第十章-第十一节关于房产价格的调控_新浪教育

第十章-第十一节关于房产价格的调控

http://www.sina.com.cn 2005/10/01 14:41 科技文献版

 资料十九：

　　2005年4月24～25日，全国部分城市房地产形势座谈会在上海召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。曾培炎指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。要加强对房地产市场和房价波动的监测，从实际出发制定和落实调控措施，促进房地产市场健康发展。

　　曾培炎说，近年来，我国房地产业发展对促进经济增长、推进城镇化进程、改善人民生活发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也要看到，当前房地产市场区域性、结构性问题比较突出，主要是房价上涨过快，市场过度需求，供给结构不够合理，部分地区房地产建设规模偏大等。解决好这些问题，对于推动房地产市场健康发展，防范金融风险，更好地解决广大群众的住房需求，促进国民经济平稳较快发展具有重要意义。

　　曾培炎提出四点要求，

　　一是合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。

　　二是改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉价租房供应。要认真执行城市规划和土地规划，着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。规范经济适用房建设，严格调控价格上涨幅度。多渠道筹措资金，扩大廉租住房制度覆盖面，努力解决城镇低收入家庭的基本住房需求。

　　三是加强对企业的监管，维护房地产市场秩序。要采取有效措施，督促企业抓紧建设已经批准的普通商品住房项目，尽快形成有效供给。加强房地产市场管理，完善监管制度。建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，完善市场信息披露制度，增强政策透明度，促进市场理性发展。

　　四是切实加强领导，搞好房地产市场调控。地方各级政府特别是城市政府，要切实负起主要责任，加强本地房地产市场价格的监测，因地制宜搞好市场调节。国务院有关部门要抓紧研究提出加强和改善房地产宏观调控的有关政策措施，引导房地产市场健康发展。

　　资料二十：

　　抑制房地产投机有“良方”

　　房地产价格的大幅攀升，招来泡沫大争论。目前的房地产市场确实有“病”，级差利得税也许就是对症下药的良方。

　　我认为中国房地产价格的上涨有四个主要原因：基本面的支持，即中国经济的快速发展、1990年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/资性需求；调控政策只调供应不调需求，扭曲了供求关系，提高了价格上涨的预期。

　　人民币升值和其他投机性住房需求是房地产价格上涨的重要因素。由于国际舆论不断指责人民币被严重低估，要求人民币大幅升值的呼声给投机者以可乘之机赌人民币升值。流向中国的非直接投资剧增，在2004年上半年接近新增外汇储备的一半(44%)，而且直接投资甚至贸易项目的外汇流入也开始带有一定的虚假成分，如高(低)报出(进)口等。

　　赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产，因为其他投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是，国内和海外的购房者在中国的某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都认为“我买后你再买我就升值 ”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长，也给当地财政带来了丰厚的收入，使其他地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下，许多地区刮起了一股房地产开发风。我认为房地产投资(包括开发和购买)过热是本轮经济过热的根本原因，因为它带动了高耗能工业如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺。所以，房地产泡沫不是一个单纯的微观经济现象，而是一个宏观经济问题，防止房地产泡沫风险是宏观调控的一项重要任务。

　　(一)药方——级差利得税

　　对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润税课以很高的税率。这一税率将随持有房产年限的增加而递减。同时，为了保护真实的购房需求(居民自住)，以下两种情况可享受免税：长期拥有的房地产(如10年以上)；出售后一段时间内另外购置房产(如1年内，也就是说居民出于改善居住条件的目的为换房而卖房)。最后，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。

　　简单地说，房地产级差利得税的宗旨在于通过差别税率抑制过度的房地产投资或者投机，同时对居民自住用购房予以保护或者适当的豁免。我认为合理设置的级差利得税是一副“ 有保有压”的良药：有病治病，无病强身。它有利于降低泡沫风险，有利于房地产市场的长期稳健发展。我建议在某些房价涨幅特别大的城市首先进行试点。

　　其实任何税种都有逃税的可能，而房地产利得税比较难逃。首先，买卖价格是白纸黑字写在合同上的；其次，买方也会制约卖房在合同上低报价格，因为卖房的作弊行为意味着买方将来出售时将承担更高的税收负担；最后，监管部门可以根据评估价格或卖房的挂牌价格核准最终售价。

　　(二)“买房养老”有点悬

　　我国储蓄率很高，或者说消费率较低，反映了社会保障的缺乏和体制的不健全、医疗和教育费用的提高、以及人口结构的老龄化。这个现状需要用公共财政政策加以解决，但短期内是难以彻底改变的。由于我国资本市场不发达，投资工具极为有限，主要是银行存款、有价证券和住房。惟一能保值、增值的投资渠道是房地产。不少投资者买房出租以供将来养老。这些因素使强烈的储蓄欲望转变成对房地产的投资需求。这种现象如不及时纠正，风险极大。一旦房地产价格止升回跌，将对许多投资者造成巨大的财富损失，从而使得疲软的消费增长进一步萎靡不振。房地产价格下跌的风险不可低估，某些城市的房地产价格在以下两种情况下可能下跌，第一，在目前的汇率制度下，一旦美元见底，资金外流，国内资金面趋紧，利率将上升，提高按揭贷款月供。而资金面的趋紧和利率的上升将降低经济增速，提高失业率。这样，房租就会下降，部分房主无法靠收租供房而只得出售。第二，人民币汇率投机者结束赌局，在房地产市场上套现退市并引起国内投机者的抛售，造成对房价的打压。如何纠正这种扭曲和倾斜？毫无疑问，答案是提高利率和根治股市顽症。

　　前期控制房地产过热多从调控供应入手，即从土地和信贷上控制房地产开发，而未能有效调控需求，客观上提高了人们对房地产的升值预期，刺激了非真实需求，结果房价进一步大幅上扬。另外，控制土地和贷款使部分地产商延迟开发，等待地价上涨。其心态是，那时如果还得不到贷款，卖地也赚钱。某些地区房地产出现供不应求，反映在销售面积大于竣工面积，这恰恰是只调供应不调需求的结果。建议政府更多地重视调控需求，开征级差利得税并提高住房贷款和储蓄存款利率。 资料二十一：

　　八条意见稳定房价

　　2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展良好势头，具有重要意义。 国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。通知一共有八条意见。 这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳住房价。 1主管部门协同作战

　　在国务院的统一部署下，各有关部门已经先后表态，并纷纷开始在自己职权范围内，为稳定房地产采取动作。 针对房价，各部门近期表态之勤，动作之频繁，实属罕见。

　　2市场转入僵持阶段

　　部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。

　　央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。

　　据了解，尽管房价目前已不再疯狂上扬，但因具体利益问题，房价只是暂时低下了高昂的头颅，一旦市场氛围允许，随时都有可能上扬。 一个已经达成的市场共识是，只有加大中低档商品房的有效供应量，才能最有效地抑制房价继续上扬。

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