，那么即使根据业主公约，白女士仍然有权张贴通知。

　　记：那这个物业管理公司，之所以把这个白女士告上法庭，是不是因为这个贴的通知的内容，刺激了他们？

　　季：有这种感觉，就是说如果你这个通知贴的是其他内容，可能物业公司会采取其他的处理方式，那么这里就提出一个很重要的问题，如何来认识这个业主委员会。

　　刘：作为单个的业主，当然他享有一系列的权利，包括享受物业管理公司提供服务的权利，有知情权、有建议权、有监督权、但是这一系列的权利他单个业主是不能行使的，而要通过业主大会的形式行使。但是业主大会，又不可能月月开会，天天开会，所以有必要成立一个业主委员会，而业主委员会就是这么一种，代表广大业主的利益，根据业主公约和有关的法律政策规定，那么对于代表区域内的物业管理实行自治的一种组织。

　　记：那么业主委员会具体有哪些权利呢？

　　季：我们说到业主，他一共有三个层次，一个是单个业主，一个是全体业主，一个是业主委员会。物业管理的自治权是属于全体业主的，但是刚才刘博士讲了，全体业主不能天天开会，所以选举出一部分人，组成一个业主委员会。那么业主大会授予业主什么权利，业主委员会什么权利，它就有哪些权利。一个是首先代表全体业主的利益，行使全体业主权利，然后维护他们的权益。那么这里它就包括了比方说，监督权利、投诉权、选聘权等等。第二个，业主委员会还有一个很重要的权利，就是对全体业主的行为进行规范，这么多人，住在一起，肯定是磕磕碰碰，大家的各方面也不一致那么怎么办？要制定一个共同的行为准则，这个谁来完成了。由业主委员会，代表全体业主来做。

　　记：你刚才讲了很多的一些它的权利和要求，那你能不能具体的说，比方在一个物业公司里，出现了问题，我们的业主委员会能够怎么样解决？

　　刘：比如说知情权就很重要，好多业主每个人定期的缴物业管理费，但是这个物业管理费，花在什么地方了。你承诺说是修个花坛，那么这花坛花了多少钱，到底建起来了没有。那么人家业主需要花钱买个明白，但是在实践中，有的物业管理公司，别说一个月，一年到头也对业主没有一个交代，没有一个说法，在这种情况下，我们的业主委员会可以定期代表广大业主和这个物业管理公司去交涉，你现在你再不向我公布帐目的话，你再不给广大业主一个说法的话，我就要考虑换人了。这个说出的份量比单个业主所说话的份量相比那是大大不同的。

　　季：还有一个作用呢，是对内的。业主委员会，刚才说要规范，这个全体业主的共同的行为，大家在一起生活，要规范这些行为，因为业主之间他是很多矛盾的，不太一样，比方说养狗，如果说大多数的居民，不愿意在电梯见到狗，你如果光让物业公司去硬性规定的话，恐怕要发生冲突，如果业主委员会和广大业主商量，大多数居民既然都不同意，我们规定狗不能进电梯，我想这样个别的业主他就应该服从。

　　记：看来这个小区成立业主委员会是非常有必要的，而且是业主们非常希望的，那么实际上我国的城市小区里，成立业主委员会的情况怎么样呢？我们有一个调查结果。

　　在北京就是说小区成立业主委员会的比例是30%，广州是26%，郑州是4%，西安只有3%。从这里不难看出，其实很多城市小区，建立这个业主委员会的这个比例还是不高的。而且我们在网上也有一个调查，就得出这样一个结果，有30%的业主，不知道业主委员会这个词。还有30%的业主，不知道自己的小区，到底有没有业主委员会。那我就想问一问两位，你觉得，出现这种情况的主要原因是什么？

　　刘：就物业管理公司来说，它有时候也会把这个业主委员会视作和自己唱对台戏的一种东西，所以他就有些抵制。现在出现了一个问题，当一个业主他的权益没有受到侵犯的时候，他不关心这些事，一旦受到侵犯，最后才想成立业主委员会。但大家这个时候已经有了矛盾了，成立业主委员会，双方很容易发生一些冲突。最理想的状况就是事先成立，就是一旦条件符合，政府加强指导，物业公司积极支持，张罗这件事，广大业主主动的热情积极参与这件事，尽早的成立业主委员会，双方大家没有矛盾的时候，建立一个业主委员会。那么矛盾就不会往后移，也不会累积起来。

　　物业交权业主当家

　　2002年一月，位于广州市沙河沙路的春兰花园的业主们将小区的物业管理公司广信物业管理公司告上法庭，要求其交出物业管理权，2002年2月，广州市白云区法院一审判决春兰花园业主委员会胜诉，广信物业管理公司交出物业管理权。据了解，法院判决物业公司交权，这在广东尚属首例，而这样的例子在全国其他城市也不多见。

　　春兰花园是广东省信托房产开发公司开发的楼盘，1996年首批业主入住，其物业管理一直由发展商的子公司广信物业管理公司承担，春兰花园的业主们为什么要告他们的物业公司呢？记者刚来到春兰花园，就被小区的业主们围住了。

　　业主们向记者反映，这个小区没有电话，临水，临电，没有房产证，管理脏乱差，而且这里苍蝇多、蚊子多、老鼠多。小区也没有有管，被盗事件也不止一次发生了。

　　记者在小区里发现，小区里几乎没有任何公共休闲设施，孩子们只能在露天的大垃圾场边玩，破旧的石凳已无法坐人，垃圾露天摆放，车辆随处停放，整个小区没有邮箱。

　　尽管如此，小区的物业管理费却一直执行着广州市最高的标准。这位的老教授叫袁开济，离他家不到五米的地方是一排餐馆，每天二十多台排油烟机对着他家的窗户猛吹。

　　袁教授说：“家住花园不见花，你看，这花园哪有花，油烟成天熏我家，这油烟呀成天的熏，憋在心里难受呀，要想公园喘口气，想到公园去喘口气，出门尽是脏乱差。”

　　眼看着自己的居住环境如此恶劣，小区的业主们一天比一天着急。现任春兰花园业主委员会主任叶春生坦言说，当时是被逼出来的，因为在这样差的环境里面，业主基本的权利是得不到保证的。在这样的情况下，他们几百个业主只能形成一个核心，一个整体，向有关部门、向物业公司、房产公司进行交涉。

　　由于业主都憋了一肚子气，所以一讲要成立业主委员会的话，他们感到非常高兴。大会约有一半以上的业主，大概是五百多人。参加了当时的业主大会，大会请来了广州市白云区房地产管理局的工作人员现场监督，经过公开投票选举后，春兰花园业主委员会正式成立了。广州市白云区房管局负责人认为，这次选举是公开、公正、公平的。

　　业主委员会成立后的第一件事就是督促物业公司改善管理，在几次督促没有效果后，业主委员会决定代表业主行使他们的选择权，重新选聘新的物业公司。首先他们就在春兰花园里向业主公开的贴出文告，要求大家来推荐物业管理公司，作为业主委员会本身不推荐。业主就推荐了五家物业公司。然后征求区房管局的意见，他们也给我们推荐了两家，结果有七家。

　　业主委员会先对对这七家物业公司所管的小区进行了实地考察，有了吃亏的经验，他们考察的格外仔细，不仅看环境，卫生，还看保安的仪容仪态，管理处的登记资料，经过一个半月的考察，业主委员会确定了三家侯选公司，并做了最后的突击考察。

　　全部考核完后，业主委员会又召开了竞标大会，在公证处的监督下，各家物业公司自述，答辩，最后由业主代表评定，当场宣布中标的物业公司。记者看到，这家中标的物业公司光标书就有五十多页，他们对春兰花园今后的物业管理作出了详尽的计划，一个月后，业主委员会邀请新的物业公司进驻春兰花园，这一天，许多业主出来迎接新的物业公司，他们真心希望春兰花园从此能有新的面貌，业主们能够过上舒心的日子。没想到，就在当新的物业公司进场时，原来的物业公司，广信物业公司无论如何也不退出春兰花园。

　　为了大局，新的物业公司先退出了小区。原本以为可以开始新生活的业主们十分失望，业主委员会行使自己正当权利的会受到如此阻挠，而广信物业公司不肯退出春兰花园的理由又是什么呢？

　　兰鲜平是广信物业管理公司经理，他认为，这个小区不具备移交的条件，因为这个小区是没有综合验收的，还没有开发完，所有的资料这些东西都没有办法移交也没有办法收齐，另外他认为这个业主委员会，不是按照物业法规合法的选举出来的。

　　坚持不肯退出的广信物业管理公司最终被送上法庭，而广州市白云区法院2002年2月依据广东省物业管理条例及其他法规，判定春兰花园业主委员会的成立合法有效，广信物业管理公司交出物业管理权及所有相关物业费用。

　　从上述报道我们不难看出，在一个特殊的情况下，要成立这种业主委员会，真的不容易，而一旦成立以后，这个业主委员会实施它的权利，同样是很难的。

　　记：原来的这个物业管理公司，他不退出有两个理由，第一个说他们现在不具备移交的条件，这个成立吗？

　　季：我认为这话不对，我现在想问，原来的物业公司和开发商它有没有交接，有没有物业管理委托合同，从报道来看这小区，各个方面还不具备交付验收的条件。那么在这种情况下，你这个新的物业公司很可能因为是开发商下属的，它很可能没有合同，很多问题要开发商要完善，那么如果说你能管一个物业公司，按这种同等条件，那么新的物业公司也能管，因为两个物业公司不能说谁能做的了我就做不了，所以这个条件它是牵强的。)

　　刘：我还需要澄清一点，就是业主委员会在更换了物业管理公司以后，虽然有新的物业管理公司出现，但是并不是说，原来的房地产开发商的责任就没了，原来的房地产开发商根据法律规定，包括《合同法》、《房地产管理法》还有这个商品房买卖合同，这个广大业主承担的义务和责任仍然在那里。如果广大业主有了问题，仍然可以找开发商，那么你这个原来的物业管理公司，虽然是开发商选择的，但是他毕竟履行的是物业管理的职责，那么根据物业管理公司交接的有关规定，那么你必须将相关的财务、帐册、还有档案，包括管理用房，及有关的资料和实物，必须及时的、充分的移交给第二家物业管理公司。

　　记：原来的这家物业管理公司，他提出了这样的质疑，就是说这个小区成立的业主委员会它是否合法？

　　刘：在这个业主大会召开的过程中他满足了两个过半数的要求，一是出席业主大会的业主们，所占的人数，在所有的小区住户总数中超过了半数以上，达到了70%。另外，就是表决通过更换物业管理公司的时候，投赞成票的业主们，也占了大多数，所以有两个大多数就确保了整个更换物业管理公司的决议，不光是在程序上合法，而且在内容上真正的代表了广大代业主的切身利益，所以应当受到法律的尊重。

　　季：另外反过来说，一个业主委员会是否合法，好像不是有物业管理公司里判定的，好像在任何一条法规上找不到这个规定。

　　记：作为物业管理公司来说，它是不是应该有一个积极的态度，而不是用这种理由来推辞？

　　刘：现在有的物业管理公司啊，一方面自己不提升自己的管理水平，改善对业主们提供的服务质量；另一方面，又不希望别的物业管理公司和自己竞争，如果说你不希望第二家物业管理公司来接替你的职位的话，来取代你的饭碗的话，就应该苦练内功，主动赢得广大业主的信任和信赖。广大业主信任你了，那么你在这个地方管理物业的位置就有了，你的利润就有了。

　　记：我想通过这样的讨论，其实不难得出这样的结论，就是这个小区原来的这个物业管理公司它应该是站不住脚的。所以说到这里呢，我也想特别请两位谈谈，你们觉得就是未来的这个业主委员会它的发展趋势是什么样的？

　　季：这首先大家要真正的加深对这个业主委员会的认识，积极地主动地参与业主委员会的成立，可能成立了以后一段时间我们说作用发挥不够，或者有时候可能还会出现一些其他方方面面的问题。但是，有比没有好，早成立比晚成立好。

　　刘：从立法的层次上看，我们应当由全国人大，尽快出台有关物业管理方面的法律法规，明确业主委员会的法律地位；其次在执行的层面上看，我觉得应当把物业管理公司，能不能积极地协助广大业主组建首次的业主委员会，作为衡量一个物业管理公司，是否具有诚信品牌，是否具有优质单位品牌的一个重要的指标。

　　季：你讲的这个很有道理，就是应该在条件合适的时候限时成立，这个责任，第一次成立业主大会的责任，由物业公司承担。

　　刘：如果物业管理公司，把这个责任承担起来以后，那么可以说，我们现在看到的小区成立委员会的比例，不仅仅是3%、4%、7%、30%而是，70、80% 80、90%。对于极个别的10%没有成立业主委员会的，那么广大的业主也应当自觉地运用自己的权利，要求兑现业主委员会制度，那么这样也是对自己的利益负责，也是对其他广大业主负责的一个重要举措。

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