四、综合题
甲公司是一家多元化经营的民营企业,投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响,公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价,有关资料如下:
(1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务,通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌KJ连 锁,由KJ连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟KJ连锁的一次加盟合约年限为8年,甲公司按照加盟合约年限作为拟开设酒店的经 营年限。加盟费用如下:
费用内容 |
费用标准 | 支付时间 |
初始加盟费 | 按加盟酒店的实有客房数量收取,每间客房收取3000元 | 加盟时一次性支付 |
特许经营费 | 按加盟酒店收入的6.5%收取 | 加盟后每年年末支付 |
特许经营保证金 | 10万元 | 加盟时一次性支付,合约到期时一次性归还(无息)。 |
(2)甲公司计划采取租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查,拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼,办公楼的建筑面积为4 200平方米,每平方米每天的租金为1元,租赁期为8年,租金在每年年末支付。
(3)甲公司需按KJ连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修,配备客房家具用品,预计支出600万元。根据税法规定,上述支出可按8年摊销,期末无残值。
(4)租用的旧办公楼能改造成120间客房,每间客房每天的平均价格预计为175元,客房的平均入住率预计为85%。
(5)经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算,预计每年人工成本支出105万元。
(6)已入住的客房需发生客房用品、洗涤费用、能源费用等支出,每间入住客房每天的上述成本支出预计为29元。除此之外,酒店每年预计发生固定付现成本30万元。
(7)经济型酒店需要按营业收入缴纳营业税金及附加,税率合计为营业收入的5.5%。
(8)根据拟开设经济型酒店的规模测算,经济型酒店需要的营运资本预计为50万元。
(9)甲公司拟采用2/3的资本结构(负债/权益)为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下,税前债务成本为9%。由于酒店行业的风险与甲公 司现有资产的平均风险有较大不同,甲公司拟采用KJ连锁的β值估计经济型酒店项目的系统风险。KJ连锁的β权益为1.75,资本结构(负债/权益)为1 /1。已知当前市场的无风险报酬率为5%,权益市场的平均风险溢价为7%。甲公司与KJ连锁适用的企业所得税税率均为25%。
(10)由于经济型酒店改造需要的时间较短,改造时间可忽略不计。为简化计算,假设酒店的改造及装修支出均发生在年初(零时点),营业现金流量均发生在以后各年年末,垫支的营运资本在年初投入,在项目结束时收回。一年按365天计算。
要求:
(1)计算经济型酒店项目的税后利润(不考虑财务费用,计算过程和结果填入下方给定的表格中)、会计报酬率。
项目 | 单价(元/间。天) | 年销售数量(间) | 金额(元) |
销售收入 | |||
变动成本 |
|||
其中 |
|||
固定成本 |
- | - | |
其中: |
- | - | |
- |
- | ||
- |
- | ||
- |
- | ||
税前利润 |
- | - | |
所得税 |
- | - | |
税后利润 |
- | - |
计算经济型酒店项目的会计报酬率:
(2)计算评价经济型酒店项目使用的折现率。
(3)计算经济型酒店项目的初始(零时点)现金流量、每年的现金净流量及项目的净现值(计算过程和结果填入下方给定的表格中),判断项目是否可行并说明原因。
项目 |
零时点 | 第1至7年 | 第8年 |
现金净流量 |
|||
折现系数 |
|||
现金净流量的现值 |
|||
净现值 |
判断项目是否可行并说明原因
(4)由于预计的酒店平均入住率具有较大的不确定性,请使用最大最小法进行投资项目的敏感性分析,计算使经济型酒店项目净现值为零的最低平均入住率。
【答案】
(1)
项目 |
单价(元/间。天) | 年销售数量(间) | 金额(元) |
销售收入 | 175 | 120×365×85%=37230 | 175×37230=6515250 |
变动成本 | 11.375+29+9.625=50 | 37230 | 50×37230=1861500 |
其中 | |||
特许经营费 |
175×6.5%=11.375 | ||
客房经费 |
29 | ||
营业税金及附加 |
175×5.5%=9.625 | ||
固定成本 |
- | - | 45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000 |
其中: | - | - | |
初始加盟费摊销 |
- | - | 3000×120÷8=45000 |
房屋租金 | - | - | 4200×1×365=1533000 |
装修费摊销 |
6000000÷8=750000 |
||
酒店固定付现成本 | - | - | 300000 |
酒店人工成本 |
1050000 |
||
税前利润 | - | - | 6515250-1661500-3678000
=975750 |
所得税 | - | - | 975750×25%=243937.5 |
税后利润 | - | - | 731812.5 |
原始投资额=加盟保证金+初始加盟费+装修费+营运资本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)
会计报酬率=731812.5/6960000=10.51%
(2)β资产 =1.75/[1+(1+25%)×(1/1)]=1
该项目的β权益 =1×[1+(1+25%)×(2/3)]=1.5
权益资本成本=5%+1.5×7%=15.5%
项目折现率=加权平均资本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%
(3)
项目 | 零时点 | 第1至7年 | 第8年 |
初始加盟费 | -120×3000=-360000 | ||
装修费用 |
-6000000 | ||
初始加盟保证金 |
-100000 |
100000 |
|
营运资本 | -500000 |
500000 |
|
净利润 |
731812.5 |
731812.5 | |
初始加盟费摊销 |
45000 |
45000 | |
装修费摊销 |
750000 |
750000 | |
营业现金净流量 |
1526812.5 |
1526812.5 | |
现金净流量 | -6960000 | 1526812.5 | 2126812.5 |
折现系数 | 1 | 4.5638 | 0.4039 |
现金净流量的现值 | -6960000 | 6968066.89 | 859019.57 |
净现值 | 867086.46 |
该项目净现值大于0,因此是可行的。
(4)设平均入住率是X,则年销售客房数量=120×365×X=43800X
项目 |
单价(元/间。天) | 年销售数量(间) | 金额(元) |
销售收入 | 175 | 120×365×X | 7665000X |
变动成本 | 11.375+29+9.625=50 | 120×365×X | 2190000X |
其中 | |||
特许经营费 |
175×6.5%=11.375 | ||
客房经费 |
29 | ||
营业税金及附加 |
175×5.5%=9.625 | ||
固定成本 |
- | - | 45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000 |
其中: | - | - | |
初始加盟费摊销 |
- | - | 3000×120÷8=45000 |
房屋租金 | - | - | 4200×1×365=1533000 |
装修费摊销 |
6000000÷8=750000 |
||
酒店固定付现成本 | - | - | 300000 |
酒店人工成本 |
1050000 |
||
税前利润 | - | - | 7665000X-2190000X-3678000 |
税后利润 | - | - | 7665000X-2190000X-3678000×(1-25%) |
第1~7年现金净流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500
第8年现金净流量=4106250X-1963500+600000
净现值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0
解得,X=80.75%,最低平均入住率为80.75%。
【考点】第八章资本预算。