普法公开课：疫情期间房屋租赁合同相关法律风险提示

　　疫情防控期间房屋租赁合同相关法律风险提示

　　这次新冠肺炎疫情，是新中国成立以来在我国发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。由于新冠肺炎疫情采取的延期开学、复工、居家或集中观察等防控措施导致出租方一段时间内无法使用租赁房屋、商业性房屋营业时间缩短、客流减少等问题，无论是对于出租方还是承租方而言，这些都是不可预见的情形，房屋租赁合同各方就此可能会产生一些不同的认知，也极有可能产生纠纷。

　　下面，就疫情防控期间可能发生的房屋租赁合同纠纷类型；出租方、承租方、房屋中介机构应如何应对；法院处理思路以及典型案例四个方面，为各位介绍相关情况。

　　一、疫情防控期间房屋租赁合同纠纷的主要类型

　　（一）承租方以新冠肺炎疫情为由要求减免租金

　　对于租赁房屋用于居住的承租方来说，因疫情防控需要，部分承租方因被感染、被隔离或者交通管制无法按时返京，在一定时期内无法继续使用、居住。对于租赁房屋用于商业经营的承租方来说，一方面，新冠肺炎疫情防控期间因营业时间缩短、客流明显减少等原因其遭受了较大的经济损失，有减免租金的内在需求；另一方面，社会舆论关于要求出租方减免租金的呼声越来越高，租赁行业协会陆续发布了减租倡议书，鼓励、呼吁业主能够在特殊时期主动减免租金以共渡难关，尤其是龙湖集团、万达集团等大型商业集团宣布各自的租金减免方案，对承租方产生了较强的心理预期。

　　（二）承租方以新冠肺炎疫情导致不能实现合同目的为由要求解除租赁合同

　　因新冠肺炎疫情尚未完全得以控制，短时间内人员流动仍受到限制，疫情对于房屋租赁合同履行的影响大致分为短期租赁合同完全无法履行和长期租赁合同暂时无法履行两类情况。对于受疫情影响，导致短期租赁合同全部内容不能履行的情况，延期履行已经不能实现合同目的，例如承租方计划在春节期间租赁商场柜台进行促销、文化娱乐活动等，因新冠肺炎疫情无法按期进行，承租方可能会要求解除租赁合同。

　　（三）出租方以新冠肺炎疫情为由要求提前解除租赁合同或者以承租方迟延交纳租金为由要求承担违约责任、解除租赁合同。

　　少数出租方对新冠肺炎有过度的恐慌情绪，担心会有交叉感染的可能，以疫情防控需要为名将租客赶出房子，要求提前解除租赁合同。部分承租方因经营受新冠肺炎疫情影响导致资金链出现问题，加之受社会舆论影响有减免租金的心理预期，一些承租方以新冠肺炎疫情为由少交甚至不交租金，协商不成的情况下出租方可能会要求承租方支付迟延给付的租金并承担违约责任或者主张解除双方的租赁合同。

　　二、租赁合同各方如何应对疫情对房屋租赁合同的影响

　　（一）对出租方的法律提示

　　1.密切关注相关部门发布的与疫情相关的法律法规和管理措施。

　　疫情防控期间，各相关部门密集发布各种规定及防控措施，作为出租方应及时关注这些规定和管控措施，落实自身主体责任的同时督促承租方全面遵守规定，避免因承租方违反相关规定（如擅自开业、擅自延长营业时间等）而导致出租房屋被查封等风险。

　　2.主动了解所在地区的相关部门是否有租金减免的相关规定。

　　主动了解当地已公布的相关减免租金政策，确认是否有租金减免的强制性义务、减免后是否可获得一定的政府补贴和支持；出租方如给予承租方一定的租金减免的，需保留好减免记录，同时关注申请扶持补助或税收优惠（如有），以便政府发布相关细则（如有）后有机会从其他方面获得补助。

　　3.加强与承租方的沟通，及时掌握出租房屋的实际经营状况。

　　为避免因疫情产生租赁法律纠纷、及时解决已经产生的法律纠纷，厘清法律事实是解决纠纷的前提和基础。作为出租方在面对疫情影响时，需要进一步加强与承租方的沟通，并通过多种灵活方式（微信、短信、录音、视频）掌握出租房屋的实时经营情况，可以采取要求承租方每天填写表格等形式来掌握租赁物业的实际经营，了解租赁物业是否实际存在停业歇业或缩短营业时间情况，停业歇业及缩短营业时间的期限、物业范围、面积。同时，在沟通的过程中也固定了相关证据，为可能发生的纠纷未雨绸缪。

　　4.加强与承租方的协商，最好及时签订书面补充协议，以稳定租赁关系、降低风险。

　　疫情的发生和持续，对不同行业产生的影响根据实际情况不尽相同；从行业上看对从事餐饮、零售、住宿等行业的出租房屋影响较大；从租赁合同的期限上看对短期租赁物业的影响较大；作为出租方应根据实际情况和影响，充分与承租方协商，在达成一致的情况下，及时签订书面补充合同。

　　5.在承租方提起诉讼请求解除合同或减免租金时，积极应诉。

　　应诉不仅是每个公民的义务，而且还关系到自己的合法权益能否得到法律最大限度的保护。承租方一定不能有“我有理所以我参加不参加诉讼都是一样的结果”的思想。接到法院送达的起诉书、开庭传票等诉讼材料后要积极应对，携带全部诉讼材料特别是证据材料按时参与庭审，积极维护自身合法权益。

　　（二）对于承租方的法律提示

　　1.仔细审核合同条款，特别是是否有关于不可抗力、情势变更或其他租金减免的相关条款。

　　承租方如果与出租方在租赁合同条款中约定了疫情属于不可抗力或者情势变更的事件，那么在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，承租方可以依照《合同法》关于约定免责、解除合同的规定，依据租赁合同约定的条款主张减免租金或者解除合同。

　　2.全面留存疫情对居住、生产造成实质影响的证据。

　　承租方应及时并准确评估、计算新冠状病毒事件对企业经营或运行的影响、造成的损失等，与出租方建立良好的沟通。先行判断此次疫情对其履行租赁合同是否有影响；如因政府部门的相关措施和通知直接导致其无法复工、停工或停业的，应妥善保存政府部门的各类通知文件，以及与政府部门的各项沟通情况。

　　3.加强与出租方的沟通、交流，力争达成补充协议。

　　承租方可及时通过书面形式告知出租方疫情对承租方继续履行合同的影响情况，向出租方书面提出解除合同或减免租金的请求，通过协商与出租方达成解除合同或租金减免的相关书面协议。若协商一致，尽快与出租方签订补充协议固定双方关于合同解除或变更的约定并据以履行。

　　4.如协商未果，可先行支付相关款项，再通过商议“延长租期”等方式主张权利。

　　如与出租方协商未达成一致意见的，可先依照此前合同约定支付相关款项，同时在书面声明中表明保留通过司法途径变更合同的权利，以避免出租方以承租方拖欠租金为由解除合同。支付租金后，承租方可继续与对方商议能否通过“延长租期”等方式解决争议，双方矛盾较大仍无法协商的，可通过合同约定的争议解决方式主张权利，此时应注意3年的诉讼时效期限。

　　5.积极采取合理措施以减少疫情带来的损失。

　　如果承租方打算以不可抗力为由主张解除合同的，那么就应当及时将合同因疫情导致的履行障碍告知出租方，并采取相关合理措施以尽量减少不可抗力给出租方造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的相关证据。

　　(三)对于房屋中介企业的法律提示

　　1.严格落实各项防控措施，积极配合开展联防联控、群防群控。

　　一方面，租赁中介企业应积极履行管理主体责任，自觉加强租赁双方的信息登记管理，配合社区摸排往来人员情况，向社区提供出租房屋和承租方动态信息，告知房屋承租方抵京后及时向在京居住地社区报告。配合社区建立承租方健康管理台账，重点了解承租方的身体状况及近期旅居史，发现承租方有发热等可疑症状，要第一时间向有关部门报告并告知承租方到定点医院接受相关检查。另一方面，租赁中介行业要切实加强本企业在京员工疫情防控管理，建立员工健康状况台账，并每日向社区报告，确保纳入社区防控管理。

　　2.充分发挥中介职能，引导租赁双方协商处理相关租赁纠纷。

　　在房屋租赁合同双方发生争议时，房屋中介企业作为独立于双方的第三方，应充分发挥专业知识水平高的特点，从政策法规、租赁专业知识、社会人情等角度出发，积极引导租赁双方协商处理纠纷，尽力将双方纠纷化解于萌芽状态。

　　三、法院处理思路

　　（一）经营性房屋承租人以疫情防控措施为由主张减免租金的处理

　　此时应区分原因，对于因疫情或防控措施导致房屋不能正常使用的，一般应支持承租人减免租金的请求。但对于疫情及防控措施并未影响房屋的正常使用和经营，仅对业务开展、经营业绩产生影响，当事人请求减免租金的，可以参照情势变更的认定和考量情况并综合考虑营业时间的调整、客流的减少程度、防控措施等因素裁判是否减免以及减免的幅度。

　　（二）普通的居住性租赁合同的承租人以疫情防控措施为由主张减免租金的处理

　　对于普通的居住性租赁合同，一般应认定疫情及防控措施不会构成合同履行的重大障碍，对于承租人主张减少租金的，一般不予支持，但是承租人能够证明因疫情或防控措施导致房屋无法正常居住的情况除外。

　　四、典型案例

　　今年2月24日,我院网上立案平台受理了首例因新冠肺炎疫情引发的房屋租赁合同纠纷案件。该案件中，原告王女士称2019年12月底与被告李女士签订了一份一年期的租赁合同，租赁房屋用于客户接待洽谈。但合同仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情，小区实行封闭管理，合同目的无法实现，故诉至法院要求解除合同，退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。后我院通过诉前在线调解机制调解解决了这起纠纷，调解结果为：双方解除合同，被告退回原告剩余房租等4000余元。