东京房价为何20多年“原地踏步”

2016年10月15日 06:30 青年参考
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由于法律允许业主自由改建重建房屋,在东京的居民区中出现形状怪异的建筑不足为奇。由于法律允许业主自由改建重建房屋,在东京的居民区中出现形状怪异的建筑不足为奇。

  近几年,大量中国投资进入日本房地产市场,推动了东京房价数十年来首次上涨,以至于日本工薪阶层直呼,东京房价已高到“负担不起”。不过,许多业内人士对东京房地产市场的前景并不看好。

  据英国《金融时报》报道,总体而言,过去20年,旧金山房价涨了231%,伦敦飙升441%,东京房价仅增长45%,涨幅难以望其他国际大都市项背。经历过数十年前的泡沫破灭,东京房地产市场“原地踏步”有独特的经济和社会原因。

  日本房价是“很多中国人可以承受的”

  不久前,在北京一家科技公司工作的35岁辽宁程序员林欢(音)在父母的帮助下,花20.3万美元(约合人民币135.4万元)在东京买下一套三居室公寓。“我在中国绝对没法买到这样一套房子。”林欢告诉美国彭博社,她在东京的房子每年租金回报率为5%,而在北京的房产只有2%。

  “需求井喷了。”中国某房产中介机构在大阪的中介人员周一楠(音)告诉彭博社,他的中国买家比去年同期多了约20%。“过去的中国买家主要来自台湾,但这一趋势自2014年10月开始改变。”东京池袋唐人街销售速冻水饺和辣椒酱的中国超市外,贴着大量花花绿绿的房地产广告。

  池袋的房产中介宋之燕(音)通过微信与成千上万的潜在中国客户联系,说服他们飞到这个小镇买房。“最近有很多中国买家,我只和能支付现金的客户打交道。为什么要浪费每个人的时间呢?”她叮嘱每个客户快点下手,因为房子卖得太快,许多试图讨价还价的人发现心仪的房子很快被售出。过去6个月里,通过她买房的中国大陆顾客增加了两倍。

  北京某地产中介机构每月组织两次东京和大阪游,每次都有40名中国买家来这里进行为期3天的买房之旅。中国买家通常在日本购买100万元到200万元的房子,中国搜房网国际销售总监桂梁静(音)称,“这是很多中国人可以承受的数字”。

  据香港《南华早报》报道,由于日元大幅下跌和巨大的价格差异,不少香港投资者在日本房地产市场“寻宝”。与1989年的峰值相比,日本房产的价格下跌了很多。与之形成鲜明对比的是,虽然政府采取了一系列降温措施,但香港房价自2008年来翻了一番,而且仍在继续攀升至新高。日本住宅的租金收益率最高可达8%,而香港只有1%到2%。日本大乔房产中介公司认为,鉴于东京将主办下届奥运会,日本首都的房地产市场仍然对投资者很有吸引力。

  《日本时报》称,日元走软及东京的房子与其他主要国际城市比相对便宜,吸引了大批海外个人买家和房地产投资者。这种需求太过强劲,以至于一些开发商规定,卖给外国买家的公寓比例不得超过20%。

  台湾信义房地产中介公司驻东京董事总经理肯尼·霍(Kenny Ho)告诉彭博社:“日本人有自己的做事方式。他们觉得外国人太多可能影响居住环境的质量。”据该公司数据,每100间出售的新公寓里,就有约10间到15间卖给了来自亚洲的外国人。

  据日本房地产经纪研究所的数据,由于新兴中国买家的涌入,导致东京公寓价格达到了上世纪90年代初以来的最高水平,在两年内上涨了11%。美国波士顿咨询公司称,中国买家强大的购买力,在2014年让东京涌现出约100个新的百万(美元)富翁,可能改变当地房地产市场的动态。

  “别指望东京房价持续上涨”

  据《日本经济新闻》报道,在去年之前,一名30多岁的日本女子一直住在租来的房子里,她怀孕生子后开始考虑买房。但由于房价太高,她不得不放弃这个念头,搬到郊区。

  彭博社指出,对日本工薪阶层而言,东京的房价已高到“负担不起”。穗证券首席市场经济学家川端上野(Yasunari Ueno)告诉《日本时报》,当地收入水平没有赶上房地产市场价格上涨的速度。

  “由于就业环境差,收入停滞不涨,普通家庭很难跟上不断上涨的房价。”美国全国广播公司财经频道(CNBC)援引德意志银行的报告称,东京公寓成本是当地平均家庭年收入的9倍多。25岁到44岁的日本人买房意愿逐步下降,全国住房需求依然疲弱。

  日本东和不动产株式会社网站称,东京二手公寓2014年的平均价格为2789万日元(约合人民币182万元),平均面积为64.25平方米,每平方米价格为43.41万日元(约合人民币2.8万元),与2004年的平均价格相比上涨了36.3%,达到10年来的最高水平。

  过去3年里,由于建设成本飙升和供应不足,东京新公寓的价格越来越贵,新房价格上涨超过14%,并将继续上升。自2012年以来,东京23个地区的二手房价格上涨超过20%。根据日本政府的调查,去年投资者对住宅市场的前景很有信心。与此同时,日本政府官方数据显示,该国去年11月的平均基本工资比3年前下跌了1.4%。

  “房价在上涨,而收入和租金保持不变。”日本野村综合研究所的高级研究员谷山知彦(Tomohiko Taniyama)告诉彭博社。此外,《南华早报》称,东京人口流动性强,但人口增长难以支撑房价上涨。日本政府估计,今年3月有约1340万人居住在东京县,较上年同期增长了0.7%,而日本的总人口同比萎缩了0.2%。

  事实上,海外买家带来的东京房价上涨,是数十年来的第一次。因此,《日本经济新闻》担心,东京房地产市场目前的繁荣可能只是暂时的。事实上,许多经济学家并不看好日本住宅地产的投资价值。

  “投资地段好的住宅可能带来合理安全的租金回报,但别指望东京房价能持续上涨。”总部位于美国的国际房地产投资商、高端房地产品牌经纪商Panache Management的CEO、经济学家亚历山大·卡洛里克·施莱恩(Alexander Karolik Shlaen)告诉CNBC,“因为人口增长乏力,没有来自当地市场的实际需求。”

  日本教师互助合作协会资产管理部门总经理樋口徹(Toru Higuchi)也认为,投资者忽视风险,意味着他们可能在价格高位购买房产。

  “如果房地产价格上涨是因为经济正在好转,供应不足,那就没什么问题,但事实并非如此。”日本瑞穗证券公司高级研究员石泽桥本(Takashi Ishizawa)告诉彭博社,“和上世纪80年代末的房地产泡沫不同,东京房地产市场当前的繁荣是由于缺乏投资选择,价格上涨会很慢,而且很快就可能到达极限甚至崩溃。”

  允许自由重建,东京新房供应充足

  一夜之间,《金融时报》东京分社社长罗宾·哈丁(Robin Harding)发现自己隔壁空置已久的房屋变成了建筑工地,每个星期开工6天,这让他烦恼不已。这座房子的花园里曾长满苔藓和野草,楼上的窗帘也一动不动,但明年年底,一幢由16套公寓房组成的住宅楼将在这里拔地而起。

  哈丁知道,这种事如果发生在伦敦、巴黎或旧金山,肯定会引发居民愤怒的抗议潮,警告小区从此特色不再,甚至可能闹出一两件官司。但在他居住的东京小区里,当地居民集体缄默。

  原来,日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地,地方政府也不能阻止个人开发土地。正如东京港区规划局局长野口隆彦(Takahiko Noguchi)所说:“日本法律对拆除住房并无任何限制。居民有权自由处置自己名下的地产,小区居民无权阻止其开发利用。”

  据《金融时报》报道,2014年,总人口1330万、几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为142417户,超过了整个加州的许可建房数(83657户),也超过了英国全国的新开工数(137010户)。而令人惊讶的是,东京房价并没有随之水涨船高。

  在很多国家,城市住房已演变成现今最重大的社会与经济问题,但在东京街头巷尾很少看到烦人的房价热议。因为房价多年来增长不多,买房还是租房并不是了不得的人生大事。

  在《金融时报》看来,东京房价多年来上涨不多,与该国允许居民重建改建、新房供应充足有密切的关系。

  “上世纪80年代,日本的房价因大肆投机而形成巨大泡沫,境况比同时期的伦敦与纽约更甚,日本许多经济学家都齐声谴责规划与分区政策,指其是减少房屋供应的罪魁祸首。”加拿大多伦多大学地理学教授索伦森(Andre Sorensen)告诉《金融时报》。

  但正是上世纪80年代的房地产泡沫,奠定了东京中心城区未来建房的基础。楼市崩盘后,开发商手中只剩高价屯积的写字楼地块,而这些地块当时已无人问津。上世纪90年代,地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃,于是政府放松了楼市开发政策,2002年出台的《城市复兴发》给重新分区规划大开绿灯。

  如今,在日本,过道与公共用地不计入公寓房建筑面积,导致公寓楼在现有区划内越建越高。目前正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房,这意味着他们将从中获利更多。

  如果说严格的区域规划限制间接推动房价飞涨,那么东京宽松的房产开发政策便无法避免地导致了这样的结果——城市几乎无章法可言。这解释了东京为何拥有各式各样获得国际大奖的先锋建筑,也是你在拥挤的旧式小区里看到粉红色贝壳状城堡无需惊讶的原因。

  特约撰稿 郭悦

  责任编辑:李然

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