共有制度

　　9.共有制度

　　⑴按份共有

　　①特征

　　a.各共有人对共有物按各自份额享有所有权；

　　b.各共有人对共有物按各自份额分享权利，分担义务、责任。

　　②对共有物的处分

　　a.这种处分必须取得2/3以上份额的共有人同意；否则，任何一个或数个共有人不得擅自处分。

　　b.若其中一个人或数个人擅自处分的，构成无权处分行为，属效力待定性为。如若第三人为有偿、善意的，第三人可依善意取 得取得所有权。

　　③对共有分额的处分

　　a.某共有人转让分额时，其他共有人有优先购买权；

　　b.某共有人抛弃的份额，《物权法》没有规定，民法原理认为归其他共有人共有；

　　c.某共有人可以自由决定以其份额设定抵押。

　　⑵共同共有

　　①特征

　　a.共同共有只能基于共同关系而生；

　　b.共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额；

　　c.共同共有存续期间，每个共有人对共有物分享共同的权利，承担共同的义务、责任。

　　②类型；公认的共同共有关系有3种：

　　a.夫妻关系；

　　b.家庭成员关系；

　　c.从法定继承开始到分割完毕这一期间的遗产。

　　③处分共有物

　　a.共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；

　　b.以共有物作抵押亦需全体共有人共同为之；

　　c.关于夫妻处分共同财产的相互代理权；①因日常生活需要，任何一方可单独决定；②非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但此时，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。

　　10.优先购买权

　　(一)民法上的优先购买权

　　⑴按份共有人的优先购买权

　　①按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下，有优先于他人的购买权；

　　②如其他共有人为2人以上，且都想购买，则由转让人决定受让人。

　　⑵原共同共有人的优先购买权

　　共有关系存续期间，不允许分割共有财产；共有关系终止后，才有可能发生优先购买权问题。

　　⑶房屋承租人的优先购买权

　　①仅限于房屋租赁场合；

　　②出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；

　　③出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；

　　④在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。

　　⑷典权人对承典房屋也享有优先购买权；

　　⑸注意：房屋抵押权人无优先购买权；

　　⑹民法上的优先购买权人发生冲突时，依据物权优先于债权的原理，当发生冲突时：共有人>典权人>承

　　租人。

　　[真题实例] 甲和乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙和丙均表示愿意购买，应( )。

　　A. 在同等条件下由乙优先购买

　　B. 在同等条件下由丙优先购买

　　C. 在同等条件下由甲决定卖给谁

　　D.在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一份份额，形成共有关系

　　[答案]A。

　　(二)商法上的优先购买权

　　⑴有限公司股东的优先购买权

　　有限公司某一股东转让出资份额时，其他股东在同等条件下有优先于第三人的购买权；

　　但是，注意股份公司的股东没有优先购买权。

　　⑵合伙人的优先购买权

　　合伙企业的合伙人在转让其财产份额时，其他合伙人有优先购买权。

　　(三)知识产权法上的优先购买权

　　⑴委托技术开发合同完成的发明创造，专利申请权归研发人的，研发人欲转让专利申请权时，委托人有

　　⑵合作技术开发合同完成的发明创造，专利申请权归合作人共有的，一方共有人转让其共有的专利申请权的，其他各方有优先受让权。

　　⑶职务技术成果的使用权、转让权归单位，单位转让职务技术成果时，完成人有优先受让权。

　　11.用益物权

　　用益物权，是指对他人的物在一定范围内，加以占有、使用、收益的限制物权。我国现行的几种重要的物权包括：

　　⑴自然资源使用权；

　　⑵土地承包经营权；

　　期限：耕地为30年；草地为30—50年，林地为30—70年；特殊林木的林地承包期还可以延长，

　　承包期届满的，可以继续承包。

　　⑶建设用地使用权；

　　⑷宅基地使用权；

　　宅基地使用权实行一户一宅原则，权利人 不得买卖或者变相变卖宅基地；权利人可以出卖、出租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。

　　⑸地役权——是指地役权人因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产效益的权利。

　　⑹典权——是指出典人将自己所有的不动产交由典权人，典权人向其支付一定典价后对出典不动产享有的占有、使用、收益的权利。我国法律只认可房屋典权。典权具有如下法律特征：

　　①典权属于一种用益物权。典权的目的不是担保，而是利用不动产；

　　②典权人必须向出典人支付一定的典价；

　　③典权的客体是不动产，并且必须转移占有；

　　④典权是有期限的他物权，我国法律规定典权期限不得超过20年，约定超过的部分无效；

　　⑤典权人在典期内享有对出典物的占有、使用和收益的权利，典期届满以后出典人享有回赎出典财产的权利。

　　12.相邻关系

　　⑴相邻关系，是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时应当相互给予便利而发生的权利义务关系。

　　⑵《民法通则》规定的调整相邻关系须遵循的原则：

　　① 有利生产、方便生活； ② 团结互助、公平合理。

　　⑶相邻关系的种类

　　①土地通行和占用关系；

　　②建筑物内通行产生的相邻关系；

　　③用水与排水产生的相邻关系；

　　④修建施工产生的相邻关系；

　　⑤排污产生的相邻关系；

　　⑥采光与通风产生的相邻关系。

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