我们为何先生做的理财规划方案重点在于利用各种加拿大政府认可的节税政策合理、合法的节税，为何先生每年节约大约25万加元的税金，在资产上达到多元化的配置，均衡投资，降低风险，从而为客户达致目标，享受美好生活。

　　目前资产分布：

　　现金及等价物：3%

　　免税储蓄账户：1%

　　退休基金：8%

　　教育基金：2%

　　加拿大房产：6%

　　离岸基金：37%

　　投资移民基金：6%

　　公司股份：25%

　　北京房产：12%

　　甘洁贞

　　业内资深专家，国际注册财务策划师，于皇家百圣大学获得高阶企业管理硕士学位，在香港银行业、保险业及私人财务顾问方面拥有18年的丰富经验。曾担任英国独立理财顾问公司香港区主管，为亚洲地区高资产人士及企业提供专业的财富规划及管理服务； 其后出任中信嘉华银行总经理一职，负责开拓及管理香港独立理财顾问部门； 此外亦曾担任香港独立理财顾问公司的中国区高级董事，负责拓展大中华投资理财市场，将稳健的理财投资方案推广至中国内地。

　　“陪读”家庭，买房租房细算账

　　案例背景

　　刚过完53周岁生日的王先生，在国内经营皮具生意。经过十几年的商海浮沉，积蓄下了一些财富，如果用胡润的高净值人士划分，王先生一家虽算不上富豪，也算得上是富裕中产了。

　　儿子还在上初中的时候，王先生就和太太商量好了，移民美国，一方面，儿子可以在美国读高中、大学；另一方面，王先生夫妻年纪大了以后，也可以到美国养老。目前，王先生一家已经取得了“临时绿卡”，经商量后决定，王太太和儿子一起先到美国，儿子读高中，太太陪读，王先生则要兼顾国内的皮具生意，频繁往返于两地。

　　因为生意仍然在国内，王太太和儿子到美国以后，身上带够生活费就可以了，为了更好地照顾儿子，王太太准备继续做全职主妇。但是王先生和太太讨论起住在哪里，怎么住的问题时，犯了难。

　　王太太和儿子到美国之后，儿子首先要学习语言，联系学校读书，未来居住在哪里都是“盲人摸象”。去纽约、华盛顿还是洛杉矶？困扰王太太的是，她们这种情况，租房和买房哪个更划算，而更让她担心的是，如果草率决定，买了房住不习惯怎么办？

　　确实，新移民刚到美国，对当地的房地产趋势肯定不明确，对周边的生活环境也不熟悉，甚至未来是否能够安稳地在一个地方生活也不确定。但是移民到他国，本来就缺乏安全感，租房子似乎也不是很稳妥，于是他们决定先考虑用100万美元购置房产。

　　移民需求分析

　　王太太和儿子初到美国，由于语言等原因，可以首先选择一个华人聚居的地区，以便逐渐熟悉美国的生活方式。美国科威不动产——圣马力诺公司的房地产经纪人任鲜英介绍说：“目前美国华人第一移民地区——洛杉矶有圣马力诺、雅凯迪亚、帕萨迪纳、圣盖博、蒙特利公园、阿罕布拉市、庙市等城市可以选择。以上城市具备较好的学区，犯罪率低，有许多华人超市、餐厅、店铺、华人服务公司等，是华人新移民较好的选择。”

　　王先生一家如果在美国买房子，首先要考虑的就是房子的地理位置。华人移民者中流传的“宁愿在好社区买最便宜的房子，也不在不好的社区买最贵的房子”，说明社区的好坏直接影响到房子未来的价位。

　　在洛杉矶地区，著名的豪华社区如比佛利山庄(Beverly Hills)、圣马力诺(San Marino)、曼哈顿海滩(Manhattan Beach)、新港海滩(New Port Beach)等，豪宅价格从300万美元到数千万美元不等。除了这些高档社区之外，洛杉矶还有许多中档社区，中等社区的房屋价格在30万到100万美元之间。

　　考虑到王先生儿子的择校问题，任鲜英建议王先生选择房子还要考虑“学区房”的因素。南帕萨迪纳市或雅凯迪亚市都有很好的学区房，这些城市的公立高中在加州名列前茅，教育质量也不错，如果选择在美国读高中，这两个地区将是首选。此外这些城市的治安、生活环境、社会福利也都不错。王先生和太太想要选择儿子的就读学校，可以在这两个地区进行选择。

　　具体解决方案

　　针对王先生一家买房还是租房的问题，任鲜英的建议是：“如果以自住和安全感考虑则买房比较适合，而如果以投资为目的，则租房较为划算。”

　　买房的优势在于房主对于房屋的绝对所有权，针对王太太母子初到美国的不安全感，可以买房。购房的贷款，每年付的房贷利息也可以从个人所得税里抵税。但是地税、保险、维修以及未来的搬家费用非常高。如果从投资角度考虑，则不建议王先生一家买房。

　　新移民从拿到绿卡到第二年报税日至4月15日期间，可以从汇丰、华美等银行贷款，如果新移民决定在美国住10年以上，买房子居住不会有很大的风险。但是如果把房子作为投资品来看待，期待未来的升值，可能会失望。2010年之后，以洛杉矶地区为例，这一地区的房价虽然在跌，但是跌幅不大，暴跌的可能性也很小，但是短期之内房价升高的机率也不高。从2008年美国经济危机以后，尽管政府对房屋贷款的要求非常严格，可是贷款利息放得非常低，利率仅为3.25%至4%， 达到史上最低点。可以看出，政府还是支持具有还贷能力的公民买房子。

　　王先生夫妻可以选择购买的是100万美元以内的房子，可以购置中等价格的独立别墅或者康斗别墅。

　　康斗别墅没有独立别墅有自主权和隐私权。康斗别墅的特点是房主必须缴纳物业管理费来维持其基本的维护、修理等。物业管理费包括楼房的维修费、火灾保险、园丁费、公用水电费和垃圾费等。越是高级的康斗，物业管理费就会越高。物业管理费一般每个月从300美元到1000美元不等。康斗别墅的价格从30万到100万美元不等。但康斗别墅的年人工维修房屋设备等的费用一般没有独立别墅的贵。

　　而独立别墅的私密性要好于康斗别墅，户主可以自己进行房屋的修理维护、改装、扩建等，而且这些费用可以由户主自己掌握。独立别墅没有物业管理费，管理由户主自己负责。事实上，无论是独立别墅还是康斗别墅，房屋维护的人工费用都很高。

　　在美国无论是独立别墅，还是康斗别墅，除了购房费用之外，购房人每年必须缴纳房地产税(地税)。地税是购房价格的1.25%左右，因城市而稍有差异。如果房主连续五年不交地税，政府就有权利拍卖该房屋。除了地税之外，房主一般都会买火灾保险，火灾保险是房屋价格的0.35%左右。

　　如果假设王先生夫妻购买一栋100万美元的别墅，王先生夫妻可以在洛杉矶购置半豪宅级的别墅。任鲜英建议王先生贷款购房，首付40%，贷款30年，利息为3.25%，贷款60万美元。王先生需要每年支付1.25%的地产税，平均每月1042美元，房屋有关的保险费为每月300美元左右，房贷中的本金和利息为2611美元。这样，王先生夫妻每月需为自己的房子支付4000美元左右的费用。如果王先生选择全款购房，那么每个月只需支付地税和保险费一共1342美元左右。

　　任鲜英分析说：“如果王太太和儿子在美国选择租房居住，这种房子的租金为3000美元左右。可是王先生不需缴纳地税和房屋火灾保险。但为了保护自己的个人财产，王太太需要购买个人财产保险。”一般情况下，签租赁合同时，房客要给房东提供信用报告、信用分数、最近的报税单、雇佣信等能证明收入来源的资料。房客应先交付相当于4个月的租金，其中包括两个月的押金和两个月(第一个和最后一个月)的租金。租赁合同最短是一年，一年之后按月续签。

　　任鲜英

　　美国科威不动产——圣马力诺公司的房地产经纪人。毕业于上海复旦(微博)大学，曾先后留学日本、美国，并获得生物学博士学位。现作为当地最有知识和最具职业道德的房地产经纪人之一，对美国房地产市场情况及相关的法律规定、手续等专业知识都非常了解和熟悉。

　　移民说移民：喜怒哀乐那些事儿

　　移民国家： 加拿大墨尔本

　　人物：80后小刀夫妇

　　移民时间：小刀：2009年4月 小刀太太：2011年8月

　　现在职业：小刀先生：IT男 小刀太太：全职太太

　　本来想做点小生意，但是发现投资环境不如国内；移民后同样是技术男，工资却比国内高很多；来到加拿大不到一年，新移民还没有选举权；不久之后，他们就会搬进自己700平独门豪宅……不管怎样，初到异国的喜怒哀乐，已经阻止不了这对80后小夫妻了，他们说：“墨尔本的天空是阴是晴，让当地人操心吧，我们只要享受，就好了。”

　　打工合适，投资闹心

　　小刀夫妇和很多移民墨尔本的中国人一样，很快地融入了当地生活，“这里的人更在乎的是怎么生活得自在，却不是很重视能拥有多少钱，他们有钱就去度假，不存钱，很多人贷款过节，还有的贷款去度假，这一点和我们的想法有很大的出入。”

　　有很多投资移民的人和我们一样，都觉得这里不如国内好做生意，想挣钱还是得在国内。他们在国内的生意多数都不会停，在这里基本都是买个小生意(比如杂货店或者礼品店、餐馆之类的)完成目标即拿到身份就把这里的生意卖了，这里各方面都很严格(有人笑说没有办法做半点假)，税又很高(至少30% 的税)。他们认为自己当老板在国内比较好发展，这里比较适合打工。

　　除了比国内好很多的自然环境，一切都要从头来过，无论之前在国内做过什么工作，到了这里都要重新开始。这是对于我和很多像我一样的人来说最大的困扰(投资移民在这方面相对来说好一些，只要选好生意就不用考虑工作的问题了，但投资移民也有一定的压力，需要完成政府的很多指标)，感觉好的一点是，在这里只要你肯努力，一定会得到认可和应得的回报(这里的蓝领工作人员的工资高过很多白领)，人人都一样，不论你是从哪个国家移民过来的，都没有等级之分，这些让我觉得在这里的生活比较自由。

　　保险让你省掉千刀

　　墨尔本的保险很多，利用得当会给投保者带来很大的实惠。比如有一项保险是关于救护车的，如果你买了这个保险一年大概是几十刀，遇到紧急情况叫救护车也就花费几十刀，如果没买的话叫救护车一次就要上千刀。

　　目前我们除了车险和关于救护车的保险(一年费用为四百刀左右)，没有买其他的保险，等搬了新房子应该会买一些关于房屋或者电器(如果有比较值钱的家具的话)的保险。关于有些细节方面我被告知的就是，一定要注意不能轻易告诉别人你的家庭住址和出生日期，因为这里所有的证件及各种与财物相关的东西似乎都只需要这两样信息。还有，不要在不确定的时候随便说“Yes”，因为说出口是要负责任的。在这里讲信用非常重要，很多事情都是靠人们的自觉，通常情况下人们都会给予无条件的信任。

　　买房比国内轻松

　　我们的房子是差不多看了半年才买的。最初我们想买一个价格便宜一点的Unit(价格在40万刀左右)，有点类似老北京的四合院，每户只有一个小院子晾晾衣服最多还能摆套桌椅夏天乘凉用。小刀的经理是本地人，他建议我们买House，说Unit一般用于投资买了租出去，自己住最好买House，独门独院比较好。所以我们又开始看House(都是二手房)，看了三个多月，最多的一次一天看了10套房子，最后终于选定了现在这套。总面积700平，三室两卫一浴外加两个车位的车库，最后成交价是49万5千刀。如果贷款30万贷30年，不提前还贷的情况下最终要还75万，貌似贷款利率比国内高一些吧，存款利率也高。这算是在我们的预算内能买到的比较满意的房子，可以走路十五分钟到火车站(就是我们的地铁，这里都叫火车)。我们买房的时候是房价稍有下跌的时候，现在开始慢慢回升了。虽然房子的价格还是离市中心越近越贵，但并不代表住得离市中心越近就越好越方便，反而有很多人不喜欢住市中心，觉得嘈杂。当然，如果在很偏远的地方买房子会更便宜，有个朋友在比较远的地方买了地再找房屋建筑公司建新房子一共花了40万刀左右，500平左右的地，四室的房子，全新的也很好。虽然远，各类生活设施也很齐全，就是上班稍微远一点，但是开车走高速也很快。

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