知识点可带知识面：优先购买权

　　知识点可带知识面：优先购买权

　　(一)民法上的优先购买权

　　⑴按份共有人的优先购买权

　　①按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下，有优先于他人的购买权；

　　②如其他共有人为2人以上，且都想购买，则由转让人决定受让人。

　　⑵原共同共有人的优先购买权

　　共有关系存续期间，不允许分割共有财产；共有关系终止后，才有可能发生优先购买权问题。

　　⑶房屋承租人的优先购买权

　　①仅限于

　　②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；

　　③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；

　　④在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。

　　⑷典权人对承典房屋也享有优先购买权；

　　⑸注意：房屋抵押权人无优先购买权；

　　⑹民法上的优先购买权人发生冲突时，依据物权优先于债权的原理，当发生冲突时：共有人>典权人>承租人。

　　含以上知识点的学科知识剪辑：

　　物权法和担保法

　　1.物权的基本特征

　　①物权是支配权，权利的行使无需他人的行为；

　　②物权是绝对权，权利主体只有一个，但义务主体是不特定的第三人；

　　③物权是财产权，与人身权相对；

　　④物权是排他性权利；

　　⑤物权受侵害时有特殊的保护方法，如物上请求权；

　　⑥物权的客体为物，且为有体物；

　　⑦物权立法采用法定主义。

　　2.物权法的基本原则

　　⑴物权平等原则(《物权法》第3条)

　　无论是国家享有的物权，还是集体、私人享有的物权，都受到物权法的平等保护。

　　⑵物权法定原则(《物权法》第5条)

　　是指物权的种类与内容只能由法律规定。但其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

　　⑶公示、公信原则(《物权法》第6条)

　　①公示原则

　　A.物权的公示，是指物权的享有与变动可取信于社会公众的外部表现形式。

　　B.公示的对象是——物权的享有与变动；

　　C.公示的目的是——让不特定的第三人知道物权状况。

　　②公示方法

　　A.动产物权的公示方法：以占有作为权利的享有方式，以占有的转移即交付作为其变动的公示方法；

　　B.不动产物权的公示方法：以登记和变更登记作为权利享有和变动的公示方法。

　　C.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

　　③公信原则——物权的存在既然以占有或登记为表征，则信赖该表征而进行相应行为者，即使该表征与真实的权利状态不符，对于信赖该表征的人也不发生影响。包含下述三层含义：

　　A.若当事人在享有、变动物权时依法定要求进行了公示，第三人因信赖该公示而为一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护；

　　B.若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人；

　　C.若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不得对抗第三人。

　　⑷物权优先原则——物权优先债权是原则，债权优先物权是另外；

　　⑴物权的优先性——是指同一物上存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先获得实现。这种优先效力表现在两个方面：

　　①物权之间的优先效力；

　　②物权相对于债权的优先效力；——是指同一物上既存在物权，又存在债权时，物权的实现优先于债权。

　　⑵物权优先债权的例外——买卖不破租赁

　　在现代法上，租赁权日益物权化，为了保护承租人利益，维护正常的租赁关系，法律规定，租赁期间租赁物所有权变更的，不影响原承租人的债权，原承租合同对新主人仍有拘束力。

　　⑶不同担保物权之间的优先性

　　a.在不动产担保的场合——留置权>抵押权

　　b. 在动产担保的场合——①质押先于抵押设立的：留置权>质押权>抵押权；

　　②抵押先于质押设立的：留置权>登记抵押权>质押权>未登记的抵押权。

　　⑸物权不得滥用原则(《物权法》第7条)

　　物权的取得与行使，应守法、尊重社会公德，不得损害共同利益和他人合法权益。

　　3.物权的追及效力——指物权成立后，不论其标的物辗转至何人之手，权利人均可以追及标的物之所在，并直接行使权利。即只要在最后占有人处发现自己的物，就可予以追回。

　　4.物上请求权

　　⑴物上请求权——是指物权人在其权利实现上遇有某种妨害或者有被妨害之虞时，物权人为回复其物

　　权的圆满状态，有权请求妨害人为或不为一定行为的权利。

　　⑵依照《物权法》的规定，物上请求权的具体内容包括:

　　①返还原物；

　　②排除妨害；

　　③消除危险；

　　④恢复原状。

　　5.我国物权变动模式

　　⑴基于法律行为的物权变动必须以法律行为(债权行为)的有效为前提；

　　⑵登记是不动产物权变动的生效要件——即有效债权行为+登记=不动产物权变动；

　　⑶交付是动产物权变动的生效要件——即有效债权行为+交付=动产物权变动；

　　⑷对于船舶、飞行器、机动车等重要交通工具的物权变动，非经登记，不得对抗第三人。

　　⑸我国物权变动模式的例外——

　　①土地承包经营权，自合同生效时设立；事后县级以上人民政府发给的土地承包经营权证并登记

　　在册，只是对权利的确认而已。

　　②地役权，自合同生效时设立；登记与否全凭当事人自愿选择，但是不登记的地役权不得对抗善意第三人。

　　6.所有权的权能

　　⑴积极权能

　　①占有权能——是指所有人对所有物加以实际管领或控制的权利。

　　②使用权能

　　是指在不毁损所有物本体或者变更其性质的前提下，依照所有的性能和用途对其加以利用，即发挥物的使用价值。

　　③收益权能

　　是指收取由原物产生的新增经济价值的权能，包括孳息和利用原物进行生产所产生的利润等。

　　④处分权能

　　是指对物依法处置以决定其命运的权能；包括：a.事实上的处分权能——对物进行实质的变形、改造、毁损等物理性的事实行为；b.法律上的处分权能——对标的物的所有权进行移转、限制或者消灭，从而使其所有权发生变动的法律行为。

　　⑵消极权能—“排除他人干涉”

　　是指所有人排斥并除去他人对所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的时候这项权能才能显现出来。

　　7.建筑物区分所有权

　　⑴复合性；

　　建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权和成员权三部分组成。

　　①专有所有权——对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。专有部分，即在构造上能够明确

　　区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物部分。

　　②共有所有权——区分所有权人根据法律和管理规约的规定，对共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。根据《物权法》规定，以下部分属于业主共有：

　　a.建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外；

　　b.建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外；

　　c.建筑区划内的物业服务用房；

　　d.占用业主共用的道路或者其它场地用于停放汽车的车位；

　　e.建筑物及其附属设施的维修基金。

　　③成员权——建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务。

　　成员权是一种永续性权利，只要建筑物存在，区分所有人之间的团体关系就会存续，原则上不会解散。

　　⑵专有所有权的主导性

　　①区分所有权人取得专有所有权便取得了共有所有权和成员权；反之，丧失专有所有权的也就同时丧失了共有所有权和成员权。

　　②专有所有权的大小，决定了共有所有权和成员权的大小；

　　③在区分所有权的设定登记上，只登记专有所有权，共有所有权和成员权不需要登记。

　　⑶一体性——其组成的三要素必须结为一体不可分离

　　⑷权利主体身份的多重性

　　8.所有权的取得

　　⑴原始取得

　　①先占

　　构成要件：

　　A.对象是无主物，最常见者是抛弃物，即基于所有人或处分人的意志而放弃所有权的物。注意：无人继承又无人受遗赠的财产，归国家所有，不适用先占。

　　B.标的物为动产。但下列动产不适用先占：

　　a.尸体；依公序良俗，死者的尸体归其亲属所有，不得先占；

　　b.宣布为国家所有的资源如野生动物资源；

　　c.他人享有独占性权利的物。

　　C.必须以所有的意思占有无主物。

　　②发现隐藏物、埋藏物；(法律效果类似于拾得遗失物)

　　③拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物；

　　A.遗失物——非基于遗失人的意志而暂时丧失占有的物。遗失物的要件有：

　　a.须为他人之物；

　　b.须为动产，不动产永不构成遗失物；

　　c.遗失人对于物的占有的丧失须非出于自己的意思；

　　d.须非隐藏物。

　　B.拾得——发现并实际占有遗失物。

　　C.拾得遗失物的法律效果——拾得人无论经过多长时间，均不能取得所有权，而应当返还给权利人。

　　④添附——是附合、混合和加工的通称。

　　A.附合是指不同所有人的有形物结合在一起无法分离或不宜分离，而交易上认为一物者。

　　B.混合是指不同所有人的动产混杂在一起，无法识别或识别费用过巨，成为混合物；

　　C.加工是在他人之物上附加自己有价值的劳动，使之成为一新物。

　　⑤善意取得

　　A.善意取得是指无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人的，如果受让人取得该物时是善意的，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

　　B.善意取得的构成要件：

　　a.标的物包括动产与不动产；

　　b.转让人须无处分权；

　　c.须基于有偿法律行为而转让；

　　d.转让的财产已经完成交付或登记。

　　C.善意取得的法律效果

　　a.受让人取得标的物所有权，真权利人丧失标的物所有权；

　　b.真权利人可以根据法律对转让人行使损害赔偿请求权。

　　⑥时效取得(我国法律不予承认)

　　⑦其他。

　　⑵继受取得(①买卖； ②互易； ③赠与； ④遗赠； ⑤继承)

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