过去1个多月，澳大利亚人见证了中国房企的“有钱又任性”。在悉尼湾，万达、复星疯狂买楼，在当地的财经报纸版面，王健林、郭广昌，以及早先就已来盘踞的张玉良、许家印等中国房企大佬，正成为他们熟悉的面孔。

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　　在海外市场，中国房企扮演起了类似“中国大妈”的角色。悉尼一幕仅是缩影，在纽约、伦敦这样的世界大都会，中国房企身影频现。

　　一组鲜活的数据，足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。2014年，中国房企在海外房地产165亿美元(约合1031亿元人民币)的投资额创下了历史新高，这只是刚则开了个头。在仲量联行、莱坊国际等机构的预判中，到 2020年，中国企业年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。

　　“远征军”正在扩容，以险资为代表的一群新的投资者，正迅速掀起“不可预测”的新一轮浪潮。硬币两面，风险也无处不在。对于国际经验匮乏的中国房企而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，还待检验。

　　扫货节奏停不下来

　　中国房企海外“扫货”的节奏，根本停不下来。

　　在绿地上海总部3741公里外的马来西亚新山市，绿地董事长张玉良刚刚又插上了一面投资红旗。在海外市场，张玉良一直有着咄咄逼人的进取心。

　　“绿地正在接洽马来西亚一个300亿元产业园大单。”张玉良日前对时代周报记者说，这项新投资基本定下来了，和绿地马来西亚住宅项目离得并不远，周边就是中国邻居碧桂园、富力、雅居乐的项目。

　　海外并购狂人郭广昌、王健林，此刻也没有闲着。在南半球澳大利亚，郭广昌麾下的复星国际1月26日刚刚收购了北悉尼一栋甲级办公楼。这个可俯瞰悉尼港的大楼，北悉尼政府是主要租户，可租面积达1.46万平方米。

　　郭广昌买楼，王健林要地。就在前一天1月25日，万达以4.88亿澳元(约24.17亿人民币)收购了悉尼两栋楼，准备投资10亿美元(约62.5亿人民币)推倒重建成集文华酒店、住宅、零售于一体的综合体，并命名为悉尼1号。万达是这么解释这个楼的好位置的：在我们这儿能看到悉尼歌剧院全景。

　　在悉尼当地的市场报告中，悉尼湾已经8年没有新项目推出，悉尼1号有望卖出4.5万美元／平方米的悉尼公寓最高价。这个项目，很有机会超越全世界最贵公寓英国伦敦海德公园一号5万美元／平方米的均价。

　　在世界十大旅游目的地之一的悉尼黄金海岸，万达去年就已到达。去年8月，万达以9亿美元投建黄金海岸市珠宝三塔项目。王健林曾说过，万达海外并购的思路，就是投五星级酒店综合体以及文娱产业。除了澳大利亚，万达酒店综合体的脚步，已迈过伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶等城市。

　　相比楼上这些阔主，险资在海外房地产的收购力度毫不逊色。

　　2月1日，安邦保险宣布，以19.5亿美元(约合120亿元人民币)的价格获得了纽约曼哈顿核心地标——纽约华尔道夫酒店的永久产权。同一时间刻度，中国平安以3.27亿英镑(约合30.54亿人民币)的价格在英国伦敦收购了一个办公楼，这也是中国平安继伦敦双子塔之后收购的第二个海外项目。

　　中国土豪为何偏爱欧美澳

　　漂洋过海，中国房企集结在异国登陆，这已成为近几年地产行业转型的焦点之一。从万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。

　　来自莱坊国际的研究数据显示，2009-2012年的4年内，中国对外房地产投资逐年上涨，分别为6亿美元、15亿美元、32亿美元和48亿美元。到2013年，房企大佬们向全球进发的雄心迸发，这一年的海外投资总额一跃达到128亿美元。

　　这股投资热潮，在马年2014年到达一个新高度。在莱坊国际的预计中，去年中国房企海外投资总额达150亿美元。而仲量联行的统计数据则更高，去年，中国房地产投资在海外市场的投资额超165亿美元(约合1031亿元人民币)，这一金额比2013年增长了46%。

　　“海外投资的激增，使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。”仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏告诉时代周报记者，去年在商业地产领域的投资金额超过112亿美元(约合700亿元人民币)，办公楼和酒店资产成为中国企业在海外投资最热衷的选择。

　　以投资物业来分类，商业地产投资的增长位居前列，增长幅度近50%。此外，房企去年在海外住宅开发的投资金额超过53亿美元(约合331亿元人民币)，比2013年增长了38%。

　　从投资区域来划分，澳洲和欧洲成为最受欢迎的投资目的地。“这两个地方共吸引了超过55亿美元的投资。去年澳洲成为中国投资者最受青睐的新目标市场，中国流入澳洲的资本超过30亿美元；另外还有约25亿美元流入了美洲。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明告诉时代周报记者。

　　从城市投资的偏好来看，伦敦2014年共吸引了40亿美元(约合250亿元人民币)的中国投资。悉尼仅次于伦敦获得了中国大部分的投资额，去年共吸引了中国企业22亿(约合137.5亿元人民币)美元的投资。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿-15亿美元(约合31亿-93亿元人民币)不等的中国投资。

　　为何伦敦、悉尼和纽约成为中国房企“下注”的热门城市？在夏飏飏看来，这与欧洲经济的复苏带动当地商业及办公市场需求的增长有关。

　　“中国资本最喜爱的物业是写字楼，因为管理起来简单。在欧美经济复苏并开始向上的背景下，企业办公需求的数量开始增长。与国内办公楼3-5年的租约相比，国外办公楼的租约更长。”夏飏飏介绍说，以伦敦为例，当地甲级办公楼的租期一般在7-10年，有的办公楼租约期甚至长达十几年。在如此长的租约期间，租金还可以有一定的约定上浮空间。由于有长期租约，其租金投资回报率是相当稳定而可观的。

　　除了租金回报因素，中国企业在海外布局的城市地段的选择上，重点关注的是商业发达城市最核心地段的物业。“在城市地段上有绝对优势，这也有利于未来进行转手，因此增加了投资物业的流通性。” 领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。

　　跟海外市场要高利润

　　在区炜邦看来，中国房企在海外促成一笔笔大宗交易，其中很重要的一个因素在于，海外市场潜在回报率比国内更加诱人。

　　据时代周报记者了解，中国房企海外拿地成本较低而售价较高，利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾，拿地成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价为售价的10%左右，利润空间较大。碧桂园首席财务官吴建斌此前就坦承，其海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内。

　　“目前，我们在美国所投几个城市的项目，土地价格只占房价的二到三成；但国内土地价格至少占到房价的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高层张伟(化名)也向时代周报记者说，从开发商做住宅开发的回报率情况来看，如果项目选址不出现太大的偏差，海外房地产开发的净利润率可达到17%左右，有的甚至会更高。

　　他们想得很明白，国内房地产遇冷，早已是不争事实。在兰德咨询总裁宋延庆看来，2015年，房地产行业将沦为中利行业，毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　朗诗集团董事长田明对时代周报记者说，从增长趋势来看，像纽约、旧金山这样的城市，在目前经济已经开始向上的背景下，房价还有上升的空间。但国内楼市未来几年仍处于去库存状态，房价下行的压力很大。

　　“未来几年，房企的利润率可能还会进一步下滑。商人是逐利的，赚不到钱，肯定会寻找其中的原因并及时转向。”田明说道。

　　事实上，单在房企及险资投资最多的商办楼市场，海外房地产的租金回报也比国内市场更具有吸引力。

　　据莱坊国际的研究报告，目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高，通常在8%以上。这样的回报率，对保险资金这样的长期资本来说，租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间，但其利率却一直维持在较低水平，美国的资金成本可能低至3%。

　　据莱坊国际预计，伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。而国内的租金增长则小得多，以上海为例，预计同期租金的增幅只有4.4%。

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　　险资接力掀新一轮浪潮

　　“中国房企在海外投资动作频繁，规模大且业态多样，这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要。”宋延庆说，不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫，要继续保持每年销售额15%以上的增长率，补仓压力非常大。

　　不仅如此，“出海”作为房企战略选择，已呈现对跨国经营和风险对冲的进一步需要。

　　万科董事长王石近日的演讲，从一个侧面给出了答案。

　　1月30日，王石在伦敦商学院[微博]演讲时透露，万科将加大在海外房地产的布局力度，未来万科15%—20%的业务会转向海外房地产投资上。

　　“中国经济整体现在面临真正的转型，而国内房地产市场很明显是有泡沫的。但是泡沫未必会破，最担心的是近期会不会再有货币政策刺激。”王石说，加大海外房地产投资，其中一部分原因也是为了平衡国内房地产风险。

　　王石并不是孤单前行。去年11月底，王健林已公开万达未来的投资布局，“七八年以后，万达收入超过1000亿美元，其中至少保持20%-30%的收入来自海外。” 复星国际也还在欧美寻找合适的投资项目，为了找到优质项目，他们还专门组建了美国投资团队。

　　田明也说，朗诗将进一步加大在海外房地产布局的力度。“目前还处于摸索阶段，未来朗诗海外房地产的占比可能达到我们业务量的15%—20%。”

　　在机构的报告中，中国房企主导下的中国海外投资，未来十年内会接连掀起海外投资热潮，到 2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，相当于人民币3112.75亿元，与美国近两年的海外投资额相当。

　　除了房企，一群新的投资者正迅速掀起“不可预测”的第四轮浪潮。据莱坊国际观察，该群体不仅包含大型企业，也包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。在大型企业中，迄今中国排行前20位的保险公司中仅有五分之一在海外有投资活动。但已有四成保险公司表示有兴趣在海外投资。

　　“当有你的同行已经做了这些事情的时候，内部报批相对变得简单多了。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明说，“这就好比，安邦买了某栋楼，其他保险公司也会跟风。不单单跟风，大家都想超越它的同行，在这样的情况之下，我很期待在做一些创纪录的交易。”

　　“险资手中的资金比开发商更加充裕，在海外‘扫楼’收购的力度更加显得有挥金如土的感觉。”领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。

　　对外投资政策的显著放宽，是险资大手笔的促进因素之一。例如，2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前大多数针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其30%的资产投资房地产，其总资产的15%可用于境外投资。2014年8月，中国保险行业的总资产达人民币9.5万亿元(1.55万亿美元)。

　　保监会副主席周延礼在1月底透露，截至去年年底，中国保险业资金境外投资额为239.55亿美元(约合1497亿元人民币)，只占当前保险业总资产大约1.44%。

　　险资正在蠢蠢欲动，有超过20家中国大陆和台湾地区的大型保险公司正在考虑进军欧洲房地产。“我们预计，这些保险公司将在未来几年陆续迈出海外投资的第一步。”夏飏飏表示。

　　试水与精耕的距离

　　硬币两面，风险也无处不在。

　　境外房地产开发多数为轻资产运营，很多环节是外包，因此往往有大量合同关系。在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来，对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，其实还未可知。

　　事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。

　　“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”

　　无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

　　然而，合作并不是万能的，出海的中国房企势必在所有权和经营权上作出让步，难以在此类产品中加入中国房企的企业文化，对项目进行完善时也会增加投资成本，这些尴尬都需要化解。

　　除此，中国部分房企出海的机会型、投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。事实上，上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。(作者姜燕)