作者：中宜教育国内考试研究中心教研组组长 戴斌

　　【社会问题的背景】

　　(1)2010年9月29日，国家有关部委再推多项针对楼市的铁腕政策。这些措施主要有：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等。

　　(2)新规暂停外地人购房贷款。完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

　　(2)上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新政“一刀切”将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。

　　二套贷款比例不低于五成、三套停止贷款、非本地居民需一年以上纳税证明等规定，北京从5月1日起就已经开始实施，最大的变化就是首付调整至三成及以上，对刚凑齐首付的首次贷款购房人群打击较大。

　　“9月以来，北京90平方米以下仍能申请到首付二成，公积金贷款90平方米以下首套房的首付也是二成。如今全部提为首付三成，部分资金不足的借款人可能无法实现购房愿望。”伟嘉安捷分析师吴昊说。

　　(3)财政部2010年9月29日晚发布公告称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。此外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　(4)新规查哄抬房价阴阳合同。依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对有囤地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

　　新规远远扩大了“制裁”范围。此次国家明确表示，故意拖延工期或者是捂房惜售的开发商，将被禁止进行股票交易，这对上市公司来说绝对是重磅威慑。而且，新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

　　多名房产专家认为，多部委密集发布政策表明政府调控房地产市场的坚定态度。此次调控波及的范围更广、力度更大，将在很大程度上改变市场各方预期，房产税等改革举措的落地也许为期不远。未来一段时间，房价上涨的势头将会得到有效遏制，观望情绪很可能再次浓重。

　　其中，中国人民银行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　(5)财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　此外，根据国家有关部委近日出台的房地产市场调控措施，我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，这些政策虽然名义上还是在落实“国十条”，实际上在很多领域已超出“国十条”范畴，可以认定为这是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。

　　杨红旭分析认为，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。

　　中国房地产学会副会长陈国强也表示，与之前相比，国家有关部委发布的政策与此前有显著不同，其中相当一部分调控政策要在全国范围内统一执行“‘国十条’对不同的地区是有所区别或者说是留有余地的，允许各地结合当地情况进行，并非一刀切，现在这个通知则是不加区分，都要不留余地的严格执行。”

　　同样与以往政策措施不同，陈国强认为，新发布的政策对执行主体即地方政府提出了非常明确和严厉的要求。

　　(6)据了解，措施要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　“政策是否有效很关键的因素在于地方的执行力，过去有的地方政府可能在政策的理解和执行上存在欠缺，现在已对地方政府提出了更加严格的要求，问责制不会停留在口头上，接下来对表现不佳的地方政府很可能会采取实际动作。”陈国强对《经济参考报》记者说。

　　在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，此次政策除了重申“国十条”的贯彻执行，传递调控将坚决进行、绝不放松的信号之外，还致力于改革。比如，此次公布的措施中明确提出要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。这在很大程度上平息了此前的诸多猜测，相关税收政策很可能会在不远的将来出台。

　　杨红旭也认为，房产税接下来可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件中统一公布。

　　聂梅生告诉记者，一系列措施的出台还表明了楼市刺激政策适时退出和力保民生的政策取向。比如，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等，这都是寻求刺激政策退出的表现。

　　此外，陈国强还提醒说，此次政策明确表示将加大住房交易市场的检查力度，这对违法违规开发企业来说将面临更多的处罚。比如对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。“这些手段对任何企业来说都可能是很致命的。”

　　对未来一段时间内房地产市场的走势，业界普遍表示，整个四季度房价上涨的势头将会得到有效遏制，观望情绪很可能再次浓重，开发企业也会更加清醒地判断市场，房价下降压力进一步增加。

　　【核心观点】

　　(1)关于楼市调控这个话题，其实2008年下半年的深圳市公务员招考的申论考试中，曾经使用过“房地产调控”这个话题，不过当时的主题是“政府该不该在金融危机期间对房地产市场进行‘救市’”。今天，时过境迁，“房地产调控”这个话题的内容变化，变成了联合压制房价的快速上涨。所以对于这个话题，中宜教育戴斌老师建议同学们要特别留意。

　　(2)就下半年楼市走向来看，可以大致分为三种情形。一种是调控继续从严，房价明显回落，带动成交适度反弹；另一种是调控从严的同时房价僵持不下，刚性需求逐渐进场，楼市成交实现“以时间换空间”；还有一种则是调控放松，势必带来房价新一轮反弹，恐慌性和投机性需求将催生楼市新的泡沫。应当说，前两种情况都可以为调控部门所接受，其中以第一种情形发生可能性最大，而第三种发生可能性极低。

　　严格来说，如果这个话题作为申论话题来考察，同学们要特别留意“居民住房需求的满足”问题。楼市调控不是“打压”房地产市场，而是要促进这个市场的健康发展。

　　(3)现在的楼房价格超出了居民承受能力、购买能力，出现不合理的价位，所以国家就要推行宏观调控。在申论写作过程中，基本的经济常识是绝对需要的。戴斌老师认为，政府不是以“房价下跌幅度的多寡”作为直接调控目标，而更倾向于遏制房价快速增长的同时，使市场秩序和市场管理更加完善，投资性消费比例趋于合理，法制化管理制度有所推进，以达到较为良性的综合调控效果。因此，中宜教育戴斌老师建议，房价虽然有“政治、民生领域的属性”，但是它更多是属于“经济问题的范畴”，同学在写关于“房价”的文章时，切记不要写成“愤青式”文章，要理性分析。

　　(4)目前，一些掌控监管调控政策的中央部门官员的低调表态和消极作为却与“央媒高调关注，呼吁积极调控”形成鲜明反差，让人感到“拉鱼的不着急，背鱼篓的干着急”。中房协某副会长稍先公然宣称中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中国银监会某副主席近日表示，银监会暂时不会出台新房地产市场调控措施。戴斌老师认为，整个调控的最终效果，关键要看地方政府对政策的执行力度，对此，国家住建部已高度重视这一问题，督查地方政府的执行情况。

　　(5)要防止地方政府对房价调控的“消极怠工”，中宜教育戴斌老师认为，从短期来看，必须把“政府负责”作为此次房市新政最重要的责任，凡是不按新政要求执行的，严厉追究地方党委和政府主要负责人的责任，并以此作为考核地方党委、政府“政令意识”的重要指标；从长远来看，还是要引导和帮助地方政府走出土地财政的怪圈(比如进行中央地方分税制改革)。如果能够从根本上解决“土地财政”、“负债财政”的问题，那么，地方政府就有可能从土地上“跳”出来，从“以地生财”中跳出来，不再在房价问题上与民众“躲猫猫”，“买房难、买房贵”的问题才能真正得到解决。所以，楼市新政能不能发挥作用，关键要看政策会不会在地方搁浅，更要看地方政府能否脱离土地财政。

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