“为了上好大学就要上好中学，为了上好中学就要上好小学……”在这样的观念下，当孩子还刚刚上幼儿园，一些家长就忙碌起来，希望通过各种方法让孩子能进入划片的师资等条件较好的小学学习。其中，学区房无疑是家长们认为最保险的方法。(详见C08版)

　　“为了上好大学就要上好中学，为了上好中学就要上好小学……”在这样的观念下，当孩子还刚刚上幼儿园，家长们就忙碌起来，希望通过各种方法让孩子能进入划片的师资等条件较好的小学学习。2009年11月，一项社会调查显示，打算“购买重点学校入学范围的学区房”的人占35.5%，49.1%的人选择了“出择校费”，40.4%的人会“托熟人找关系”。其中学区房无疑是家长们认为最保险的方法。

　　【案例】

　　孩子还没生 先买学区房

　　林先生的儿子才一岁多，但是非常“有远虑”的林先生在孩子出生前就为他买好了一套学区房，“这样孩子一出生就直接落户，免去了日后的烦恼”。在购买学区房前，林先生做了充足的功课。而且他还将自己学习的经验做了充分总结，发布在网上供其他要买学区房的家长们参考。

　　问题一：如何确定入学指标

　　>>家长晒心得

　　林先生介绍，只有学校才是入学制度的制定者。中介、卖方说了都不算。所以无论合同上怎么限制，也无法100%保证入学安全。

　　对于老式公房，目前的政策是，每户只能有一个孩子在读。如果原来的孩子毕业了，接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校。因此，买房前需确认现在没有小于12岁的孩子落户，并且如果有户口迁出记录，那么在迁出的人员中，也不能有小于12岁的孩子。

　　【对策】林先生建议：买房者首先要在合同上写清楚，支付定金以后，卖家持有房产证，协助买家去派出所咨询该处房产户口记录。如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩，那么买家就可以放心了。另外，合同上必须要求在交易某个阶段，房主必须迁走所有户口。因为如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。

　　如果卖方不同意，可以要求留一部分尾款，比如15万。只有卖方保证户口历史记录“从来没有小孩落户于此”，并且迁出户口，买方才能支付尾款。否则，惩罚条款就是不支付尾款。

　　如果卖方坚持交易完全结束才处理户口问题，建议千万不要购买此处房产。“很有可能卖方无法迁出户口或有孩子正在此读小学。”对于商品房，目前的政策是每户只有一个名额可以入学。这些房子年代都比较近，所以只需用同样的方法确认“没有孩子现在或曾经落户于此”即可。

　　问题二：学区房范围的认定

　　林先生称，学区房的范围每年都有变动，学区房的范围划分归属区教委小教科。他发现有一些楼盘属于争议楼盘，在不同年份他们的归属不同。因此这样的楼盘千万不要购买。

　　【对策】林先生建议：第一，需要尽可能多地搜集学区房划片。家长可以亲自去学校实地考察，网上也有少量历年的片区划分。其次，要研究分析，争议楼盘的原因，选择最不容易有争议的楼盘。最后去向中介索取招生简章的复印件。

　　为了防止中介作假，他提供了两种鉴别的办法：其一，每年招生时间必然是当年的6月中旬的周末。因此通过计算可以知道报名时间。例如2008年6月14日是星期六。如果2008年招生简章的面试时间是2008年6月16日。这明显不对。而2007年6月16日是星期六，因此这个招生简章是通过2007年的那份篡改伪造的；其二，如果楼盘写在纸张边缘，或者明显插入了新楼盘，有可能为作假。

　　林先生觉得，2006年的划片最有参考价值，因为2006年是千禧宝宝入学，各个重点小学都缩小了划片。

　　问题三：贷款存在哪些陷阱

　　如果一次性付款或房子比较新，就不存在贷款陷阱问题。但是不同银行有不同的贷款年限。

　　【对策】林先生建议：对于总是在变化的银行政策，购买前一定要先咨询清楚各银行政策。其次，并不是所有老房子的房产证都写有建筑时间，因此，在建筑年份不明的情况下，就要看房地产评估公司以什么确定。

　　另外，公积金贷款年限非常宽松，绝大多数老楼都可以得到公积金贷款的支持。如果对于拿下贷款有担心，最好合同上说明，如果由于房屋年限问题，造成无法办成贷款，双方该如何解决这个问题。

　　【背景】

　　择校问题为学区房根源

　　学区房的根源就是择校问题。追究择校的根源，首先是由于学校之间的差距。在上世纪50年代开始实施重点学校制度，集中财力、物力办好一批中小学。但是重点学校制度同时导致了学校之间资源配置的不均衡。虽然政府近年来取消了对重点学校的支持，加大对薄弱学校的投入，但重点学校长期积累的名牌效应依然存在，仍旧能够吸引大量的社会资源和优质学生。另外，经济基础的不同以及学校本身努力的不同，也造成了学校之间的差异。

　　其次，从社会根源说，当前社会用人制度和就业体制还存在片面强调高学历现象，加上传统的考试至上、分数至上的观念，人们不得不从择校做起，以便让孩子不输在起跑线上。在实践中，一些教育部门仍以升学率作为评价教育政绩的主要甚至唯一标准，在师资、投入方面向升学率、办学质量好的学校倾斜，加剧了教育不均衡。

　　教育均衡提上日程

　　如今，教育主管部门越来越意识到择校问题的严重性。2006年，新修订的《中华人民共和国义务教育法》贯彻了教育公平与义务教育均衡发展的精神，规定县级以上人民政府以及教育行政部门应当促进学校均衡发展，缩小学校之间办学条件的差距，不得将学校分为重点学校和非重点学校。

　　去年，教育部新部长袁贵仁上任第一事就是针对教育均衡问题，提出要力争在2012年实现区域内义务教育初步均衡，到2020年实现区域内义务教育基本均衡的新目标。而在最近国务院常务会议审议通过的国家中长期教育改革和发展规划纲要中，择校问题更被列为重点解决问题之一。

　　【案例】

　　柳先生不久前刚刚换了一套房子，这已经是他两年内第二次换房。之前，他想把父母接来照顾女儿，所以将望京的两居室房屋卖掉，换到五环外媒体村的三居室，一家住进了新房。而一个月前的这次换房，却是他们将刚刚住了一年的新房卖掉，又买了望京新城的一套已有十来年历史的旧房，另外还贴上了十万元。

　　这笔看起来很不划算的买卖原来是为了让女儿上一所还不错的小学。由于媒体村一片为新建小区，柳先生不知道划片小学的质量，忐忑之下才有换房一举。如今的这套房屋，可以让他的女儿入读白家庄小学分校，在朝阳区也算得上不错的小学。

　　“学区房是刚性需求”

　　其实，柳先生的女儿今年才4岁，还要两年才入读小学。虽然提前了两年，他还是担心自己已经下手太晚，因为有的学校，如果当年入学的学生过多，会对入户年限有要求。

　　但是对于这次投资换房是否划算的问题，柳先生完全不担心。“如果说房地产市场是有风险的话，那学区房是完全不会跌的，学区房是刚性需求。”的确，学区房比同地段的房价高得多。柳先生本来也想为孩子选择更拔尖著名的小学，但是学校附近动辄3万多元的房价让他不堪忍受，最后只能选择了望京这套差价还不算大的房子。等女儿入学后，“怎么卖都能卖得掉。”

　　入学政策一年一变

　　除了购买学区房，还有“出择校费”等其他入学办法，可是柳先生却认为只有购买学区房是最保险的。如今，择校费或称之为赞助费，一方面政府明令禁止，另一方面却心照不宣地成为一条潜规则。价码节节攀升，从3万到10多万不等。另外，关于入学政策，柳先生研究后也觉得是一年一变，谁也说不准到他孩子入学那年会是怎么样的情景。“而学区的划片基本是固定的，所以买到学区房可以说是相对保险”。

　　柳先生还表示，在挑选学区房的时候，他提前作了很多“功课”，“因为划片的规律并不是按照物理距离来定的，同一小区的不同幢楼有可能要入读不同的小学，所以为了防止花了大价钱最后还没有能入读理想的学校，我们做了很多调查”。

　　目前只为B计划

　　虽然顺利买到了学区房，但是柳先生为孩子择校的步伐并没有停下。他认为目前北京的小学分为几个梯队，而他们目前能入读的小学属于第二梯队。他称目前的行动为“B计划”，他希望在后面两年，通过其他办法，把女儿送入排名前十的小学，这才是他心中最理想的结果。

　　谈到为什么要为孩子入学那么殚精竭虑，柳先生解释，小学是培养孩子人生观和学习习惯很重要的阶段，如果周围氛围不好，容易让孩子误入歧途，“谁也不敢因为省那么点钱，承担那么大的风险。”

　　虽然国家目前把教育均衡提到了很重要的地位。但是柳先生却无奈地表示，实现真正的均衡需要一个比较长的过程，各个学校教育质量的不均衡是由长期历史积累造成的。而在实现真正的均衡之前，他还是必须要用传统的办法为女儿谋一个好前途。

　　【背景】 学区房并非北京独有

　　2009年7月，中央电视台《经济半小时》一期节目报道，“北京学区房畸高房价：同等房源每平方米差1万元。”根据北京各大中介机构的经营数据，2009年北京一些名校周边的学区房价格相比去年同期涨幅普遍超过50%。近期报道显示，北京的一些家长甚至愿意以每平方米3万元的价格购买一套学区房。这种现象并非北京独有。在南京，目前学区房价格是10年前的3倍还多，在杭州，学区房根本没有淡旺季之分，只要挂出，马上就能卖出。

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