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　　朱中一：未来房地产将不再是支柱产业

　　“房地产确实进入了一个新的常态，随着经济增速由高速向中高速转变，房地产也进入了一个换挡期，面临着结构的调整期，未来对房地产的投资很可能降低，更多的是尊重房地产自身的规律。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一在此间举行的“三亚·财经国际论坛”上表示。

　　朱中一认为，新常态下，中国经济发展将加速从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，房地产与稳增长、调结构、转方式、惠民生、防风险都有关系。

　　同时，城镇化发展必然涉及房地产，朱中一认为，二者必须相协调，既不能滞后，但又不能超前，超前就成了造城运动，造成了资源、能源的浪费，甚至造成了风险的加大，建议政府尊重房地产的规律和地区差异性的特点，进一步实施好分类调控的体系。

　　朱中一同时表示支持房地产税立法，认为在立法的基本思路形成以后，应该及早征求意见，通过公开立法的过程，给民众时间准备，有利于促进房地产市场的平稳健康发展，促进二手房市场和租赁市场的成长。

　　“让这个过程更加公平一点，更加公正一点，更加透明一点，可能是政府需要考虑的问题。”朱中一说。

　　开发商心里酸溜溜

　　中央经济工作会议公报只字未提房地产业，地产商们失落还是焦虑？答案是两者兼而有之。但也有业内人士认为，中央经济工作会议公报没提房地产，是件好事。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一就表示，“公报没提房地产，我们很高兴。如果公报提得多，我们压力大。不提，确确实实表明房地产业进入了一个新常态。”

　　但他强调，虽然公报里没有房地产字样，但其提到的稳增长调结构惠民生等都与房地产业紧密相关。“比如中国经济新常态，经济增速将由高速转到中高速。房地产业也处在一个换挡期，也面临着结构调整。”

　　中央经济工作会议提到要科学调控，这也是房地产的重要课题。“就是怎样在尊重房地产发展规律和地区差异的情况下，更好地实施分类调控。”朱中一说。

　　他表示，过去过度强调房地产业是支柱型产业，未来应该把房地产业定位为基础型产业。

　　上置控股董事局主席兼首席执行官施建认为，中央经济工作会议不提房地产，说明顶层设计越来越好。不需要对一个行业过多关心。政府要学会无为而治，把更多的事情交给市场来解决。

　　虽然心态不同，但房地产界的大佬们都认同，房地产业必须适应新形势，加速调整。

　　冯仑表示，任何地位的变化都不完全是别人造成的，肯定有自身原因。经过多年高速发展，房地产已经到了产业转折时期。“城镇化率已经到了50%，城镇人均住房达到30平方米。在这样的阶段，以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式和地方政府不断卖地、摊大饼式的发展模式，还能继续吗？”

　　“房地产的日子确实一天不如一天，在走下坡路。”潘石屹表示，未来房地产业还将面临的两个不确定性是不动产登记制度以及房产税，这些都会对行业造成影响。“房地产业如果不转变，很快就会成为今天的钢铁业、煤炭业。”

　　“房地产业以前是高大上，现在有了屌丝心态，是个好事。”施建说，七八年前，他去北欧访问，当时IT业如日中天，诺基亚更是瑞典人的骄傲。“但现在诺基亚怎么样了呢？想想也就释然了。房地产业要把心态放下来，要脚踏实地，继续在新经济时代，为未来打拼。” 　调整是必然的，但在互联网时代该如何调整？

　　潘石屹认为互联网确实对传统行业影响很大，但他不赞同颠覆的说法。“这几天，参加了几个互联网大会。发现里面的一些词很大，血淋淋的，要颠覆、解构传统产业。能不能换个温柔的词？比如拥抱传统产业。”

　　他认为，互联网的本质是平等分享，传统行业与互联网融合的最终结果应该是提升效率。

　　虽然房地产业发展面临许多困难，但冯仑强调房地产业的发展空间还相当大。“房地产创造的是固定的人造空间，70亿地球人，80%的时间都在房地产的产品里生存发展。”

　　“最重要的是改变自己，看到房地产发展模式的变化。”冯仑说。房地产业未来将从开发模式转变为以经营和财富管理为核心的商业不动产模式，再发展到金融和房地产结合的金融房地产模式。

　　但也有人质疑，随着电商的兴起，越来越多商业地产正受到冲击。

　　对此，冯仑的看法是，“这边减少，那边增加。商业MALL减少了，但仓储物流增加了”。这些仓储与以往不同，是智能仓库，而这些都是房地产业要发展的领域。

　　“互联网给了我们新的空间，虽然下堂了，但要想不死在‘沙难’上，唯一的出路是变成‘前浪’。”他说。

　　库存达到历史高峰

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议再次强调中国经济进入新常态，尽管会上没有提及房地产，但经济新常态下房地产行业的走向仍备受关注。一向坚定看多楼市的全联房地产商会执行会长任志强，此次对后市首次表现出谨慎悲观的态度。

　　任志强表示，从刚公布的11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑；当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变；土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降；房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。

　　“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”任志强说，“最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰，库存压力不仅出现在大城市，二三四线城市都出现了。”

　　任志强认为，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、“9·30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”

　　与任志强的观点不同，恒大地产总裁夏海钧对房地产业未来发展更加乐观。他赞同房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，认为明年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时，行业集中度会进一步提高，很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。另外，明年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远，房地产企业可能会更加多元化。

　　“总的来说，由于国家大的经济形势处在一个下行通道里，国家无论怎样调整，对房地产来说都会有一个较好的生存空间，我们对房地产未来的发展充满信心。”夏海钧说。　　与夏海钧的观点类似，越秀集团董事长张招兴也认为，经济新常态下，房地产反而不用太担心，虽然房地产行业以后没有以前那种疯狂时期的好日子了，但也不会很难过，因为房地产只要难过，可能中国经济就很难过。

　　荣盛地产董事长耿建明同样长期看好房地产市场。他认为，房地产眼前比较困难，触底还需要一个过程，因为整个经济在下行，收入在减少，市场库存量在加大，但房地产长期还是看好的。

　　据中国联合商报的报道，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。

　　上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。

　　与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口(15岁~64岁)才是购房的主体。

　　2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。

　　中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。

　　日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。

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