司法考试民法重要考点真题解题思路分析

　　司法考试民法考试一直是“恒者恒重”，真题的解题思路分析对提高考分的得分能力至关重要。考生学习下列真题解题思路可以迅速提高得分能力。

　　(一) 房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。(2006年试卷三第91—93题)

　　1下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？

　　A甲、乙之间买卖合同有效

　　B甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益

　　C甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁

　　D丙应负担房屋被焚毁的风险

　　(答案)A

　　(考点)买卖合同的有效与买卖合同中的风险负担

　　(解题思路分析)

　　(1)办理过户登记是履行买卖合同的表现，它决定着房屋的所有权是否发生转移，并不影响买卖合同的成立与有效，因此本题中甲乙之间的买卖合同有效，A选项正确。

　　(2)我国法律并未一概禁止“一物数卖”，本题中甲乙虽然已经签署了房屋买卖合同，但未办理过户登记，房屋所有权仍然归属于甲，甲丙之间的买卖合同不属于无权处分，而是合法有效的，因此选项B错误。

　　(3)对于不动产买卖的风险负担何时转移，理论界有不同的认识，有的人认为自交付时风险转移，有的人认为自登记时风险转移。我国《合同法》中对此未予以明确，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见，司法实践中对不动产买卖采取的依然是“交付转移风险说”。本题中，甲、丙虽办理了过户登记，但根据题干提供的信息，房屋尚未交付使用，因此风险依然由出卖人甲承担，故而CD两选项均不正确。综上，本题的正确答案为A。

　　2下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？

　　A合同因欺诈而可撤销

　　B合同因自始履行不能而无效

　　C合同因无权处分而效力待定

　　D如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任

　　(答案)ACD

　　(考点)合同的效力

　　(解题思路分析)(1)《民通意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”甲的房屋已经出卖给丙，但依然与不知情的丁签署买卖合同，甲对丁构成了欺诈，根据《合同法》第54条规定，丁有权撤销该买卖合同，因此A选项正确。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，如果丁撤销该买卖合同，甲应赔偿丁的损失，甲所承担的该项责任不属于违约责任(因为并不存在合法有效的合同关系)，在理论上一般认为属于缔约过失责任，因此D选项正确。

　　(2)我国包括《民法通则》与《合同法》在内的法律均未确认自始履行不能的合同属于无效合同，如果到期一方当事人不能履行合同，一般是通过承担违约责任来解决，因此B选项错误。

　　(3)《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本题中，甲丙之间签署了买卖合同，且已经办理了过户登记，因此房屋的所有权归属于丙。甲又与丁签署以该房屋为标的物的买卖合同，属于无权处分，该买卖合同效力未定，因此C选项正确。综上，本题的正确答案为ACD。

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