第十四章土地增值税法

　　作者：刘承志 老师

　　一、重、难点提示

　　本章的重、难点主要有：纳税义务人及征税范围；扣除项目；增值额及税率；应纳税额的计算；税收优惠。

　　二、学习要点讲解

　　(一)征税范围

　　(二)确定增值额的扣除项目

　　税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括以下几项：

　　(三)税率及应纳税额的计算

　　(四)税收优惠

　　三、典型试题分析

　　1、根据有关规定，可不征或免征土地增值税的有()(2001)

　　A.以房地产进投资，将房地产转让到所投资的企业

　　B.个人以房地产进交换的

　　C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业

　　D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的

　　答案:AC

　　依据:《税法》教材第445页。

　　2、1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的项目，1994年1月1日以后5年内首次转让的，免征土地增值税；1999年1月1日以后转让的，应依法缴纳土地增值税。()(1999)答案：错误

　　分析：见教材455页。1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。3、转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。()

　　答案：错误分析：见教材第449页

　　[举一反三]转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。()(2000)

　　答案：正确

　　分析：见教材449页

　　4、2001年4月,某房地产开发公司出售商业楼一幢,取得收入为2400万元,该公司为取得土,地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为150万元；投入的房地产开发成本为850万元；房地产开发过程中共发生利息支出55万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明),比按银行同类同期贷款利率计算的利息多出5万元,该公司当地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%,请计算该公司应纳的土地增值税。(已知营业税税率为5%,城建税税率7%,教育费附加3%)

　　答案：(1)转让房地产的收入为2400万元；

　　(2)扣除项目金额:

　　①取得土地使用权而支付的地价款、费用150万元；

　　②房地产开发成本850万元；

　　③房地产开发费用=(55-5)+(850+150)×5%=100(万元)

　　④有关税金=2400×5%×(1+7%+3%)=132(万元)

　　⑤加计扣除=(150+850)×20%=200(万元)

　　⑥准予扣除项目=150+850+100+132+200=1432(万元)

　　(3)增值额=2400-1432=968(万元)

　　增值率=968/1432×100%=67.6%适用40%的税率。

　　(4)应纳税额=968×40%-1432×5%=387.2-71.6=315.6(万元)

　　四、思考与学习

　　1.土地增值税征收范围如何判定？

　　2.土地增值税扣除项目包括哪些？

　　3.土地增值税税率如何确定？

　　4.土地增值税的税收优惠主要有哪些？