2004年6月12日上午，北京西单图书大厦，闷热的天气没有阻挡人们购书的热情。

　　在大厦的一层东厅，人们将北京市著名房地产律师秦兵围得水泄不通，这一天，秦兵为读者奉上了他刚刚出版的《204购房合同秦兵指南》，签名售书的活动，让更多的人关注起自己的购房合同。

　　早在这次出版前，秦兵律师就将他设计的“购房204条”和盘托到了网上，网友可以免费下载。秦兵告诉《法律与生活》，为了使消费者在查阅“204条时”更加便捷，他将自己多年对购房合同条款进行研究的心血出版成书。

　　为了更多地了解“204条”，《法律与生活》记者专访了秦兵律师。

　　记者：您为什么关注购房合同条款的研究，“204条”有什么作用和意义？

　　秦兵：消费者与开发商之间的信息在很多时候不对称，表现在购房合同方面，就是有的购房者居然不知道，购房时可以在政府提供的合同示范文本内容之外，根据房产项目的实际情况有针对性地签订补充协议以维护自己的合法权益，多数购房者通常只是在开发商出具格式合同文本上签名，这使开发商有空子可钻，也给消费者日后的合法维权留下许多遗憾。“204条”就是针对当前房屋买卖合同纠纷中经常出现的问题，为购房者提供一个参考性文本。

　　记者：《204购房合同秦兵指南》如何提示消费者避免风险?

　　秦兵： “204条”将购房过程中有可能遇到的绝大多数问题以合同的形式加以固定，使所有的购房者都可以通过这一份合同来了解他们在购房过程中所需要注意的大部分法律问题，这样一来，既降低了购房者购买法律服务的成本，又给广大消费者提供了公平获取信息的机会，进而打破现在购房者与开发商信息严重不对称的局面。事实上，对于购房者而言，“204条”的法律信息意义远大于其作为合同文本的意义。

　　记者：有人认为“204条”太难懂，看完后有些茫然，不知道该如何在实际中利用。

　　秦兵：这个合同共有26个部分、204条、2万多字。一下子全部看懂确非易事。我建议读者分部分掌握书中的内容。考虑到书中涉及法律事项的复杂性，我们准备据此对消费者进行集体培训，使他们能够在买房时对购买事项作出理智的判断。

　　记者：有人批评说，您的“204条”是作秀。您怎么看待？

　　秦兵：你有权不买这本书，但这恰恰是给律师提供机会。因为你将来很可能会遇到房产官司，那时的律师费会比购房时的律师费高得多。如果为消费者争权是一种作秀，那我们一起把房地产市场的规范、诚信作成真实秀，让购房者远离欺诈与陷阱。

　　记者：“204条”实际上涉及到我国房地产也规范管理和发展的问题，目前，我国关于房地产方面的法律规范情况如何？

　　秦兵：中国具有全世界最丰富的房地产法，据说有八九十部房地产法律、法规、政策，但我国房地产类的纠纷也是全世界最多的，去年全国律师收入的1/3来自于房地产。

　　之所以如此，主要原因是我国的房地产法律质量比较差，相关规范不健全。为什么如此多的法律却无法约束开发商，这是法律质量的问题。

　　比如说房屋质量问题，消费者一旦买了房子出现质量问题，你去找谁？开发商在你入住一年以后搬走了，消费者找开发商的成本非常大；物业公司说质量和他们没有关系。如果寻找法律保护你会发现，《建筑工程管理条例》只是说一旦发生质量问题要保修，我们花了一百多万元买房子，为的是一入住就要修理吗？《条例》没有规定出现某一具体严重的质量问题就可以退房，如果消费者找到开发商，他也许会答应修理，但迟迟不给修。

　　记者：购房后发生纠纷时，消费者的处境如何？

　　秦兵：消费者逃离房屋纠纷的成本非常大，几乎很少有人能逃出。如果有人在遇到质量问题后想通过诉讼退房，一审诉讼费是全部购房费用的3.5%，二审诉讼费也是全部购房费用的3.5%；一审交给律师的诉讼代理费是6-9%，二审交给律师的诉讼代理费也是6-9%。两者合起来将近20%的费用。这部分费用相当于大多数消费者购买商品房的首付款，这就是我们的逃出成本。也就是消费者面临的最大的利益损害。

　　记者：“204条”的未来如何？

　　秦兵：我不惮以最坏的恶意来推测开发商。尽管如此，我也从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想。中国有13亿人中，房屋是必不可少的消费品，开发商的前景光明而且作用重要，如果可能，我会呼吁所有的消费者与志向远大的开发商合作。

　　到现在为止，“204”条已经修改过一百多次，而且还在不断更新，但仍有诸多不完善之处。我需要并欢迎大家给“204条”提意见，你的意见对，我就更新。目前“204条”一个月更新一次。我承认，即使在购房中将“204条”全部签下，依然不能完全避免可能发生的问题，但即便这样，这些条款对北京的房地产来说它仍是一个比较理想的标准。

　　刚刚出版的《204购房合同秦兵指南》，是目前最完整的新版本。我正在计划出第二版，到时，将会加入很多集体维权的内容，现在集体维权的案件越来越多，其中出现的问题也很多，我想告诉大家怎样进行集体诉讼。

　　生活中，“204条”会不断完善，《204购房合同秦兵指南》也会不断完善，我希望它能帮助每个需要帮助的人。 (杜智娜)