汇加移民[微博]-陈朝旭

　　《移民大家谈》系列访谈节目最新一期我们为大家邀请到来自汇加顾问集团中国区执行总监陈朝旭(VincentChen)Vincent本身除了是汇加顾问集团中国区的执行总监以外，还是，美国区域中心协会会员，加拿大移民顾问公众会会员。今天邀请Vincent主要是和大家聊一下美国移民的前景与风险。说到美国移民，很多人首先想到的就是EB-5投资移民项目，这是很多人移民美国的首选路径，然而大家是否真的了解这个项目呢？以下为本次访谈实录：

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美国EB-5投资移民项目如何挑选

　　陈朝旭：大家好，我是Vincent Chen，我来自汇加顾问集团。

　　王颖：除了本身是汇加顾问集团中国区执行总监以外呢，还是美国区域中心会员，加拿大移民公众会会员，所以在移民行业可以说是非常专业了。

　　陈朝旭：是，我有16年的从业经验了。

　　王颖：其实我们今天邀请Vincent过来呢，主要是和大家聊一下美国移民的前景，还有一些风险。那我们也知道，一般我们一说到美国移民，大家首先跳出来的就是EB-5。那我们想知道大家是不是真的了解这个项目，其实都是众说纷纭了。所以把您邀请过来，首先第一个问题，就想让您帮我们简短的介绍一下这个项目本身是怎么样的情况。

　　陈朝旭：好，其实EB-5的历史还是比较久远的。EB-5首创于1990年，那时候是基于就业的第五个优先级移民，然后1993年，美国移民局有开设了EB-5的地域中心项目，投资额是一百万美元。不过，如果投资者选择在美国政府批准的一些特定就业区域(TEA)，那么投资额减半，五十万美元。创办以后呢，在最近的十年EB-5投资移民发展的非常快。现在每年的增长速度都非常的快。2013年美国移民局总共签发了8567张EB-5的移民签证，也创造了历史新高。

　　王颖：您说的这8000多张仅仅是中国吗？

　　陈朝旭：全球的，中国呢占了百分之八十以上。

　　王颖：是，这就带来了我下一个问题。为什么，全球特别是中国人这么青睐EB-5这个项目。因为美国并不是这一类，为什么大家愿意选EB-5，然后不选别的？为什么这么受欢迎？

　　陈朝旭：EB-5投资移民，它是有它的一些优点。首先它的投资额不是很高，比较合理。选自TEA项目只需要五十万美元，相当于欧洲、澳洲的投资移民项目来说，还是相当合理划算的，这是第一点。第二点的话，就是美国投资移民没有移民监。我们都知道呢，许多发达国家投资移民都有诸多要求，俗称移民监。比如说，加拿大需要在五年里住满两年。但是美国是没有移民监的。投资移民的话只要每年去两次就好了，这是一个很大的优势，也受到投资移民者的欢迎。

　　还有一点是美国本身的移民价值，过去一百年来美国的GDP一直是全球排名第一。当然不仅是经济，还有科技、教育，美国都是当之无愧的老大。所以我们也说美国的移民价值很大。我们的客户选择EB-5投资移民，这样孩子可以在美国受首顶尖的教育，然后又更大的发展潜力和发展机会。所以说，EB-5受到我们中国投资者的热烈追捧。

　　王颖：刚刚Vincent主要给我们讲解了一下EB-5主要优势有哪些。第一个就是在美国没有移民监，然后还有美国本身其实已经占了很多优势。这也是很多人选择美国，尽管说有风险，也不选择加拿大，包括澳洲这些国家。那么，其实我还知道，您刚才也提到了做了16年的移民了，然后汇加也是一个特别有历史的一个公司。那在这么长得时间里，这些移民政策有没有特别大的变化呢？

　　陈朝旭：EB-5的移民政策，其实变化不大。从90年代开始投资额一直没有涨，这也是比较罕有的。不过我们可以看到一个趋势呢，EB-5的参与者，我们俗称的区域中心，有很大的变化。再早些年，EB-5的参与者往往都是一些小型公司，本身在美国通过常规的渠道比较难融资，才会想到EB-5的贷款方式来获得资金。相对来说，小的开发商、小的企业，经验、实力往往来说比较薄弱。所以说，早期的EB-5投资移民风险还是比较大的。但是，全球金融危机以后，这个情况就不一样了。

　　因为美国银根比较紧，特别是建筑行业，银行自身难保，所以说放款是比较紧的。这样的话呢，反而对EB-5来说是行业的大洗牌。因为，银根比较紧的话，会促使非常强大的，非常大的，甚至是超大型的房地产开发企业，延转会考虑使用EB-5的资金。比如说我们做的一些项目，开发商又包括像美国一个超大型上市的房地产企业莱纳集团。所做的旧金山猎人角项目。还有我们刚刚推出的纽约世贸中心的四季酒店项目，开发商是Silverstein兆华斯坦，你们可能不太熟悉，但是在美国的话对美国人来说如雷贯耳，因为它是世贸中心总开发商。

　　王颖：那这个对于选择这个项目的投资者可以说非常非常好的消息了。

　　陈朝旭：对，这是一个福音。另外一个好消息呢，就是美国政府 。比如说像美国的证监会(SEC)，它本身也对EB-5项目做了严格的监管。他们从2012年开始，SEC和美国的移民局紧密的配合，对世面的一些EB-5项目严格的监管。这也从客观上保护了投资者，来自中国投资者的利益。

　　王颖：但是，就近两天好像是有一条新闻是说今年EB-5的名额8月份基本上就退缩完毕了。这对于咱们投资者来说是一个什么样的消息呢，您觉得？

　　陈朝旭：EB-5的名额是一万张签证，相当于差不多3000个家庭。往年一直没用满，去年总共发了8567张。今年我们预计，就像你刚才讲的，8月份左右签证配额会用完。不过十月一号美国新产链开始的时候，项目的配额又会重新的发放。所以说，对于今年不幸被卡在8月份的客户，可能他的申请会晚两个月。那将来这个配额，美国移民局、国会在讨论一个新的法案，等出来我们在详细谈一谈。

　　王颖：没问题。但是，您刚刚已经回答了我们，特别是网友很想知道的就是我只耽误两个月的时间，而不是说要耽误一年的时间。

　　陈朝旭：对于今年的客户来说，只会耽误两个月的时间。

　　王颖：因为，其实大家可能是前段时间加拿大的项目政策太多变了。坦白说包括我们会收到网友的一个邮件啊，或者说发微博私信来问我们，就很恐慌了。就会说加拿大是这个样子了，本来我已经谈了那么多年，现在直接就一刀切。那美国会怎么样子？所以呢，您刚刚这个，其实也是替网友来问，如果错过了今年的，我不需要像别的国家，或者加拿大那样等很多年。其实只是两个月的时间，你新参加一开始，其实还是等于10000张，这个是重新开了。10000张也就是刚刚您说的3000多个家庭，对中国投资者来说也差不多，这个是够的。

　　陈朝旭：有可能不太够，不过美国国会正在讨论一个新的法案，我们稍后再讲。

　　王颖：下面我们先问这个，因为我们刚刚也了解到像汇加还有一点是我这边了解到的一直保持着100%的成功率。那这个是非常难得的，而且对于客户来讲是选择你们的第一要素是我100%能过。那你们怎么能保证这么好的成功率呢？

　　陈朝旭：ok，其实，今年在3月份深圳一个EB-5的峰会上我也应邀了区域中心的邀请。来谈我们是怎么样选择EB-5的项目，他们也想了解到业内的公司是怎么选择EB-5项目。那么我们认为，选择EB-5项目是对投资者一个最大的保护。对移民公司来说，如何选择一个正确的区域中心项目是对EB-5投资者人一个最大的保护和最大的帮助。这也是我们执行的非常严格标准，这也是我们为什么能够不论是成功率还是缓缓持续保持100%成功率。如果主持人允许的话，我就结合我们即将推出的一个新项目，是美国纽约世贸中心的四季酒店项目来讲解一下。通常我们是怎么选择这个项目的？

　　王颖：当然是我们想知道的，结合实例。

　　陈朝旭：那第一点，也是我们最重要的一点。我们要看开发商、项目方的商业、实力、经验。因为一个商业计划写的再漂亮，写的再好，那毕竟只是纸上谈兵。如果，开发商、项目方没有足够的经验和实力来执行这个商业计划都是空谈。所以，本身的话，开发商、项目方的实力是非常重要的，他们的信誉、他们的历史经验等等是非常重要的。我们新推出的世贸中心项目，这个项目的开发商是Silverstein兆华斯坦，它是一家有50年历史的美国房地产巨头，它也是中美双方在占中美两国的双料地王。在美国呢，它是纽约世贸中心总开发商，开发的项目总值超过200亿美元，是美国最大的房地产开发项目之一。

　　在中国的话，兆华斯坦也是积极地参与中国的房地产开发的少有的美国房地产巨头之一，在今年一月份，他们在深圳前海以134亿人民币的地价拍下了一块地王。这也创造了深圳的单价和总价的记录，所以我们说它是美中的双料地王。有这样的开发商来主持项目的话，我们的客户可以放心，他们有足够的能力和经验、信誉来执行项目，执行商业计划。这是我们考虑的第一个要素。

　　那么第二点的话，我们对于贷款类项目，也就是我们说的债权类项目，我们特别关注的是有没有抵押品，那拿到抵押品是第几十位的抵押。对于我们的客户来说，我们所推荐的贷款类项目都是要求第一顺位抵押品，第一顺位的话才能保证投资者，在万一有什么问题的情况下，他们的清偿顺序是优先的，并且他们的决定权也是优先的。

　　其实，世面上很多EB-5项目投资者都是夹层贷款，也就是说他们是第二顺位人，说的通俗点他们是次级贷款。这种风险就比较大了。

　　王颖：光从您说的第一、第二点中，我们一般来讲应该有一个主要的，你凡是放在后面的都感觉没有那么重视。

　　陈朝旭：对，而且没有话语权，这是风险很大的。这是美国很多银行在刺激贷款的时候大家都亏的原因。那第三个挑选标准的话，我们说的监管账户。您也知道，现在EB-5项目的话，大多数项目都监管账户。等于说钱存在监管账户里，不过大部分的项目他们会提前释放款项。

　　也就说监管账户只是过过帐而已，不论项目是否成功，不论客户的I-526是否拿到，那么这个钱已经释放给开发商了，那就变成钢筋和水泥了。也就说呢，项目万一失败了，这个钱拿不拿的回来是一个问号。那我们的世贸中心项目的话，它的监管账户的放款条件是首批的I-526批准之后，也就是条件绿卡批准之后才会放款。

　　这对投资者是一个很大的保护。我刚才讲到的是开发商的实力、是否是第一顺位抵押，还有监管账户的释放条件。那最后一点就是项目的退出机制。我们说所谓的退出，是指投资者怎么能在5年期满的时候把钱拿回来。

　　通常来说，这是一个比较复杂的问题。因为设计到很多经济方面的问题，那我们在美国有一个团队来做这个事情。当然涉及到很多方面，包括商业计划的可行性、包括如果是房地产项目它本身可以选地点，还有它的还款机制怎么样？通常这些商业地产整体出售或者再融资的方式来实现还款的。那它的再融资的前景如何，整体出售的前景如何，这也是事我们考虑的问题。

　　那我们的纽约世贸中心的项目有一个特别难得的地方，它的地理位置就不用说了，是顶尖的，在全球的金融中心的位置在华尔街旁边，在世贸中心。并且它有一个特别之处，就是这个项目已经有一个买家了，是一家超大型的主权基金，这个基金已经和Silverstein兆华斯坦签订了购买协议。会以EB-5的投资款的1.4倍的地价把这个项目买下来在建成以后。所以说投资者在退出是确凿无疑的，这是一个非常安全可靠的项目！

　　王颖：我发现刚才Vincent讲了很多，非常清晰四个点，首先我们投资者要看哪四个点，而且这四个点你要怎么去看，我发现大家只要把这四个点找到了之后比你在网上啊或者你去看各种各样的资料在那么多资料里去翻要好的多，因为我们已经把点挑出来了，我们其实也知道刚刚您也分析了都是咱们在挑项目或者之前要做的一些事情。

　　但是也提到一点I-526，可能有些人不太清楚，如果不清楚的话我们就知道其实并不是美国你把这个钱投资进去你马上就是美国人了，你还要有临时绿卡和永久绿卡，通俗点就这样说，我们也知道有些人担心我临时绿卡拿到了，我转成永久绿卡的时候会不会有问题，会不会有什么风险，那这个就需要您帮我们再分析一下了？

　　陈朝旭：这也是我们客户经常问到的问题，因为美国移民时常有两个步骤，第一个步骤是申请I-526我们称为的条件绿卡，就是一个有附加条件的绿卡，第二步呢是客户登陆以后在两年之后我们在美国境内再帮它交一个I-829申请，换发永久绿卡，那么很多客户会担心网上有很多传言，临时绿卡好拿永久绿卡难拿，其实是不对的，美国政府特别是最近几年一直呢越来越明显的趋势，是一个严进宽出的政策，在I-526条件绿卡的审定是趋于严格的，在I-829永久性绿卡的审定是非常松的，等于说从一开始就把那些不合格的项目有疑问的商业计划有疑问的就业报告挡在门外，不要等投资者投完资了。

　　拿到了临时绿卡之后它两年之后回头还要花尽心思，花很多资源把他们赶走，最近几年来的话一直是这样严进宽出的趋势。我们也可以看看2013财年的趋势，2013财年美国政府在I-526的批准上面是82.5%，这个相对于加拿大是蛮高的，但是也不能说非常高，也就是82.5%的I-526得到批准，而在I-829永久性绿卡的批准，去年美国的通过的统计是95%，这是个很高的数字，并且连续三年I-829的批准率都是在95%上下，从统计数据上来看，美国政府实行了一个严进宽出的政策，所以广大网友不必担心你们一旦拿到条件绿卡，你们在美国是一个守法良民，只有您的项目能够正常进行你们的I-829永久绿卡是没有问题的，大可放心。

　　王颖：Vincent真的是帮很多网友吃了一颗定心丸，所谓的I-526好拿，I-829难拿有可能是最早的移民就像您说的前几年有可能宽进严出的，但最近它这个严进宽出也是从效率上节省了很多人的时间，不管是投资者、移民机构包括美国移民局各方，其实我觉得这是一个很聪明的举措。刚才我们一直谈到一个非常好的重磅炸弹在后面，因为我知道您本身的一个身份除了汇加执行总监之外还是美国区域中心会员的这个身份，肯定会给您很多或者更快的接触到一些新的移民政策，所以说就像您刚才说的，您给我们带来了一些重磅的移民的新动向，请和大家分享一下？

　　陈朝旭：好的，那我本身就是IIUSA美国区域中心的移民协会的最早期的会员，这么几年来呢我也一直进行参与IIUSA的活动，包括美国移民局定期举行Stakeholder就是关键性的参与行业例会，最近能给大家分享的一个好消息，就是三月份的众议院民主党和共和党的代表呢大家共同提出了一个联合法案《2014美国就业投资法案》这个法案可以说很出乎行业内人士的预料，因为大家也知道听说过美国的民主党和共和党隔阂是挺深的，往往是民主党认的共和党就否定，共和党认的民主党就否定。

　　那么我们也没有意料到美国两党能在EB-5方面能够这么快达到共识，这是出乎我们的意料，那这个法案呢因为是联合提出的，我们预期通过的可能性还是比较大的。不过这个法案呢有好消息也有坏消息，主持人我想问问你，你是想先听好消息呢还是先听坏消息？

　　王颖：一般来讲还是先苦后甜吧！

　　陈朝旭：那坏消息呢就是投资额的变化，美国投资移民创始是从1990年一开始就是50万美元的投资，24年来一点也没有动过，所以说美国投资移民是很便宜的很划算的一个交易，它的价钱比加拿大比欧洲比澳洲都要便宜都要低，美国的两党联合议案呢要把这50万美元最低投资额要按照通货膨胀率准备调整，并且有可能回溯到1990年的，也就是从法律一开始我们倒回去算，那么倒回去算这个投资额就会上调到87.5万美元，比现有的50万美元上涨80%，这个一个蛮大的政策，这是坏消息。

　　王颖：很多人都会担心，其实在一讲移民的时候，大家最关心的就是金额，那好消息呢跟我们分享一下？

　　陈朝旭：那就是您刚才提到的阶段配额，就是我们行业人士都预料到的，今年的话就会遇到配额用完的情况，这也是我们比较担心的一点，也是我们广大网友担心的一点，而联合议案中会把原有的一万张签证的配额上调到一万个家庭，也就是说，如果按照一家三口来算呢，配额是足足增长了三倍，一旦通过的话EB-5再也不会有配额的困扰了。所以这是一个特大的好消息。

　　王颖：我想相对于您的坏消息来讲的话，相对于一万个签证变成一万个家庭，涨价对很多网友呢来说是可以接受了，相对来讲！

　　陈朝旭：不过因为我从业时间比较久，我本人就从业了16年，我这里给网友一句忠告的话就是碰到合适的国家合适的项目的话呢就早办为宜，那现在加拿大的话投资移民已经一刀切了。其实加拿大基本上已经关门了，美国成为大家移民到北美的独木桥，我们可以预期的话有钱人会争先恐后的办理，所以说我们还是建议广大网友碰到好的项目就尽快下手了，就不要等到后来可能追悔莫及。

　　王颖：其实像Vincent刚刚已经跟我们分享了，你如果是说金额的增加其实可能有一些人说，反正我都要选择移民都是可以接受的，但是比如说都碰到类似于加拿大这种的一刀切那会儿真的是追悔莫及，你只能再去选择比的路，或者曲线救国，有的人会选择欧洲移民，但是北美这边呢，可能就只有这边了

　　陈朝旭：而且这样的话影响也很大，其实也是关系到孩子的未来，影响到全家的计划。

　　王颖：没错，特别我们也知道像美国带孩子的家庭对孩子的年龄请Vincent帮我们再确认一下多少岁可以跟着家庭一块过去的？

　　陈朝旭：年未满21周岁的

　　王颖：因为美国EB-5投资移民的时间还算好，像三年五年的时间，但是万一碰到一些波折的话，您正好卡在孩子长个年龄，有可能孩子就不能跟父母一块过去拿就可惜了，好，非常感谢Vincent今天跟我们的分享，也谢谢网友们观看，感谢大家！

　　陈朝旭：谢谢！