学区房交易是中介重要收入来源 （摄影 王晓溪）

　　本报讯，开学之前租金大幅上涨，北京学区房价基本回到调控前水平。结婚可以等，创业可以等，但孩子上学永远不可以等。又到开学之时，北京各知名中小学附近区域房租再次大涨，而这几年来，学区房价格连上台阶，成为最严酷房地产调控下受影响最小的板块。面对越来越激烈的入学竞争，越来越高涨的入学成本，不少家长[微博]直呼“压力山大”。

　　购房故事：均价4.8万的房没法住

　　开学之前租金上涨30%

　　中关村，这里不仅是高科技企业聚集地，也是知名中小学最密集的地区。开学在即， 这里的租赁市场出现井喷，租金半年之内上涨了30%。“2居室年初大概只要4000元吧，但是8月份租金上涨到了5000元，因为中关村二小就在马路对面！”中介人员反复强调目前是房屋出租旺季，7月份开始就已经有不少家长前来询问。

　　从8月初开始，五道口附近的学区房租赁量就出现大幅增长，环比涨幅高达30%。其中因为读书而产生的租赁需求，占到总需求量的一半以上。平均而言，不错的社区，一居攀升至3500元左右；两居约在4500-6000元左右，三居因为面积弹性大，基本上从7000-12000元。

　　在这支租赁大军中，有很多家庭是在中关村有学区房的家庭，属于买了学区房，又在租学区房的“双房”家庭，既活跃了买方市场，又刺激了租赁市场。以中关村二小学区房科源小区为例，很多北京人为了学籍在此买房，但很少有人真正居住在这里。

　　类似的事情在各大学区房板块都有出现。王小姐为了孩子能读北京实验二小，在文华胡同买了个22平方米的平房。“胡同里的平房不限购，我们也是万般无奈才选择了这个房子，但我们一家三口根本住不下，而且房子太旧，环境也不好，我们只能在附近再租一套。”

　　据专业人士介绍，目前这样特殊的“租客”不在少数。购买50平方米以下学区房的家长中有80%都迫不得已再租一套房子，才能满足一家三口的居住需求。也是这样的原因进一步令学区房的租赁市场越发紧张。

　　学区房价格回到调控前高点

　　除了租赁市场的火爆，学区房的买卖也是逐级回升，从价格来看，学区房只在2011年的时候略有回调，而现在基本已经回到甚至超过了房地产调控前的高点。

　　科源小区是海淀比较有代表性的学区房。这个中科院的大院建于80年代初。“房型不合理，下水道极容易堵塞，基本没有什么物业安保，晚上小区也没有道路照明。”曾经试图在这里生活的李小姐一说到科源就是一大堆牢骚，她的孩子在中关村二小读书，后来实在忍受不了小区的环境，去旁边的华清嘉园租了一套房。

　　即便是这么旧的小区，均价也在4.8万左右，原因就是这里是中关村二小的学区房。即便如此多的不好，这里依然一房难求，许多持有的业主认为这一小区用不了多久就会进行拆迁不愿卖房。

　　通常而言，在海淀，好的学区房一般要比非学区房贵1万左右，一套100平米的房子，价格就可能相差150万。而同样是学区房，谁傍上的学校牌子硬，谁的价格就更高。

　　如果从买入的角度来看，现在已经俨然错过了最好的买入机会。2011年，中央接连出台调控政策，国八条、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级。“市场气氛一下改变了，大多数人预期房价会下跌，学区房价格大幅回调。到2011年底左右，华清嘉园甚至出现了3.3万的价格。”中原地产华清嘉园店的经理何志磊告诉记者。“这种房子总会有接盘的人，一些为学籍做投资的家庭慢慢买入。”而随着今年成交量的回升，学区房又是涨幅最快的板块。以华清嘉园为例，7月份还有3.8万左右的房产，到了8月份基本没有房子挂4万以下了，均价4.5万。

　　开发商瞄准“学区房”

　　由于学籍房的一房难求，越来越多的开发商也试图搭上学籍房这一顺风车。例如龙湖地产开发的唐宁ONE，该小区均价为6万，与中关村二小一墙之隔。当时该楼盘和中关村二小签署了合同，无论户口是否属京籍或海淀区，小区业主都可以享有中关村二小的教育资源。

　　不过，这种花钱买名额也有严格限制的，仅限于购买新房的业主。换句话说，购买该小区二手房的业主不在中关村二小的片区内。当时该楼盘小户型一推出就遭到疯抢，而现在只剩下了180平米以上的大户型，如果仅为孩子上学投资的话，金额就得高达千万。

　　“清华[微博]西门有一套90年代初的房子，可以上中关村二小，41平方米220万，想要就现在下定金，否则过了今天又没了。”中介把记者从唐宁ONE的豪宅遐想中拉回了现实。

　　京城5大热点学区房

　　1.中关村学区

　　综合指数：★★★★★

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　　中关村是海淀学区内各大重点大、中、小学校聚集区域。大学有清华大学[微博]、北京大学[微博]、人民大学、北京理工大学[微博]等；中学有中关村中学、人大附中、北大附中、知春路中学等；小学有中关村一小、中关村二小、中关村三小、知春路小学等。

　　2.望京学区

　　综合指数：★★★

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　　望京区作为北京市开发最早的综合性大型社区，无论其社区环境、交通、配套等都使得这里的二手房市场长期处于活跃市场交易氛围，汇聚了北京市陈经纶中学分校、北京市第九十四中学 、北京市望京实验学校、首都师范大学附属实验学校。

　　3.世纪城学区

　　综合指数：★★★

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　　从世纪城周边的配套设施来看，北京最大的金源购物中心坐落于此，集餐饮、购物、娱乐、休闲、养生于一体。汇聚了中国人民大学[微博]附小、四季青小学、外国语附中、首师二附中、理工附中。

　　4.东四学区

　　综合指数：★★★★

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　　“东四学区”属于东城区中小学聚集区域，位于东四北大街和东四南大街沿线，包罗了景山小学、史家小学、府学小学、第二中学，第五中学等一批名校。该区域在二环以内，交通便利。

　　5.北蜂窝军博学区

　　综合指数：★★

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　　“北蜂窝-军博学区”是城市核心区中小学比较集中的区域，交通便利，汇聚了北京五十七中学、第五小学、羊坊店中心小学、羊坊店第四小学等。

　　名词解释

　　什么是学区房

　　市场上对于学区房的界定大多模糊，有很多人认为距离学校近的就是学区房。从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房。但从业内来讲，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产。学区房并非取决于物理距离的远近，学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的，每年都会有一些变化。

　　购房心事：举全家之力让孩子不输在起跑线 “孟母”很累

　　在北京做传媒行业的张先生今年痛下决心，卖掉了自己在万年花城的一套房子，拿到接近200多万的现金，又贷了一百多万，在世纪城买了一套110平米学区房，可以上人大附小，这算是为还没有出生的孩子做投资了。

　　根据人大附小的规定，一套房子只能有一个入学名额。张先生为了防止有诈，又专门去物业查了材料，“一般如果有孩子用过这一学籍，就会有户口迁入记录，这在物业都能够查到。”此外，还在购房合同上写明，如果售房者在学籍问题上作假，要赔付张先生20%的购房款。

　　根据人大附小的规定，孩子的户口必须提前5年迁入学区房。而目前张先生还没有孩子。“现在入学竞争越来越激烈，我们也是没有办法，后妈的拳头，早晚一顿。”张先生调侃道。

　　对张先生而言，他已经尽了最大努力来保证孩子未来入读名校的权利。但这些“孟母”依然没有方法完全覆盖风险。有一些家长急于购置学区房，殊不知学区划片并不是一成不变的，经常出现同在一个小区，某一栋楼去年还是学区房，今年就被排除在外的情况。“如果点真的这么背，那还有什么办法？”

　　另外，学校搬迁也是不小的政策风险。专家建议，一般学区房提前3年左右是比较稳妥的买入时间。另外，买学区房最好不要买学区房分界线附近的楼，这些楼很可能遭遇片区变动。

　　而一些家长为了让孩子不输在起跑线上，几乎是举全家之力，有些甚至超过了自己的承受能力。

　　三十五岁的刘先生现在见到朋友就是唉声叹气，为了孩子在中关村小学上学方便，他提前买了学区房，孩子也正常入学了。但当时买的学区房只有40多平米，小区老旧，房间灰暗，根本没法入住。

　　迫不得已，刘先生在周边租了一个两居，花费5000多。为了照顾孩子，妻子全职在家，全家收入靠刘先生小两万的工资，颇为紧张。“我每天要从中关村开车去国贸附近上班，单程一个多小时，而原来他住在四惠附近，上班不过半小时。”刘先生感叹自己已经没有了任何生活娱乐，全家都围着孩子转。

　　最要命的是，孩子的攀比心让他们很担心。孩子去同学家玩，回来就说同学家如何如何大，家里有几辆车。“孩子可能就是随口一说，但我们听了还是很有压力。现在只能用骑虎难下来形容了，再难也只能扛下去了。”

　　不论是小学还是中学，很多家长都一味追捧众人眼里的重点，其实，每个孩子的个性及气质都不相同，不一定都适宜于一种教学模式。

　　延伸调查：英美也讲究学区房

　　孩子上学问题让许多中国家长纠结不已，直呼拼爹不起。不过即便在英美等发达国家，家长们也为这个问题困扰。学区房似乎是个全球性命题。

　　在美国卖普通住宅，中介最热衷描述的可能不是前后草坪有多大，游泳池有几个，而是学区房，教育资源是美国民众买房时的一个重要参考指标。据记者了解，美国中小学入学也是按照学区制，这和中国许多大城市一致。

　　华人张英女士大学毕业之后便结了婚，一年之后便随丈夫移居美国。为了有份稳定的收入，张英卖掉了在中国的房子，然后在美国买了两个小公寓，后来又借助贷款购入了自住的房产，每个月主要的收入便是来自于公寓租金。

　　她告诉记者，纽约市教育部门都会在每年下半年发布年度“学校进度报告”，对1040所公立中小学进行评分，通过这个评分系统，大致就能判断学校的好坏。不过，除了这一评分系统，大家也可以通过社区好坏来简单评价。

　　以纽约为例，纽约划分为几十个学区，富人聚集的上东区和上西区学校最好，设施一流，教学一流，升学率几乎是百分之百。而有些贫民区，毕业率都不到30%。“这是因为富人区房地产税更高，而对教育的投入也更多，学校好坏便很容易区分了。”（记者 范辉）