前几天，在北京市的军事博物馆举行了一次房展交易会，场面十分火暴。在房展上，许多人得出一个结论：买房是一门大学问。买房前，首先要考察开发商是否具有合法资质，还要考察《开工许可证》《商品房销售许可证》《土地证》《建筑工程规划许可证》《建筑用地规划许可证》。其中，《商品房销售许可证》和《土地证》是最重要的。

　　即使所有的证件齐全，开发商也是合法的，也不要掉以轻心，因为购房中的陷阱实在太多了。老百姓反映比较集中的问题有：开发商开始介绍的挺好，实际入住后情况大不相同；购房合同详细完备，履行起来却走了样；房屋面积缩水是常有的事等等。

　　据中消协统计：1997年全国关于房地产的投诉是6400多件，到了2000年就达到了22000多件，涨了3倍多。商品房已经成为投诉热点之一。

　　据了解，今年6月1号《商品房销售管理办法》正式实施，这对老百姓来说，是一个好消息。但是，在商品房市场中，售前、售中、售后的每个环节都有可能出问题，如果不了解相关的法律法规，就是有再多的法也保护不了购房者。

　　今天我们将购房过程中最容易产生纠纷的几个环节和典型案例与新出台的《商品房销售管理办法》结合起来进行分析，便于消费者更好地用法律来保护自己。

　　张先生去年5月买了一套商品房，到了交房之日，开发商的承诺无一兑现，交房日期一推再推，张先生要求退房，开发商却要罚他2万元。为此张先生告上了法庭，一审胜诉不久，张先生又被开发商送上了法庭。

　　张先生的失误是没有让开发商在每一份合同附件上都盖上公章，于是开发商更改了没盖章的一份合同附件，又反告了张先生。在商品房纠纷中有很大比例都是由于合同不规范或合同条款内涵不清楚引发的。为此，《商品房销售管理办法》针对合同纠纷问题规定：房地产买卖合同中，应当对事关购房者权益的一些重要内容进行明确，房地产开发商应在正式签订合同之前向购房人出示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。如果您准备买房的话，千万别忘了让开发商出示这三份文件，要把这些内容看清楚、弄明白之后，再下笔签字也不晚。

　　张先生的教训是，不仅要非常了解合同条款，而且一个章都不能少盖！当然，有关部门在提供《商品房买卖合同示范文本》的同时，还能提供一份签好了的样本，就更好了。如果有条件的话，最好请经验的朋友帮你参谋一下，或者有律师在场。

　　郑女士买了一套商品房，合同中的销售建筑面积是113.66平方米，交房后的实测面积是112.46平方米，比原来少了1.2平方米，面积误差是1.06%。《商品房销售管理办法》中有关面积误差的规定：如果面积误差比绝对值超出3%，买房人可以要求退房，房地产开发企业应该在买房人提出退房之日起30日内，将已经付过的购房款退还给买房人。如果您不打算退房，那么就会出现两种情况：一种是实测面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内的，这部分房款由买房人补足；超过3%的，超出部分的房价款由房地产开发企业承担。第二种情况是实测面积小于合同约定面积的，如果面积误差比在3%以内的，房地产开发企业应返还买房人所交的这部分房款；如果超出3%，房地产开发企业就要双倍返还买房人所交的这部分购房款。根据以上规定，开发商应返还郑女士1.2平方米的购房款。

　　郑女士认为，这是开发商事先设计的一个圈套。买房前，开发商的广告承诺是82%的实用率。郑买的是期房，合同中约定的面积数据也达到了82%的实用率。然而入住后发现，真正的实用率只有78%，开发商擅自增加了分摊面积。而合同中又没有特别约定82%的实用率，因此郑女士在使用面积上的真实损失就得不到《商品房销售管理办法》的保护。

　　张先生签购房合同时，客厅的面积是24平方米，交房后发现，本该方方正正的客厅变成了细长条的走廊，面积丝毫不差，差就差在长和宽上，原来的4X6变成了3X8。《商品房销售管理办法》对变更设计是这样规定的：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是经有关部门批准的变更，房地产开发企业应在10天内书面通知买房人，买房人有权在接到通知的15天内做出是否退房的书面答复。如果没有答复就视同接受设计变更。如果房地产开发企业没有在规定时限内通知买房人，买房人有权退房。

　　根据这一条规定，张先生是有权向开发商要求退房的。然而在他的购房合同中却遗漏了长和宽的尺寸。于是张先生只能是有苦难言。

　　上述两个例子，一个是面积缩水，一个是擅自更改房屋设计，都是商品房投诉中最为普遍的两种情况。按照新出台的《商品房销售管理办法》的有关规定，都应该得到法律保护，然而却是有法不能用，购房者亏就亏在合同中没有明文规定。

　　但并不是所有开发商都是骗人的，不管他们的知名度多么高，购房者都应该认真签好自己的购房合同。只有这样，才能在出现纠纷时，依靠法律保护自己。另外，很多商品房纠纷都是出在期房上，所以买房最好首选现房。

　　那么，购房定金可以退吗？《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，不得收取任何预定性质的费用。符合销售条件的，在订立商品房买卖合同之前向购房人收取预定费用应在正式签合同时抵作房价款；未能签合同的，应当返还所收费用。如当事人之间另有约定的，从其约定。

　　延期交房，房产商将承担什么责任？《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业未能按期交房的，应当承担违约责任。因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，应及时通知购房人。

　　为什么要及时办理“房产证”？《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的法律凭证，是产权人行使合法权益的必备要件。产权人的合法权益包括占有、买卖、抵押、继承、赠与等。在办理房屋买卖、抵押、继承、赠与时，都要提供《房屋所有权证》。

　　房产证拖着不办怎么办？为了确保购房人及时办理产权登记，避免开发商与产权登记机关互相推卸责任，《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的有关资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　编导：陈运

　　中央电视台《生活》2001年6月5日20：00播出

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