普法公开课：房屋租赁合同纠纷去哪里起诉

　　大家好！欢迎收看《法官大讲堂》，我是今天的主讲人，北京市东城区人民法院民一庭法官崔赟。

　　房屋租赁合同是出租人将租赁标的物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁标的物可以是居住使用的房屋，也可以是经营使用的商铺等。近年来，随着经济社会的持续发展，因房屋租赁产生的纠纷不在少数。《民事诉讼法》第119条第（4）项规定，起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。也就是说，诉讼必须向有管辖权的法院提起。那，房屋租赁合同纠纷的管辖法院怎么确定呢，换句话说，因房屋租赁合同产生纠纷，该去哪个法院起诉呢。今天，我就跟大家介绍一下房屋租赁合同纠纷的管辖问题。

　　一、房屋租赁合同纠纷不受一般地域管辖限制，采用专属管辖。一般地域管辖以“原告就被告”为原则，即根据被告所在地确定管辖法院，大多数民事案件均以此原则作为确定管辖法院的依据之一，例如服务合同纠纷，被告住所地、合同履行地法院均有管辖权。但是，法律对房屋租赁合同纠纷的管辖法院有专门规定，适用专属管辖。《民事诉讼法》第33条规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第28条第2款规定：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。由此可见，房屋租赁合同纠纷由不动产所在地法院专属管辖。例如，原告北京某某公司诉被告佟某房屋租赁合同纠纷一案，被告佟某在答辩期间提出管辖异议，认为虽然涉案房屋位于北京市东城区，但是自己一直居住在北京市朝阳区，本案应当由朝阳法院管辖。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，适用不动产纠纷专属管辖的规定，应当由北京市东城区法院管辖，遂驳回了被告的管辖异议，二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。

　　二、当事人不能采用协议方式规避专属管辖。有人可能会问，民事诉讼法规定了协议管辖制度，在签房屋租赁合同的时候，能不能协议选择管辖法院呢。答案是房屋租赁合同协议选择管辖法院无效。《民事诉讼法》第34条规定：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。因此，房屋租赁合同纠纷是不动产纠纷，适用专属管辖的规定，当事人在房屋租赁合同中约定协议管辖是无效的。

　　三、房屋租赁合同纠纷亦受级别管辖限制。级别管辖，指的是按照一定的标准，划分各级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。房屋租赁合同纠纷虽然是专属管辖，但也可能因诉讼标的额的大小而分属不同级别法院。以北京市为例，根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》的规定，当事人住所地均在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件，北京市高级人民法院管辖诉讼标的额5亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件。当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件，北京市高级人民法院管辖诉讼标的额3亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额5000万元以上一审民商事案件。例如，原告北京某某公司诉被告天津某公司房屋租赁合同纠纷，租赁标的物位于北京市东城区，被告公司注册地和实际经营地均在天津市，原告起诉时的诉讼请求共计6000万元，本案系房屋租赁合同纠纷，适用专属管辖的规定，同时系一方当事人不在北京市且诉讼标的额在5000万元以上1亿元以下，故由北京市第二中级人民法院专属管辖。

　　今天我们就讲到这儿，感谢您收看《法官大讲堂》，下期再见！