光大花园居住环境好，又有省一级学位，单价在2.5万元/m2，适合自住型家长[微博]客。

东山口一带是学位房买家寻房首选区域。

　　30%指标到校，越秀海珠荔湾三区分区招生

　　广州市教育局于1月24日发布《二〇一三年广州市中小学招生考试工作意见(征求意见稿)》，征求意见期限为十日，也就是说2月3日该意见稿征求意见的期限已届满。这个变革幅度非常大的中考[微博]改革方案从公布之日起就引起家长热议，更有海珠区家长联名抗议此方案。中考方案征求意见期尚未结束，广州市教育局局长屈哨兵于1月30日在2013年度广州市教育系统工作会议后向媒体回应说：“从国家到省的有关文件精神，高中指标到校今年是明确要实施的了。”

　　究竟中考方案最终命运如何，我们目前不得而知，但从教育局长的言论可以感知，中考改革极有可能就按此征求意见稿方案执行，“示范高中30%指标到校，越秀、海珠、荔湾三区分区招生”等新措施必将长远影响学位房市场，中学资源优质特别是区属高中素质优质的区域将成为家长们购买学位房的首选区域，中考竞争的影响力将跨越小升初，成为家长对子女小学择校的重要权衡因素之一。

　　在广州市中考方案(征求意见稿)公布后，记者在越秀、海珠、荔湾、天河四区采访二手房买家及经纪，他们认为方案公布时间不长，且最终方案尚未确定，目前市场受此影响不大，他们相信中考改革将随着方案实施而加大影响学位房市场。在记者调查中，越秀区学位房的外区买家比例高达70%，海珠、天河、荔湾的学位房买家大多为本区居民，外区买家比例大约只占两三成。在本次中考变革之前越秀区学位房已经成为众多家长的首选，预计以“30%指标到校，越秀、海珠、荔湾三区分区招生”为主要内容的中考改革将进一步助推越秀区学位房市场的热度。

　　文/图：记者李凤荷

　　家长三问中考改革

　　对于家长来说，广州升学政策年年变化，已经成为一种默认的惯例，区别只在于大变还是小变，然而1月24日宣布的中考变革着实让习惯变化的家长和学生们吃了一惊。尽管这个政策只有雏形，没有更多具体的条件，但已经在家长圈中引起广泛的讨论和质疑。记者在网上家长论坛看到家长们对此方案有三大质疑：

　　质疑一：越秀、海珠、荔湾三个老城区拟不再视为同一个招生区域，实行分区招生，这是否意味着以后跨区考名校越来越难？各区教育差异会越来越大？

　　质疑二：三成优质高中学位分到初中，指标生可低30分考名校，这是否意味着在“弱小”初中就读的学生容易进入名校，初中名校要从指标进高中名校竞争太大，小升初时进入初中名校将失去意义？

　　质疑三：异地中考原则方案出台，非广州市户籍只要满足一定条件，也可以报读公费高中，这是否意味着非广州户籍生源加入公费高中考试队伍，让本来已经僧多粥少的公费高中学位更加难考？

　　地产人士分析道，从家长们的担心与质疑可看到，选择一个中学资源优质的区域比盲目选择一个省一级小学入读对孩子的学业前途更关键，在拥有优质高中学位多的区读书，无论是差一点的小学或者是差一点的中学，最终都可能比外区的学生享有更大的机会入读优质高中。从某种意义上来说，中考的影响力已直接作用到小学入读区域的选择上。

　　两个学位房买家 一喜一悲

　　记者身边的两个朋友刚刚在去年年底购买了学位房，一位购买了荔湾区乐贤坊小学学位房，另一位购买了越秀区东风东小学的锦城花园学位房。这两个家长客的交易都是以银行按揭付款，目前银行放款尚未完成，但房产证已入押完毕。买下来的学位房已是板上钉钉，这猝不及防的中考变革给他们带来不同的感受。

　　周小姐购买乐贤坊小学学位房前在越秀区华侨新村一带看了不下十套房，她是奔华侨外语实验小学学位而去，但左看右看都觉得二三十年楼龄的房子都要两万多元一平方米，心有不甘没有下手。她记得其中一套是“矮子里的高佬”，楼梯是瓷砖铺就，且有大院管理，这个50平方米的房子业主叫价123万元，她还价120万元，业主死活不肯降。几天后，中介告诉她，房子已卖掉了。后来，她转战乐贤坊小学附近的华贵路，也连续看了十多套房后买了一套30多平方米、总价73万元的学位房，单价与越秀区华侨新村的学位房差不多。周小姐“痛失”越秀区学位房后看到中考变革的新闻，觉得不选越秀区学位房是一大遗憾，因为这意味着以后她小孩跨区读到越秀区高中的希望非常渺茫。她向记者诉苦道：“不说执信、省实等名校，16中、21中、7中都是好学校，越秀区初高中素质比其他区高一截。”

　　范小姐从动学位置业的念头开始就一门心思挑选东风东小学学位房，在润粤大厦、东风广场和锦城花园看了七八套房，最后抢到一个锦城花园的三房单位。她说，当时买学位房时也不知道以后中考会怎么变，她只是觉得越秀区教育资源最好，东风东小学名声甚响，故此她决定还是买这边的房子。从中考变革的方向来看，她这次的选择的确是非常幸运。

　　记者巡访四区学位房市场

　　越秀：外区买家比例高达70%

　　东山口一带是学位房买家寻房首选区域，培正小学、广铁一小、东风东、农林下路小学就在此板块内。满堂红东山分店店长李林生表示，来此区域找房的买家70%来自外区，他代理过海珠、天河、白云、黄埔、增城、番禺的家长在此买房。在他印象中，荔湾与越秀区的小学素质差不多，因此荔湾买家较少来越秀区买学位房。

　　中考方案向社会征求意见后，李林生并没有察觉近日学位房市场有什么变动，他猜测最主要是因年关太近，学位房买家通常是自9月起到年底或者是当年三四月份，过年前后是学位房置业淡静期。他说，来越秀区购房的外区买家，六七成会选择搬到越秀区的房子住，其余三四成会选择购房拿学位后出租。出租型家长客热求的学位房面积为30~40平方米，总价在80万~90万元，单价在两万七八左右，月收租两千多。自住型家长客会选择70~100平方米的两房或小三房，电梯楼总价在250万~300万元之间，若选择楼梯楼，七八十平方米的两房总价在150万~200万元之间。

　　荔湾：20%为外区买家

　　荔湾区南岸路有省一级名校华侨小学，这里是荔湾区家长置业的热点区域之一。中原地产区域营业经理刘晓东表示，他粗略看过中考改革方案，认为中考方案对小学生来说影响还是较长远，且现在不少学生是选择初中读民校，中考时再考示范高中，故此选择一间好的小学很重要。由于南岸路距白云区较近，在他们分行约有20%的买家来自周边的外区，如三元里和金沙洲等。可入读华侨小学的主要是西场社区、荔港社区和粤电社区，西场和粤电社区基本为单位房改房，西场、粤电社区楼梯楼最便宜为1.3万元/m2，粤电社区有两栋电梯楼，价格在1.5万~1.6万/m2之间。荔港南湾有29栋楼，户数多流通量大，家长客最喜欢买60~70平方米的两房，总价在120万元，单价1.8万元/m2以上。

　　天河：20%~30%为外区买家

　　体育东小学是天河区有数的名校之一，合富置业天河南二路分行主管许文龙表示，年前找学位房的人少一点，目前尚未能看到中考变革对家长客置业的影响。从过去代理的家长置业案例看，20%~30%为外区买家，多数来自番禺、黄埔等地，70%~80%为天河本地买家。在体育东小学附近置业的家长客多数找两房或小三房，总价在150万~200万元之间。体育东南雅小区具有体育东小学学位，该小区楼梯楼单价已过两万元。

　　许文龙表示，不少家长在孩子出生后就购买学位房，读小学前房子先出租，然后再自住。体育东一带房子非常好租，两房月租金达3000~3300元；三房月租为3500~4000元。

　　海珠：外区买家占两成多

　　由于海珠区家长对中考变革意见较大，记者在海珠区选取了两个板块来巡访，江南西板块及工业大道光大花园板块。前线经纪告诉记者，家长们认为该中考方案是有利有弊，一是觉得分区招生，本区内考生竞争少了，有利于考上区属示范高中；另一方面本区考生考到外区的难度加大，能拼的只有全市十二所示范高中。地产人士表示，海珠区优质小学的资源较多，家长们只是担心中考难度加大的问题。海珠区外区学位买家比例不高，与荔湾差不多，为两成多左右。

　　合富置业江南花园分行主管余雪原表示，该分行附近名校林立，南有穗花小学，西有昌岗中路小学，分行附近也有江南二小，这些都是省一级名校，居住区域内的居民不用为学位发愁。江南西一带楼梯楼价格在1.8万元/m2以上。

　　光大花园因有宝玉直小学而成为海珠区家长置业热点区域之一。满堂红光大分店王玉龙表示，穗花新村可入读穗花小学楼梯楼单价近2万元/m2。光大花园居住环境好，又有省一级学位，单价在2.5万元/m2，适合自住型家长客。光大花园放盘的基本是舒适型两房至四房，K区有36平方米单间，这类小单位最受家长客欢迎，总价105万~110万元，月租2500~3000元左右。王玉龙表示，三四月学位房置业高峰期，一个小单位放盘会有几十个客看房，3天就可消化一套。

　　中原地产区域营业经理陈华妹表示，从过往的案例看，只有光大花园的业主卖掉房子搬去越秀区买学位房，不会有越秀区买家来这里买学位房，由此可见学位房买家流动方向。来光大花园买学位房的绝大部分是海珠区内的买家，他们青睐这里的生活环境，因此基本上是自住型买家。光大花园70~80平方米的两房总价在170万~200万元，90~120平方米的三房总价在215万~260万元左右。

　　专家分析：

　　广州学位房盘客比高达1：20

　　合富置业市场经理梁燕明表示，以往学位房买家关注的是小学的名声，如东风东小学、中星小学、农林下路、华阳小学等，而忽视小学对应招生的初中。本次中考改革有30%的指标到校，初中的选择会影响到家长选择小学的取向。如天河区龙口西小学有直升47中的安排后，选择该小学学位房的家长飙升，因为买学位房读华阳小学的成本更高，且不一定能派到一间好初中，选择市一级龙口西小学可直接选个好初中，学位房楼价不如华阳小学学位房高，因此楼价两万多的帝景苑也成为学位房置业选择之一。

　　梁燕明表示，广州市学位房供应向来紧缺，盘客比高达1:20，基本上一年四季都有家长置业的成交，但以春节后的三四月份及年底是学位置业高峰期。