本文选自《青帝》的博客，点击查看博客原文

　　查了一下，距离这个系列上一篇，居然已一年零两个月。这短短的时间里，全球金融市场发生了谁也没预测到的翻天覆地的变化，我很庆幸的发现，原来这买房和婚前性行为差不多啊——还是等等的好！

　　今年奥巴马政府为了稳定房市，鼓励消费，出台了一系列措施，其中最吸引我的当然是“首次购房者可获8000美元退税”的政策。只要你在2009年1月到11月底之间第一次购房(全部手续完毕)，美国政府就送给你绿油油的8000块，这可不是贷款哦，不用还的！真是天上掉馅饼，让人不得不动心。加上市场上short sale, foreclosure(银行屋，法拍屋)一波接一波，只要耐心找，便宜好货肯定有。我去年没有买成房子，第一是由于首付不足(我才工作了半年，没多少存款)，第二是由于房子还不太满意。这可是一生中最大的一笔买卖，不满意就坚决不买。哈哈，如果那会儿买了可就亏大了。当然，今年的贷款政策也收紧了。0首付早没戏唱了，15%以上首付银行才会勉强考虑。

　　这两个月我和房地产经纪一起再次出发，看了15套左右的房子，去年一房一厅的房子都敢卖到将近20万，如今三房两厅的房子都有20万以下的了(当然质量差一些)，甚至出现9万现金便可以拿到的120平米以上的大公寓(银行屋)。与过去5年的售价相比，不少卖主都是低价抛售，我们苦笑说有些人赔得裤子都要当掉了。比如我们看了一间townhouse，二楼有三个卧室，一楼是厨房与起居室，地下室有个房间以及洗衣房，一个半厕所，位置很好，离密歇根湖只有1条街，就是内部装修比较陈旧。挨着它的一栋卖27万，而这间是short sale，才卖19万，花个5、6万装修一下应该还划算。不过我的经纪有2米高，凡是他一伸手就能触到天花板的房子一律不喜欢，不少建于70年代的房子层高都偏矮，反而建于上世纪初的老房子有9尺层高，通风良好，进屋后人都觉得神轻气爽些。加上这房子外部结构有些问题，他的意见是，在这样的房子上投资不值，将来的升值潜力太低，我们就pass了，森林大着呢。

　　另外一间townhouse，地点差些，却是2002年建的，装修很新，二楼三间卧室，三个带浴缸的厕所，地下室还有个小卧室，加上个两车车库，这在半年冬天的芝加哥可是求之不得的，才卖19万。我们兴冲冲的去看，却发现这个房子的布局很有问题，起居室丁点大，大点的电视都挤不下，搞得和进门的休息厅(foyer)差不多，难怪这么贱都卖不出去。

　　看了一圈回来，我的结论就是：要买便宜货就要接受点不平等条件。便宜没好货这话不会错，但如果房子的地点不错，建筑本身没有大缺陷，还是可以考虑的。于是我又开始了自我再教育。short sale和foreclosure，这都是房主付不起贷款的举措。拖欠月供的情况下，房主可以跟银行协商，进行short sale，也就是说把房子降价处理，银行同意承受损失，房主可以免去破产。但是欠的太多的情况下，银行就会将房子收回，进入foreclose的程序，也就是收回房屋再行拍卖或销售，所得如果仍然不能抵押全部债款，房主仍然要负担余下的欠款，甚至破产。这两者最大的区别，便是short sale的所有者还是上一个买主，foreclosure的所有者已经是银行了。为什么这个区别很重要呢？首先，short sale的房主与银行都要在法律文件上签字，认同以低价卖出此房，有时房主必须和几间银行协商。银行对于批准这种交易非常审慎，一般需要6到8周才能同意或者拒绝一个价格。所以short sale的交易非常费时。有时候房主在别的州，人不好找，扯皮起来就更麻烦了。但是，因为房主还是名义上的所有者，他还是会积极保持房屋的状况，甚至稍微装修一下，以求迅速脱手。

　　而foreclosure的前任房主则是被扫地出门，你想啊，谁心里都不爽嘛，所以房子一般破坏的很厉害，电器等都会消失(美国卖房子都带全套电器)。保守的估计，一个foreclosure的房子得投入2万美金以上修修补补才可以住人。美国卖房前还有个估价的程序，由新买主的贷款人来看看房子。如果房子状况实在太恶劣，贷款人可能根本不愿意贷款，因为考虑到新买主可能没钱马上装修，这样的买卖风险太大。银行收房后也不怎么管，芝加哥南部甚至出现了整栋foreclosure的公寓被犯罪集团用来办地下妓院，搞了几个月才被社区居民举报，可见管理之松懈。

　　这个是在芝加哥北郊的一个3房1个厕所的独立房，即将被foreclose，外部看还可以吧？120平方米左右，才卖10万美元。买short sale还有个问题就是一旦银行同意卖，往往要求买家在15天内把所有程序走完，包括签合同、验房、拿贷款、找律师等等，时间很紧，没有经验的买家很可能忙不完这些，结果就是超时1天罚100块。Foreclosure倒是爽快，银行都希望早点把这些坏账消灭掉。

　　嗨，买卖房屋这事，其实银行是最大的赢家，倒来倒去都是庄家赚钱，除非你能住上个3、5年，否则别指望用房地产来挣投资回报。