独家：纽约区域中心经理详解低风险EB5投资项目
2011年7月1日起，加拿大联邦投资移民发生重大变革，很多国内投资者用“山崩海啸”来形容这次政策变革。如何在政策紧缩期成功移民？如何找到高回报的海外投资项目？新浪出国频道受邀参加纽约乔治华盛顿大桥项目官方说明会，就投资项目的实际操作情况对话纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生及鲲鹏国际总裁胡伟航先生。以下为本次访谈实录：
鲲鹏国际总裁胡伟航(左)与纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生(右)在说明会现场主持人：各位新浪网友大家好，欢迎您收看新浪教育频道《黄金投资项目推介系列访谈》。我是主持人孟楠。我们今天是在鲲鹏国际纽约乔治华盛顿大桥项目的说明会现场进行访谈。
接下来向大家介绍一下坐在我身边的两位嘉宾。一位是我们非常熟悉的鲲鹏国际总裁胡伟航先生，感谢胡总。
胡伟航：谢谢。新浪的朋友们，大家好。
主持人：还有一位是来自于纽约区域中心总经理Gregg Hayden先生，同样欢迎Gregg Hayden先生。胡总，可以说从今年的7月1日开始我们这个加拿大的投资移民面临着重大的变革，被很多投资者用山崩海啸来形容。据我所知，全球700个投资者的名额，在一天放开的时间就抢购一空。
胡伟航：是这样的。
鲲鹏国际总裁胡伟航先生现场致辞加拿大移民政策收紧 2012移民走势预测
主持人：我们知道加拿大其实以往一直是作为投资移民的主要目的地。那这个投资的政策一修改以来，会不会造成移民之路越来越窄？您怎么样来看待咱们2011年至2012年投资移民发展的趋势？
胡伟航：好的，我非常高兴跟大家来分享一下我个人的看法。孟楠主持人讲的非常的对，我非常同意她的观点。就是2011年到2012年移民之路会越来越窄。我觉得会越来越窄的。因为在中国大陆我们移民的市场不取决于我们中国大陆的申请人，有多少人有这个移民的意愿，而是取决于我们移民的目的地国，他们给大家开这个门，门槛有多宽，这个点是很重要的。
今年7月1号，我们大家讲的非常的对，在一天时间内，700个名额全球就立刻给堵住了，堵满了。那么联邦投资移民的这种状况会直接影响到魁北克投资移民。在今天，刚刚几分钟前，我们业内移民公司内部，又传出一些谣言，这个谣言是在8月15号以前魁北克移民局准备放2500个名额，截止到8月15号以后，就不再接收案子了。
主持人：魁北克移民政策也要进行大的修改？
胡伟航：对，我们第一时间通过我们的律师跟魁北克移民局的移民部长助理本人通过电话，有这么一个明确答复。第一，这个8月15号的时间段是个谣言，没有这个情况。另外，魁北克移民局对全球的配额也没有限制。这是移民局的一个公开的回应。但是我们的移民律师，还有我们的基金，还有包括我们这些业者也都认为，由于加拿大联邦关门了以后，大量的准备申请的客人蜂拥而至魁北克项目。这个压力的话，移民局恐怕不堪重负。那么我们最终的一个共识，就是在今年的9月份、10月份，由于魁北克移民局不堪申请的重负，可能也会同样的暂时关闭接受案子。当然最后到底是如何的话，可能要看我们今年2个月以后的实际情况。
加拿大投资移民关门了以后，加拿大技术移民现在其实不太注意，实际上也是全球配额减少了一半。加拿大移民的门槛提高，申请越来越难，可以得出一个结论，也直接影响到美国，因为有很多中国的申请人愿意去申请投资移民，办这个事，愿意重新的来规划自己整个个人和家庭的未来，所以可以预料到的是，有大批的申请人将申请美国投资移民。
所以我想2012年，这个年也非常重要，因为美国投资移民的EB-5的法案在2012年的9月份要重新的签订，签署。我们业内有三个主要的意见看法。咱们预测一下。 第一种意见比较消极，就是2012年我们整个EB-5，关门，不再接收。这个法案不延了。这个比较悲观。 第二种意见比较乐观，就是现在美国经济还没有彻底走出低谷，还是非常需要的大量的EB-5客人的资金，投资款，因此将在2012年把这个临时的法案形成永久性的法案，这个是比较乐观的。第三种就是可能这个法案还仍将被延期，通过形成一个永久性的法案，但是恐怕不是50万美金了，有可能提高为100万美金。这是一种言论。
另外2012年，大家也都知道是美国的总统选举年，每到这个选举年，恐怕双方两个政党，不管总统上台以后，他的政策是亲华也好还是怎么样也好，在竞选过程当中都要打中国牌，通常的是对中国的有一些敌意或攻击。我们说了这些分析以后，我有一个结论。就无论如何2012年的美国移民政策和加拿大移民政策恐怕都要不如2011年更加稳定。这是肯定的。整个移民市场也会出现一定的震荡甚至是萎缩。这是我的个人观点。
乔治华盛顿大桥的项目背景介绍
主持人：谢谢胡总。那么通过这个加拿大移民政策的调整，我们也认识到移民本身就是有一种靠天吃饭的行业性质。这个政策的突然的变化，也让我们很多的投资者有一些措手不及。刚如胡总所述，现在的美国投资移民也越来越多的吸引到国内投资者的关注了，我们也了解到目前在中国国内，美国EB—5这些项目也越来越多。包括之前鲲鹏国际也给我们介绍到了，像NBA篮球等等这些项目。今天向大家介绍的是乔治华盛顿大桥的项目，我们今天也请Gregg Hayden向我们介绍一下，这个项目背景是怎么样，然后对投资者的要求有哪些？
Gregg Hayden：首先要感谢新浪的网友，同时还要感谢我们一直以来的好伙伴、好朋友鲲鹏国际对我们的邀请，谢谢你们邀请我们参加今天的活动，我们在中国的团队除了我本人之外，还有我的一个市场代表洪娟，还有我的助手莱克瑞。伍兹。
纽约我们现在推广的这个乔治华盛顿大桥公交枢纽和基础设施建设项目是对纽约市经济起到了一个关键作用的项目。这个大桥本身的话，它的的机动车流量是世界上最繁忙的一座大桥，每一年机动车流量达到了1.06亿辆。项目的总成本是3.65亿美元，其中有一部分是EB-5的资金，整个的项目是一个政府和私营企业合作开放的项目，参与的政府机构是纽约和新泽西港务局，而私营的公司是SGMHans。项目的总成本3.65亿美元分别来自纽约和新泽西港务局出资的2.79亿美元。这个2.79亿美元是属于政府的拨款行为，是不需要归还的。另外就是EB-5的资金7200万美元，和我们私营的开放商SGMHans自己投资的1400万美元。
在整个的项目当中没有任何商业银行的参与。纽约市区域中心和各位EB-5投资人共同起到的作用就是商业银行的这种借贷的作用。我们一起把这7200万EB-5资金借给项目的开放商，让他对项目进行开发，而作为交换我们获得的是有形资产作为投资的抵押品。同时还拥有这个抵押品的第一抵押权。
在这个项目当中纽约市区域中心的作用就在于将各位EB-5投资人的风险最小化。我们之所以可以做到这一点，是因为在项目上得到了政府的大力支持，同时我们还把EB-5投资人放在投资保障的第一位。因为我们在5年之后需要归还的部分就是占项目总成本仅20%的EB-5的这一部分资金，同时这一部分的资金还位于还款的第一顺位，是最有保障的一个地位。
同时，在我们这个项目上参与的政府机构，纽约和新泽西港务局出资了2.79亿美元，这是一个有着独立资金来源的政府机构，它每天从机场的运营还有大桥和隧道的过路费的收入，让它自己的财政十分的充裕，而正是因为港务局的出资，使得我们可以创造大量的就业机会，在这个项目当中我们就业机会的盈余率高达128%，从而让大家在需要解除条件的时候，能够向美国移民居证明我们创造了非常高的就业盈余率，保障自己能够顺利的取消这个条件，拿到永久绿卡。
就业机会的保障，也就是大家最后能够顺利的取消条件获得永久绿卡的保障，我们除了政府的支持之外，还因为是全球第五大的建筑公司Skanska而得到了更新一层的保障。因为在这个项目的承建方Skanska将会为我们的项目提供一份竣工保证书，在我们的项目上面用于就业机会计算的方式叫做Rimis2，根据这样一个就业机会的计算方式，我们需要向美国移民局证明的就是我们投入了这个项目的总的成本3.65亿美元，乘以一个放大系数，因为根据rimis2的话，每投入100亿万美元的资金将会一定的就业机会的产生。所以最后我们需要做的事情，就是向美国移民局证明我们投入了这3.65亿美元的成本到项目当中去。而Skanska提供的这种竣工保证书，实际上就是保证项目的完成，保证我们将投入这笔资金。
所以作为一个小结，耗资3.65亿美元的乔治华盛顿大桥公交枢纽和基础设施建设的项目是一个政府和私营企业合作开发的项目，是我们纽约市区域中心为各位带来的第六个安全有保障的优质的EB-5项目。
主持人：好谢谢Gregg Hayden先生。刚你也介绍到了这个项目的总投资额将会达到3.65亿美金，其中大部分资金，大概有2.79亿是由纽约和新泽西港务局，就是纽约政府方面来承担的。那么到了我们EB-5的资金，就是需要投资人来承担的这一部分大概是7200万美金这样的一个额度。那我们投资者可能比较关心的一个问题就是目前我们这个项目进展的情况是怎么样？大概预计项目会经历多长时间，投资人可以收到多少投资的效益？
Gregg Hayden：乔治华盛顿大桥公交枢纽这个项目，他的一个主体的组成部分就是对坐落在乔治华盛顿大桥上的一个公交枢纽进行一个升级和改造。我们会把整个公交车的运营能力和乘客的吞吐量提高50%。在整个主体部分，我们将把原来散布在整个大楼好几层的公交运营全部集中大顶层的屋顶下面。这样一来的话，在大楼的内部就自然空出很多没有利用的空间，我们将把这些空间打造成一个非常具有吸引力的购物中心。占地面积是11148平方米，这样一个购物中心的话，它未来的客人就包括每天乘坐公交车的乘客，还有周围的华盛顿高地居民区的居民，还有就是周边的四个医院、两所知名大学的这些居民和学生，所有的这一些都将会为我们乔治华盛顿大桥整个的项目带来很好的商业前景。
在我们这个项目上面，它还符合政府的绿色倡议的这样一个建设要求，而且在系统的升级换代当中都使用了最新的环保节能的技术和材料。除此之外，乔治华盛顿大桥本身的一个修复，包括钢筋的替换等等，也都是满足这样一个要求的。同时对大桥的修复也是十分必要的，因为只有在修复之后才能够让乔治华盛顿大桥保证它每年可以有1.06亿辆机动车的运载辆，这样一个能力。
