有这样一群人，他们熟悉所在城市的每一条街、巷、小路以及每一片住宅。随便说出一家商铺或餐馆，他们能准确说出它的位置以及周边类似的商铺有多少家；随便在地图上指一个位置，他们可以说出该地方的地价及月租金；随便说一个行业，他们了解它的发展前景，对于行内的门道也能说出个七八分。李代技就是这些人中的一位，他们有个共同的名字——房产经纪人。

　　李代技曾任香港三家房产经纪公司的销售总监，目前是香港环宇信达行房产经纪公司商业部的销售总监，也是全国第十八位考取《房产经纪人职业资格证书》的业内人士。

　　从胖到瘦，从业务员到经纪人

　　李代技学的专业与房地产一点都不沾边，只是在大学时曾经勤工俭学，做过市场调查，涉及到了房地产领域，积累了一些经验并有了几分热爱。1998年毕业后进入华润集团，当时北京的房地产属于混沌状态，对于“房产经纪”的概念更是少有人明白。李代技从中看到了行业发展的前景，尤其他发现国内都是住宅销售，但商业房地产却是空白一片，便毅然决定投身于商业房地产，把这一块做精、做专。他说：“我从最基层的业务员做起，从底薪300元开始做起，那些日子真是没少吃苦，每天在外面奔波，早上出去白白胖胖，晚上回来就黑黑瘦瘦，老板看着我便说‘这小伙子是干事情的’。我做的第一笔单子是台湾一家汽车修理厂。两年的基础工作，让我受益匪浅，同时，我也从一个胖子变成现在这么瘦了。”

　　回忆起当时做业务的情景，李代技还清楚地记得帮助真维斯在西单成立第一家分店，与客户谈判、追踪、分析的日日夜夜。

　　李代技认为，不是考取《房产经纪人资格证书》就能成为优秀的商业房地产经纪人，还需要做到三条：知识面广、掌握市场脉搏、了解各行业发展趋势。

　　商业房产经纪人都干些什么

　　房产经纪人主要分为三大类，即住宅类经纪人(指个人住宅)、办公类经纪人(公司写字楼)、商业类经纪人(临街及商厦内的各类店铺)。李代技在商业经纪领域驰骋了六年，小有心得。与李代技接触的客户都是有意向要开酒楼、商场、连锁店、专卖店等商业用途店铺的老板，根据他们的初步想法，房产经纪人来帮助他做一系列工作。首先是做大环境的市场调查，根据城市人群的消费能力先确定店铺是否能开；然后选址，确定商铺开在哪里比较合适；第三步，做小环境市场调查，查明所选地址周边的消费结构分析以及商铺产权、拆迁规划等内容；第四步，帮助客户去谈商铺的价钱，签订合同，最终让我们的客户与商铺产权拥有者达成协议。成交后，我们还会为客户提供售后服务，即定期做营业额等调查，并对调查结果做详尽分析，如何更好地运作。房产经纪人帮客户完成这一系列工作后，从中收取一定的费用，若是租赁，则收取客户一个月租金，若是买卖，则按国家规定按比例收取费用。

　　李代技说：“作一个合格的商业房产经纪人是很难的，因为每天接触的人都是比较有头脑的老板，这就要求从业者有较高的素质，不仅要了解城市的地理、各类消费群体构成，还要通晓法律、建筑、营销等多门学科。正规的房产经纪公司会定期向员工提供各项培训课程，让员工对各个领域都有所涉及。”

　　经纪人并非中介

　　据李代技介绍，很多人将经纪人与中介混为一淡，其实这是两个不同的概念。首先，经纪人与中介的立场不同，中介只是起到中间人的作用，将双方客户联系在一起并促成交易；而经纪人则站在委托客户这边，完全为委托客户服务，与律师颇为相似。其次，责任不同，中介不对任何一方负责任，只在出现问题时进行调解；而经纪人要对委托方负责，整个交易过程包括后期追踪都会与委托方紧密合作，直至委托方满意为止。

　　国内与国际的差距

　　目前，国内房产经纪公司准入度很低，人们认为，有张桌子、有把椅子、几个业务员，再从报纸等媒体上找些信息，就可以撑起一个房地产经纪公司，普通的业务员也可以称之为“房产经纪人”的现象比比皆是，很多从业人员既没有经验，也没有取得相关资格，大家都来分这块蛋糕，这就造成不规范的恶性竞争。在国外，由于房地产行业相对成熟，房产经纪人和律师一样得到大家的尊重，从业资格甚至比律师还要严格。而在国内，房产经纪人与房产经纪公司一样还没有得到大众的认可，很多人对这个行业还很排斥，这和从业人员素质良莠不齐有很大关系。李代技认为，国内的房产经纪人行业，不仅要提高行业准入门槛，还需要一种信用制度，只有建立良好的信用制度，加强行业管理，才能让房产经纪行业逐步规范起来。另外，房产经纪人同时作为一种投资顾问，在国外可以向个人在选购住宅时提供咨询服务，显然，我国的市场条件还不成熟，但不可否认，这块空白也是很有发展潜力的。(本报记者韩婧）

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